Kiskereskedelmi ingatlanok: túlkínálat után végre fellendülés – Retail piaci körkép Budapesten és európai nagyvárosokban

A GVA Robertson elemzése szerint hazánk kiskereskedelmi ingatlan piacán 2010-ben jelentősebb friss kínálat jelenhet meg, de a túlkínálat jelentette nyomás nagy valószínűséggel leghamarabb a 2011-2012-es időszakban enyhülhet. Ez a szituáció Európa más országaiban is megfigyelhető. Az Egyesült Királyságban, Romániában, Lengyelországban több bevásárlóközpont átadását halasztják jövőre, ami 2010-ben is fenntartja a kínálati nyomást a kiskereskedelmi ingatlanok piacán.

A GVA Robertson elemzése szerint hazánk kiskereskedelmi ingatlan piacán 2010-ben jelentősebb friss kínálat jelenhet meg, de a túlkínálat jelentette nyomás nagy valószínűséggel leghamarabb a 2011-2012-es időszakban enyhülhet. Ez a szituáció Európa más országaiban is megfigyelhető. Az Egyesült Királyságban, Romániában, Lengyelországban több bevásárlóközpont átadását halasztják jövőre, ami 2010-ben is fenntartja a kínálati nyomást a kiskereskedelmi ingatlanok piacán.

A kiskereskedelmi ingatlanok esetében 2009-ben jellemzően kínálati piacról beszélhetünk. A kiskereskedelmi forgalom visszaesése miatt a bevásárlóközpontok bérlői visszafogták terjeszkedési stratégiájukat, ami erős kínálati nyomás alá helyezte a piacot. Az ingatlanfejlesztők sok projekt esetében döntöttek úgy, hogy a bevásárlóközpontok átadását 2010-re halasztják. Budapesten a jelenleg fejlesztés alatt álló öt nagy bevásárlóközpont projekt közül – Allee, Corvin Atrium, Mundo, Terminál, Neo – csupán egy, az Allee kerül átadásra 2009-ben. „A jövő évre halasztott átadások azt jelentik, hogy nagy valószínűséggel 2010-ben is fennmarad a kínálati piac." – mondta el Varga Ágnes a GVA Robertson kiskereskedelmi részlegének vezetője. – „A kiskereskedelemnek, illetve azon keresztül a bérlői keresletnek valószínűtlenül nagyot kellene a jövő év folyamán javulnia, hogy megszüntesse a bérleti piacon tapasztalható kínálati nyomást. Az egyensúlyi helyzet kialakulása így a 2011-2012-es időszakra várható."

1. Táblázat Tervezett és átadott kiskereskedelmi fejlesztések 2009 első félévében

Forrás: GVA Robertson

Az 1. táblázatból jól látható, hogy Budapesten a 2009 első félévében csaknem 100.000 négyzetméternyi kiskereskedelmi területet terveztek átadni, de ebből semmi nem valósult meg. Vidéken is csak a tervezett átadások 20%-ára került sor. A GVA Worldwide globális ingatlantanácsadó hálózat más európai tagjai is hasonló tendenciákról számolnak be. Lengyelországban több kiskereskedelmi fejlesztés áll, finanszírozásra, illetve kedvezőbb pénzügyi környezetre várva. Az Egyesült Királyságbeli irodák is több elhalasztott kiskereskedelmi projektről számolnak be. Bukaresten kevesebb az elhalasztott projekt, a GVA bukaresti irodája 25-30%-ra teszi arányukat.

A kiskereskedelmi forgalmak tekintetében – ami a bérlői kereslet alakulását alapvetően meghatározza – egy éven belül két jelentősebb "hullámhegy"-ről lehet beszélni, az egyik a tavaszi szezonkezdés, a másik, lényegesen jelentősebb a november elején kezdődő karácsonyi szezon. Mivel idén az első negyedéves forgalmakban nem mutatkozott jelentős visszaesés, ezért a kiskereskedők számára a 2009 karácsonyi időszak eredményei jelentősen befolyásolják a 2010-es év terveit. A KSH adatai alapján kiskereskedelmi forgalom volumene 2009 első félévében 3,2%-kal esett vissza ez előző év hasonló időszakához képest. A trenddel némileg ellentétesek, a vártnál jobbak a júniusi kiskereskedelmi eredmények. A hatodik hónapban kisebb visszaesés látható a tavalyi évhez képest, de ezt részben a júliusi ÁFA emelés miatt előre hozott vásárlások okozzák.

A bejáratott, központi helyeken működő bevásárlóközpontok esetében nem esett vissza jelentősen a kereslet. Ez a tendencia megfigyelhető hazánkban, Romániában, Lengyelországban. A GVA belgiumi és dániai irodái is arról számolnak be, hogy néhány kiskereskedőnek ugyan meggyűlik a baja a visszaeső forgalommal, de a jó elhelyezkedésű bevásárlóközpontokban továbbra is folyamatos a kereslet a kiadó területek iránt. Hasonló a helyzet Lengyelországban is, ahol stabil kereslet mellett, 90-95%-os kihasználtsági rátával működnek a jó elhelyezkedésű bevásárlóközpontok. A rosszabb helyzetben lévő bevásárlóközpontok, illetve az új építésű beruházások különböző kedvezményekkel próbálják kiadni az üres területeket. A már megépült, működő bevásárlóközpontban üzemelő bérlők csak a jogi következmények viselésével tudják az érvényben lévő szerződést felbontani, ezért ezt csak abban az esetben kockáztatják meg ha a bérlét fenntartása nagyobb anyagi veszteséggel járna, mint a felmondás. „A jelenlegi gazdasági helyzetben új boltok nyitását többször is meggondolják a kiskereskedelmi márkák képviselői." – tette hozzá Varga Ágnes. – „Az új építésű beruházások esetében több visszalépésről tudunk, néhány esetben ez csak taktikai lépés a bérlő részéről a kedvezőbb feltételek elérése érdekében, más esetekben viszont a márkák terjeszkedési stratégiájának tényleges újraértékelése áll a háttérben."

Romániában is lelassult a 2008-as bérlői terjeszkedési hullám. 2009-ben több márka is elhalasztotta új egységeinek megnyitását. „A kereslet viszonylag stabil maradt a kis-kereskedelmi bérlők körében Európa szerte, de jelentős terjeszkedés nem várható egyik országban sem." – mondta el Tilki Róbert, a GVA Robertson ügyvezető igazgatója. – „Szinte egész Európára elmondható, hogy a korábbiaknál sokkal alaposabb körültekintés alapján választják ki a kereskedők, hogy melyik bevásárlóközpontban, vagy sétáló utcában nyitják meg következő üzlethelyiségüket. Ebből kifolyólag a tanácsadásra való igény ezen a piacon is felerősödött." A stabil kereslet mellett is várható, hogy a rossz elhelyezkedésű, veszteséges üzleteket az átszervezések jegyében kénytelenek lesznek bezárni a kereskedők.

2. Táblázat Bérleti díjak alakulása 2009-ben a különböző kiskereskedelmi egységekben Magyarországon

Forrás: GVA Robertson

A válságnak leginkább ellenálló kiskereskedelmi piaci szegmenst Magyarországon a hipermarketek adják. Ennek fő oka az élelmiszerek mellett megtalálható sokszínű árú kínálat és a viszonylag alacsony árszínvonal. Őket követik a multifunkcionális kiskereskedelmi fejlesztések, ahol a diverzifikáció enyhíti a gazdasági környezet negatív hatásait. Ebben a sorban az outlet kiskereskedelmi forma a harmadik. Az outletek esetében a vásárlók megnövekedett árérzékenysége játszik fontos szerepet.

3. Táblázat Néhány európai város kiskereskedelmi ingatlan piacának összefoglaló adatai

Forrás: GVA Robertson