Válaszút előtt a lakáspiac: minőségi tisztulás vagy visszaesés? – OTTHON CENTRUM LAKÁSPIACI MONITOR 2009/1. félév
6 perc olvasás
A válság hatására a kormányzati intézkedések egyik fókuszpontjába került lakáspiac számos olyan változáson megy át, amelyek közül több már korábban megjósolható volt, míg mások csak késleltetve mutatják meg hatásukat. Megjelentek a készpénzes vevők, eltűntek a külföldi vásárlók, megnőtt az alku szerepe és visszaesett a fejlesztői aktivitás. A leginkább köztudatban lévő várakozás, az árak csökkenése azonban még nem érzékelhető a piac egészén – derül ki az Otthon Centrum legújabb lakóingatlan elemzéséből.
A válság hatására a kormányzati intézkedések egyik fókuszpontjába került lakáspiac számos olyan változáson megy át, amelyek közül több már korábban megjósolható volt, míg mások csak késleltetve mutatják meg hatásukat. Megjelentek a készpénzes vevők, eltűntek a külföldi vásárlók, megnőtt az alku szerepe és visszaesett a fejlesztői aktivitás. A leginkább köztudatban lévő várakozás, az árak csökkenése azonban még nem érzékelhető a piac egészén – derül ki az Otthon Centrum legújabb lakóingatlan elemzéséből.
A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint 2009. első félévében 13 ezer lakás kapott használatbavételi engedélyt, és 17 ezer új lakásra adtak ki építési engedélyt. A használatba vett lakások száma 16%-kal több, az új engedélyeké 19%-kal kevesebb, mint 2008 első felében volt. A budapesti használatba vételi engedélyek 35% feletti növekedése kiugró az országos átlaghoz képest; az új lakások közel egyharmada a fővárosban épült. Az új engedélyek száma átlag felett ugyancsak Budapesten, illetve a megyeszékhelyeken nőtt. Megyei szinten vizsgálva viszont – Bács-Kiskun, Somogy és Szabolcs-Szatmár-Bereg kivételével – az egész országban jelentősen visszaestek.
A 2009 első negyedévében regisztrált 15%-os növekedése után a második negyedévben 18%-kal több lakás kapott használatbavételi engedélyt, mint az előző év azonos időszakában. Az új építési engedélyek számában ugyanakkor erősödő visszaesés mutatkozott: az első negyedévben 7%, a másodikban 18% a csökkenés. Ez utóbbi mutató jelzi jól a lakásépítők jövőbe vetett bizalmának hiányát.
Míg országos szinten jelentősen, 50%-ra nőtt az építtetői körön belül a vállalkozói részarány, addig Budapesten csökkent a beruházók, jelenlegi 77%-os szerepe az elmúlt egy évben. Ezek alapján meglepő, hogy a fővárosban megépült lakások átlagos alapterülete 6 m²-rel, 66 m²-re csökkent, hiszen a vállalkozói részarány és a lakásméret között statisztikailag mindezidáig egyértelmű fordított arányosság volt tapasztalható.
Újépítésű lakások piaca
Az újépítésű lakások piacát alapból súlyosan érinti a válság, s júliustól ezt a megszűnő támogatások mellett az áfa emelése és ezzel a lakásárak növekedése csak tovább fokozza. Ez utóbbi módosítás csak az új lakásokat érinti, hiszen itt állapít meg a beruházó áfával növelt nettó árat; pont az ilyen eshetőségekre felkészülve kerül már az előszerződésbe is „nettó ár + mindenkor hatályos áfa" kitétel.
Az Otthon Centrum 2009. júniusi, teljes körű budapesti felmérése szerint, idén 9000 társasházi lakás átadását tervezik a többnyire már elkezdett projektek keretében. A XI. és XIII. kerület 40%-kal részesedik ebből a mennyiségből, a X. kerülettel együtt pedig közel
50% ez a részarány. Ez a fővárosi mutató másfélezerrel több, mint a 2008-ban értékesítési céllal, vállalkozók által épített volumen. Ugyanakkor sokéves tapasztalat, hogy az év közbeni tervek kb. egyharmada, rendre átcsúszik a következő évre, s ez a válság miatt idén minden bizonnyal erősödik is. „Továbbra is tartjuk magunkat év eleji becslésünkhöz, miszerint idén mintegy 30%-kal csökkenhet a megépülő lakásszám. A nagyobb visszaesés majd jövőre várható, amikor az idei volumenhez képest akár 60%-os csökkenés is lehet, figyelembe véve a beruházói terveket. – mondta Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője.
Az Otthon Centrum év eleji felméréséhez képest júniusra jelentősen, 2900-ra nőtt az eladatlan, de már átadott állomány a fővárosban. Bizonyítható tehát a csökkenő kereslet összpiaci szinten. A legtöbb eladatlan lakás, 200 felett, mostanra a XIII., X., XI., XVIII., XIV. és VIII. kerületekben halmozódott fel. A készlet felszívódása – az ideihez képest még inkább csökkenő átadások folyományaként – viszont jövőre megindulhat.
Használt lakások piaca
A január-februárban nagyon rosszul teljesítő piac tavaszra jelentősen felélénkült, a forgalom látványosan megnőtt. Ennek részben szezonális okai lehetnek, emellett viszont jelentős hatása volt a március-április folyamán bejelentett tervezett szigorításoknak is. A még kedvező hitellehetőségek kihasználása sokakat késztetett előrehozott vásárlásokra, ám a folyamat gyakran elakadt a szigorú banki hitelminősítéseken. Mindenesetre, a vásárlási hajrá elegendő volt arra, hogy a második negyedév forgalma messze a várakozások felett alakult, sőt, voltak olyan területek, ahol bevételi rekordokat is elkönyvelhettek az ingatlanirodák.
A megszűnő támogatások miatt ugyanakkor az év második felében jelentős visszaesésre kell számítani a piac egészén. „Becslésünk szerint, így az idei évet kb. 50%-os forgalmi csökkenéssel zárja majd a lakáspiac. A visszaesés inkább a vidéket sújtja majd, ahol már az év elején tömegével minősítettek le a bankok addig alacsony kockázatúnak számító településeket és nagyobb városokat is, megnehezítve a hitelfelvételt. Bár a kényszerértékesítések mindeddig tömegesen még nem indultak el, őszre várhatóan megnő azok aránya, akik tovább már nem tudják fizetni a megnövekedett törlesztőrészleteiket, s tartalékaikat is felélték már, így lakásuk eladására kényszerülnek. „- hangsúlyozta Kühne Kata, az Otthon Centrum Franchising Kft. ügyvezető igazgatója.
.
Eddig nem következett be az árak látványos csökkenése. Idén, trendszerűen, bár 5%-ot alig meghaladóan, egyedül a vidéki panellakások átlagára csökkent; Budapesten a lakótelepi árak inkább stagnálnak. A fővárosi tégla társasházak átlagára az első félévben végig emelkedett, majd júliusban – vélhetően részben a hitelszigorítások folyományaként – jelentősen visszaesett. A vidéki ártendencia is inkább emelkedő. A családi házak átlagára elég hektikusan, de pozitív irányban mozog. „Bár a kényszerű eladások, illetve általában a nehéz piaci környezet megnehezítik az árak alakulásának trendszerű elemzését, a válság elején várt jelentős árcsökkenés egyelőre cáfolható. „- tette hozzá Kühne Kata.
