A csökkenés ugyan nem volt olyan mértékű, mint amikor a „békeidőkhöz" képest először zsugorodott a lakáspiac három évvel ezelőtt, tavaly mégis kevesebb lakástranzakciót regisztráltak, mint 2010-ben. Az idei év első néhány napja azonban reményre ad okot: január első hete a megszokottnál aktívabb vevői érdeklődést hozott a lakóingatlan piacon, ami mögött főleg a végtörlesztés, és a gazdasági események miatt a vagyonuknak biztos helyet keresők állhatnak.

A csökkenés ugyan nem volt olyan mértékű, mint amikor a „békeidőkhöz" képest először zsugorodott a lakáspiac három évvel ezelőtt, tavaly mégis kevesebb lakástranzakciót regisztráltak, mint 2010-ben. Az idei év első néhány napja azonban reményre ad okot: január első hete a megszokottnál aktívabb vevői érdeklődést hozott a lakóingatlan piacon, ami mögött főleg a végtörlesztés, és a gazdasági események miatt a vagyonuknak biztos helyet keresők állhatnak.

A 2011-es lakáspiac tranzakciószámait tekintve – bár a hivatalos KSH adatok még nem ismertek – az elmúlt három év legalacsonyabb eladási számaira számít az Otthon Centrum. .A tranzakciószámok csökkenése nem annyira drámai, mint amikor a 2007-es 191.000 tranzakcióról 2009-ben a felére, 90.000 körülire esett vissza az eladások száma, de így is körülbelül 10 százalékos visszaesés történt 2010-ről 2011-re.

„A 2009-ben és 2010-ben tapasztalható országos 90.000 tranzakciós szintet nem tudta hozni a piac tavaly, nagyságrendileg 80.000 lakás cserélt tulajdonost." – mondta Kühne Kata az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója – „A csökkenés mögött a piacot 2011 első félévében jellemző kivárás, illetve, a második félévtől egyre érezhetőbb euróválság jelentette bizonytalanság áll. A végtörlesztés az év végén felpörgette a piacot, de ez sem volt elég, a 2010-es szintre már nem tudott felkapaszkodni az eladások száma."

A tavalyi első félévre jellemző kereslet oldali kivárást leginkább az akkor még érvényben lévő moratóriumok, illetve ezeknek feloldásához kötődő várakozások fűtötték. Nagy mennyiségű, nyomott árú ingatlan piacra kerülése ugyanis jelentős árcsökkenést hozhatott volna. Erre nem került sor, mivel a moratóriumok feloldásával párhuzamosan bevezetett szabályok – főleg az árverési kvótarendszernek köszönhetően – szabályozott mederbe terelték a nem teljesítő hitelek mögötti ingatlanok értékesítését.*

Végtörlesztők és ingatlan-befektetők

Ahogy tavaly, úgy 2012-ben is központi kérdés lesz a lakáspiacon a késedelmes devizahitelek kezelése. A devizahitelekhez kapcsolható a végtörlesztési intézkedés, aminek hatása még a napokban is érezhető a lakáspiacon. A PSZÁF adatai szerint 2011. december 31-ig csaknem 95.000 végtörlesztést regisztráltak a bankok. A kimondottan végtörlesztés miatt eladott ingatlanok aránya az összes Otthon Centrum eladásra vetítve októbertől decemberig folyamatosan növekedett, decemberben már több mint minden negyedik ingatlant végtörlesztés miatt értékesített tulajdonosa. Az Otthon Centrum kínálatában stabilan 10 százalék körül alakult a végtörlesztés miatt eladásra kínált ingatlanok száma. A növekvő részarányra a közelgő határidő adhat magyarázatot, illetve az, hogy a vevőknek volt idejük végigtekinteni a kínálatot és döntést hozni, valamint a határidőhöz közeledve jobb alkupozícióra számíthatnak. A vevői érdeklődés magas szintje januárban is fennmaradt.

A Bankszövetség és a kormány közötti megállapodás értelmében a végtörlesztés február végi határideje a szükséges tőkét lakáseladásból fedezők számára gyakorlatilag január 30-ra rövidült. Ez is szerepet játszhat abban, hogy január első hetében a megszokottnál jóval aktívabbak voltak a vevők.

„A kevesebb, mint egy hónapos határidő rövid, de nem lehetetlen ennyi idő alatt megtalálni az ideális ingatlant és lezárni az ügyletet." – mondta el Déry Attila az Otthon Centrum vezető elemzője – „Egy másik magyarázatot a megtakarításaiknak hosszabb távon alkalmas helyet kereső háztartások szolgáltatnak, akik vagyonukat nagyobb biztonságban érzik ingatlanba fektetve, bár egy hét adataiból még korai lenne messzemenő következtetéseket levonni." Ennek létjogosultságot az adhat, hogy bár a válság az ingatlanpiacot is megtépázta, de az árak csökkenése 2011-ben lelassult, szinte teljesen megállt. Az árak több szegmensben is minimálisan csökkentek az utolsó negyedévben, aminek hátterében a végtörlesztés állhat.

Szintén a Bankszövetséggel kötött megállapodás része, hogy a Nemzeti Eszközkezelő (NET) keretében megvásárolandó ingatlanok számát megnövelik. Ez azt jelenti, hogy kevesebb ingatlan kerül kényszerértékesítésre, ezzel csökken az árakra nehezedő nyomás. Egyben a bérleti piacon megjelenő esetleges kereslet többlet is kisebb lehet a NET kibővítésével.

Az ingatlanpiacon 2011-ben negyedévről-negyedévre folyamatosan nőtt az alku mértéke, a legmagasabb érték az utolsó negyedévben volt tapasztalható, csaknem 8 százalék. Az alkulehetőségek növekedésében a végtörlesztés is szerepet játszhatott, bár jelentős különbség nincs a kimondottan végtörlesztés miatt és a nem végtörlesztés miatt értékesített ingatlanok között.

Az Otthon Centrum szerint a végtörlesztés, illetve a befektetői keresletélénkülés erős évkezdést, de egyben előrehozott vásárlásokat is jelenthet. Az IMF, illetve EU megállapodás a lakáspiac szempontjából is kulcsfontosságú, hiszen a megállapodás önmagában, illetve az abból adódó gazdaságpolitikai változások is jelentős hatással lehetnek a háztartások jövedelmi helyzetén, várakozásain keresztül a lakáspiaci keresletre 2012-ben. A bizalom helyreállítása – mind a bankok, mind a lakosság esetében – elengedhetetlen ahhoz, hogy a 2012-ben elindítani tervezett kamattámogatási rendszer és a szocpol kifejthesse keresletélénkítő hatását a lakóingatlan piacon.

Hitelpiaci kilátások

A hitelközvetítői piacon tovább folytatódott a piactisztulás 2011-ben.

„Egyértelmű koncentráció figyelhető meg, a jelenlegi piaci viszonyok között a nagyobb hitelközvetítő hálózatok tudnak talpon maradni." – mondta el Bánfalvi László, az Otthon Centrum hitelközvetítési üzletágát is működtető HC Központ Kft. ügyvezető igazgatója.

A folyamatosan csökkenő volumenek és a szigorodó hitelfeltételek továbbra is tizedelik a hitelközvetítéssel foglalkozók számát, ugyanakkor a közvetítők kizárása a végtörlesztésből szintén sokaknak jelentős bevételkiesést jelentett. A 2011. június 30-tól kötelező szakirányú felsőfokú végzettség, illetve a hitelközvetítői vizsga is ebbe az irányba hatott. Az elmúlt három év fényében, a viszonylag jól induló 2011-es év végére a végtörlesztés a lakáscélú hitelezésben is változásokat hozott. A THM-ek jelentősen növekedtek, ami sokakat elgondolkoztatott, hogy vegyenek-e fel hitelt, ennek megfelelően többen halasztották 2012-re a hitelfelvételt. Döntésüket a 2012. január 1-től elérhető szocpol támogatások és az Európai Bizottság jóváhagyására váró kamattámogatott hitel konstrukciók elindulása is alátámasztja.

„A THM-ek alakulását nehéz lenne előrejósolni, a végtörlesztés lezárultával nem feltétlenül fog a korábbi szintre csökkeni a mutató, különösen a levegőben lévő újabb MNB kamatemelés fényében." – tette hozzá Bánfalvi László. „2012-re nagyon bízunk a hitelezés fellendülésében, amihez mind a kínálati, mind a keresleti oldal bizalmának helyreállítása elengedhetetlen.