Hol vásároljunk lakást, ha ki akarjuk adni? — Egy pesti kerület a „titkos tipp”

Forrás: Cordia-adatgyűjtés

Közismert, hogy a budapesti újlakáspiacot jelentős mértékben azon vevők mozgatják, akik befektetési céllal, kiadásra vásárolnak. Bár a legmagasabb lakásbérleti díjak azokat a kerületeket jellemzik, ahol egymillió forint feletti az új otthonok négyzetméterára, az olcsóbb külső kerületek sokkal gyorsabb megtérülést ígérnek. Mivel  utóbbiaknál annyira szűk a bérleti piac, hogy kockázatossá teszi a befektetést, a vásárlók „titkos favoritja” a XIV. kerület lehet, ahol ráadásul jelentősebb áremelkedés is valószínűsíthető – többek között ez derül ki a Futureal-csoporthoz tartozó Cordia Zrt. legújabb elemzéséből.

Csak a Belváros?

Rendkívül egyenlőtlen módon oszlik el Budapesten az újszerű kiadó lakások kínálata: míg a belvárosban nagy számban állnak rendelkezésre a bérbe vehető otthonok, a külső kerületeket kínálathiány jellemzi. Ezt mutatja, hogy az új, illetve az elmúlt 10 évben épített vagy felújított kiadó lakások 85%-át a belső kerületek lakásai teszik ki a fővárosban.

A nyilvánosan elérhető hirdetések elemzéséből kiderül, hogy míg az V. kerületben közel 1400, a VI. kerületben 1000-nél több újszerű lakást kínáltak 2017. szeptemberében hosszútávú kiadásra, addig a lényegesen nagyobb területű és lélekszámú XIV. kerületben mindössze 330-at. A kínálat jelentős eltéréseit jól szemlélteti, hogy míg az V. kerületben 1000 lakosra 54, a VI. kerületben pedig 27 kiadásra váró lakás jutott, addig a XIV. kerületben alig 3.

Bérleti díjak és lakásárak

A lakástulajdonosok, befektetők szempontjából alapvető fontosságú kérdés a megtérülés, vagyis az, hogy a lakás vételára mennyi idő alatt jön vissza a havi bérleti díjakból. A bérleti piacon átlagosnak tekinthető (azaz 50-60 négyzetméter közötti, nem luxus színvonalú, nem panorámás, első emelet feletti) újszerű kétszobás lakásokat átlagosan 123.000 Ft és 193.000 Ft közötti havi bérleti díjért kínálják a tulajdonosok.

Bár tény, hogy a legmagasabb bérleti díjak azokat a kerületeket jellemzik, ahol az új otthonok átlagos négyzetméterára a legnagyobb (pl. az I., az V. és a XII. kerületben egymillió forint feletti), a lakás vételárát mégsem az itt elhelyezkedő ingatlanok termelik ki a leggyorsabban. Talán meglepő, de a leggyorsabban kifizetődő négyzetmétereket néhány külső kerület ígéri, ahol egyben a legalacsonyabb négyzetméterárakkal is találkozunk. Ezekben a kerületekben ugyanakkor annyira szűk a bérleti piac, hogy kockázatossá teszi a befektetést.

A már érdemi bérleti piaccal rendelkező kerületek között a legvonzóbb feltételeket a XIV. kerületben találjuk, ahol már 4 hónap átlagos bérleti díj fedezi egy átlagos, új építésű lakás egy négyzetméterének az árát. (Az V. és a VII. kerületben közel 6 hónap ez az érték.) A kerületre jellemző 558.000 forintos négyzetméterár azt jelenti, hogy itt több mint hatmillió forinttal olcsóbb egy 50 négyzetméteres új otthon, mint a budapesti átlag. A jól ismert befektetési célpont, a VIII. kerület új lakásai magasabb eladási árak (652.000 Ft/négyzetméter) mellett hasonló ütemben térülnek meg, mint a XIV. kerületben.

„Azoknak tehát, akik lakás bérbeadásából szeretnének a banki kamatoknál jóval magasabb, előre jelezhető hozamot elérni, érdemes Zugló újlakás-piacán is körülnézni” – tanácsolja Földi Tibor, a kutatást jegyző Cordia Zrt. vezérigazgatója. „Befektetési szempontból az is a XIV. kerület mellett szól, hogy míg korábban az itteni újlakás-árak együtt mozogtak a XIII. kerület Újlipótvároson és Duna-parton kívüli területeinek áraival, addig az utóbbi időben jelentős elmaradás tapasztalható, azaz Zugló számottevő áremelkedési potenciállal rendelkezik.”