Komolyan befolyásolhatja az ingatlanárakat a dugódíj

Bár a dugódíj végleges feltételeiről szeptember előtt nem várható döntés, továbbra is az egyik legvalószínűbb változat a pesti külső körutak és a budai körút által határolt védett zóna kialakítása. Az így kialakuló körzet a teljes budapesti lakásállomány közel negyedét foglalja magában, sokakat érintő kérdés tehát, hogy lehet-e érezhető hatása a budapesti behajtási díj bevezetésének a lakáspiacra. A BDO Magyarország a dugódíj bevezetését követően az érintett városrészekben az átlagosnál drágább lakások árának emelkedését várja. Mint az alábbi elemzésből is kitűnik, erre csak a lakáspiac általános stabilizálódását követően kerül majd sor, a végeredményt pedig számos, egymással ellentétes hatású tényező befolyásolja majd.

 

Bár a dugódíj végleges feltételeiről szeptember előtt nem várható döntés, továbbra is az egyik legvalószínűbb változat a pesti külső körutak és a budai körút által határolt védett zóna kialakítása. Az így kialakuló körzet a teljes budapesti lakásállomány közel negyedét foglalja magában, sokakat érintő kérdés tehát, hogy lehet-e érezhető hatása a budapesti behajtási díj bevezetésének a lakáspiacra. A BDO Magyarország a dugódíj bevezetését követően az érintett városrészekben az átlagosnál drágább lakások árának emelkedését várja. Mint az alábbi elemzésből is kitűnik, erre csak a lakáspiac általános stabilizálódását követően kerül majd sor, a végeredményt pedig számos, egymással ellentétes hatású tényező befolyásolja majd.

 

A budapesti lakosság 18, míg a budapesti lakásállomány 20-25 százaléka kerülhet a tervezett behajtási övezeteken belülre, amennyiben ősszel a főváros közgyűlése a legnagyobb publicitást kapó verzió mellett dönt majd. Ebben az esetben öt budapesti kerület teljes mértékben, öt (vagy hat) további pedig részlegesen az övezet területére fog esni. Ezekkel a paraméterekkel Budapest a már működő behajtási zónákkal rendelkező európai városok között előkelő helyet vív ki magának az övezeten belül élő lakosság számarányát tekintve.

 

Bevezetés éve	Város	zónán belüli lakosság (fő)	lakosság aránya	övezet (km2)	maximum díj	A díj hány perc munka bére
1986	Bergen	23.300	10,0%	17,0	1,0 €	3
1990	Oslo	263.000	23,9%	64,0	1,5 €	4
2003	London	136.000	1,7%	21,0	12,3 €	62
2007	Stockholm	300.000	17,7%	30,0	2,1 €	12
2012	Milánó	77.000	5,9%	8,2	5,0 €	37
2013	Budapest	320.000	18,3%	32,0	2,0 €	32

 

Az övezetbe kerülő lakások átlagos értékének már 1 százalékos változása is legalább 25 milliárd forintos volument jelentene, így egyáltalán nem mindegy, hogy van-e áreltérítő hatása a dugódíj bevezetésének. A lakóingatlanok értékét számos tényező befolyásolhatja, abban az esetben is, ha a kieső gépkocsiforgalom teljes mértékben tömegközlekedésre helyeződne át.

 

Értéknövelő tényezők	Értékcsökkentő tényezők
csökkenő szmog és zaj	tömegközlekedés zsúfoltsága nő
javuló parkolási helyzet	növekvő építkezési költségek
növekvő gyalogos övezetek lehetősége	övezetből kijutás nehezedik (peremforgalom)
zöldterületek növekedési potenciálja	a benn lévő forgalom konzerválódik

 

Természetesen a fentieken kívül számos olyan előny és hátrány jelentkezik, amely egyéni érdekek függvénye. Ami bizonyos: új egyensúlyi helyzetet alakul majd ki az övezeten belüli városrészek és kívül maradtak között.

 

„Az elérhető előnyök dominanciája inkább a magasabb értékű, illetve magasabb presztízsértékű lakásoknál valószínűsíthető, ugyanakkor a nagy tömeget (a teljes állomány több mint kétharmadát) képviselő közép- és alsó kategóriás lakások esetében előfordulhat, hogy a hátrányok érvényesülnek erőteljesebben. Ezek szerint elsősorban az értékesebb lakások árában jelennek meg az értéknövelő tényezők. Mégis, összességében arra számítunk, hogy a behajtási övezetben található lakások összértéke az ingatlanpiaci stabilizációt követően hamarabb és nagyobb mértékben indul növekedésnek, mint az övezeten kívüli ingatlanok értéke." – fejtette ki Rábai György, MRICS, a BDO ingatlan-tanácsadási üzletágának partnere.

 

A várható hatások érintik az övezeten kívüli lakásállományt is, ám ott a behajtási övezet által élvezett előnyök már hátrányként jelentkeznek (növekvő szmog, zaj, nehezedő parkolási helyzet stb.). A fizetős és szabad zóna találkozási vonalában változhat leginkább az ingatlanpiac jelenlegi egyensúlya. E lakóövezetek között számos nagy laksűrűségű társasházas területet találhatunk, mint például a Kelenföldi lakótelepet, a Fehérvári úti/Lágymányosi lakótelepet, a Petneházy utca környéki lakóövezeteket, vagy a Vörösvári út környéki lakótelepeket: ezek várhatóan kisebb-nagyobb mértékben leértékelődnek majd.

 

A fenti hatások következtében fellépő árváltozások továbbgyűrűző hatásai lehetnek:

 

A csökkenő árakkal együtt:

• csökken a minőségi kereslet;
• csökkenő állami illetékbevételek jelentkeznek az értékesítések után;
• csökkenő lakásfelújítási kedv alakul ki (drágább a felújítás a lakás árához képest);
• a lakáshitelek mögött álló ingatlanfedezetek csökkennek

 

A növekvő árakkal együtt:

• nő a minőségi kereslet;
• élénkülhetnek a felújítások és új építések;
• növekednek az állami/önkormányzati bevételek;
• nő a lakás, mint megtakarítási forma biztonsága/értékállósága;
• növekszik a bérlakáspiac.

Ebben a soktényezős rendszerben nehezen vonható le egyértelmű végkövetkeztetés a lakáspiacra vonatkozóan, és ebben a külföldi tapasztalatok sem sokat segítenek. A behajtási övezetekkel rendelkező európai városok a díjfizetési rendszereiket stabil gazdasági helyzetben vezették be, amikor a helyi ingatlanpiacok érett, kiforrott állapotban voltak (Milánó e tekintetben kivétel, de volumenben jelentősen eltér Budapesttől).

 

„A budapesti bevezetés tervezett időpontjában ugyanakkor még nagy eséllyel erőteljesen érvényesülnek a gazdasági válság és egyúttal az ingatlanpiac válság hatásai is. E tényezők növelik annak a kockázatát, hogy az érintett lakások piacán az új egyensúlyi helyzet stabilizálódására még hosszú évekig várni kell, ott addig akár további árcsökkenés is bekövetkezhet – hangsúlyozta Rábai György.