Blaha Lujza téri ingatlanfejlesztéssel kap új erőre a Belváros
8 perc olvasás
Ilyen lesz az EUROPEUMMíg Nyugat-Európában már korábban beindult a belvárosi kiskereskedelem felélénkítése, hazánkban ez a folyamat még várat magára – de kedvező jelek már vannak. Új reményt a gazdasági fellendülés és az ingatlanfejlesztési piac átstrukturálódása hozhat. Az ingatlanfejlesztői érdekeket azonban nyugat-európai példa alapján központi programokkal is ki kell egészíteni.
Ilyen lesz az EUROPEUMMíg Nyugat-Európában már korábban beindult a belvárosi kiskereskedelem felélénkítése, hazánkban ez a folyamat még várat magára – de kedvező jelek már vannak. Új reményt a gazdasági fellendülés és az ingatlanfejlesztési piac átstrukturálódása hozhat. Az ingatlanfejlesztői érdekeket azonban nyugat-európai példa alapján központi programokkal is ki kell egészíteni.
A belváros felélénkülésére mutató tendenciák már hazánkban, Budapesten is mutatkoznak. Már a tavalyi év elején azonosítható volt két párhuzamos folyamat, ami egyrészt a bevásárlóközpontok terjedését jelentette, másrészt a kereskedők érdeklődésének nyitását a belváros felé. Most természetesen a gazdasági helyzet határozza meg mind a kiskereskedelmi piacot, mind a kiskereskedelmi ingatlanfejlesztéseket, de mivel a revitalizáció hosszú távú folyamat a feltételek javulása esetén nyugat-európai mintára megerősödhet a belvárosi kiskereskedelmi piac.
„Az elindult folyamatokat belvárosi fejlesztésekkel – legyen szó központi koncepciókról, mint a Budapest Szíve Program, vagy önálló ingatlanfejlesztői kezdeményezésekről – lehet katalizálni." – mondta el Lovro Adrienn az ABLON nemzetközi ingatlanfejlesztő csoport ügyvezető igazgatója. – „A kereskedelem számára megfelelő feltételek biztosítása visszavonzza a nagy nevű bérlőket a belvárosba, ami egy öngerjesztő folyamatot indíthat el. A nagy márkanevek vásárlókat csábítanak a belvárosba, ezáltal más kereskedőket is belvárosi üzletek nyitására ösztökélik. Az egyre szélesebb kínálat és a javuló minőség, mind az áruk, mind az üzletek szintjén pedig még több vásárlót vonz, ezzel beindul az élénkülési folyamat. Az elgondolás sikerességére számos nyugat-európai példát is találunk"
Az Europeum, az ABLON Blaha Lujza téri fejlesztése az egyik úttörő a budapesti belváros, konkrétan a Nagykörút kiskereskedelmi revitalizációját célzó projektek sorában. A belváros egyik legforgalmasabb pontján épülő Europeumban egy 6.000 négyzetméteres bevásárlóközpont is teret kap. A házban a tervek szerint jórészt felső-középkategóriás divatáru üzletek nyílnak, olyan márkanevekkel, melyek jelentős vásárlóerőt képesek vonzani a környékre, elősegítve ezzel a Rákóczi út és Nagykörút kiskereskedelmének fellendítését.
A sok éves, intenzív bevásárlóközpont építési láz a kiskereskedelmi piacot is átrendezte. A hagyományos, belvárosi kiskereskedelmi üzletektől a bevásárlóközpontok felé terelődött a vásárlóerő. Városszerkezeti adottság, hogy a bevásárlóközpontoknak megfelelő nagy, összefüggő terület csak nagyon korlátozott számban áll rendelkezésre a belvárosokban, ezért azok túlnyomórészt a belvároson kívül épülnek. Ez a jelenség már jó pár éve megfigyelhető, és jellemző szinte egész Európára. A KSH adatai szerint a 2000-es években hazánkban csaknem megduplázódott a bevásárlóközpontokban működő kiskereskedelmi üzletek aránya az összes kiskereskedelmi üzlet számához viszonyítva. A kiskereskedelmi üzletek száma csökkent, de ez nem állította meg az átlagos eladótér nagyságának folyamatos bővülését a KSH 2008-as felmérése szerint. Ennek oka a nagyobb üzletek és eladóterek elterjedése, ami szintén a bevásárlóközpontok térnyerésére utal.
Ennek a folyamatnak egyik eredménye, hogy a korábbi hagyományos kiskereskedelmi központok – jellemzően a belvárosban – vesztettek jelentőségükből, ami legfőképpen egy minőségbeli romlásban mutatkozik meg. Az üzletek, és az árukínálat színvonala csökken, a vásárlóerő elhagyja ezeket a területeket. Ebből egy lefelé tartó spirális folyamat is kialakulhat. Ennek káros hatásait főleg a kiskereskedők érzik, de a vásárlókat, a környéken élőket illetve a városképet is negatívan érinti. A gazdasági hatások mellett társadalmi aspektusai is vannak a változásnak, a hagyományos közösségi terek eltűnnek a belvárosból, és részben a bevásárlóközpontokban alakulnak ki újból. Ez a folyamat szinte minden európai országban azonosítható.
„Ezeknek a káros hatásoknak a felszámolására Nyugat-Európában számos sikeres példát találhatunk." – tette hozzá Lovro Adrienn. – „Ez nem azt jelenti, hogy megkérdőjeleződik a bevásárlóközpontok létjogosultsága, a két kiskereskedelemi forma – a bevásárlóközpontok, és a hagyományos bevásárlóutcák – jól megférnek egymás mellett ezekben a programokban."
Ezeknek a programoknak célja, egyrészt az elhagyott hagyományos kiskereskedelmi központok fellendítése. A vásárlók visszacsábításával egyre több kereskedő hajlandó a belvárosban önálló üzletet nyitni, nő az árukínálat színvonala és spektruma, ami további vásárlókat vonz. A másik cél a bevásárlóközpontok felhasználása a közösségi élet színtereként, a belváros korábbi társadalmi funkcióinak beindítása új helyen.
Ausztriában a budapestihez nagyon hasonló folyamatok játszódtak le a 90-es években, veszélybe sodorva Bécs belvárosát. A szomszédos fővárosban érdekvédelmi szervezetekkel sikerül fenntartani a hagyományos kiskereskedelmi központok jelentőségét. A Bécsi Kereskedelmi Kamara által indított város-marketing projekt eredményeképpen a Bécs belvárosában található hagyományos kereskedelmi központok töretlenül őrzik népszerűségüket a városszéli bevásárlóközpontok mellett.
A belváros kiskereskedelmének felélénkítését szolgáló programok konkrét céljai szerteágazóak. Egy felmérés szerint az egyik legfőbb ok, amiért külföldi márkák távol maradnak Magyarországtól az, hogy nincs a márkanév presztízsének megfelelő színvonalú és nagyságú üzlethelyiség. Ilyen igény kielégítésére lehet példa az egyre több luxus márkát vonzó Andrássy úton lévő Divatcsarnok felújítása. Az Europeum is ebbe a sorba tartozik, ahol az ABLON felső-középkategóriás üzlethelyiségeket kínál a belváros egyik legforgalmasabb pontján. A hosszú távú siker érdekében az ingatlanfejlesztők egyéni kezdeményezései mellett központi programoknak is támogatniuk kell a belváros vonzóbbá tételét. Erre a Budapest Szíve Program keretében a Kecskeméti utcától a Szervita téren és az Erzsébet téren át az Október 6. utcáig tartó szakaszt teljesen felújítjása szolgáltathat jó példát.
A kereskedelem fellendítését célzó folyamatnak nem csak ingatlanfejlesztési lépései vannak. A szomszédos fővárosban, Bécsben a belváros kiskereskedelmi infrastrukturális adottságai már jóval fejlettebbek, ezért a program célja a meglévő népszerűség megtartása és lehetséges növelése. A fent említett város marketing projekt, a Bécsi Bevásárlóutcák Menedzsmentje három fő tevékenységen alapszik: ezek az árukínálat és a kiszolgálás minőségének folyamatos javítása, az intenzív marketing, illetve a lobbi tevékenység. A projekt nemzetközi elismertsége nagyon magas, több város is mintapéldaként használja.
Nagy Britanniában a városfejlesztési politika a bevásárlóközpontokat használja fel új közösségi terek létrehozására, azon társadalmi funkciókat helyezve el bennük, melyek a belvárosok jelentőségének csökkenésével elvesztek. „Az Europeum tervezésénél mi sem csak a kereskedelmi funkció szempontjait tartottuk szem előtt. Mivel az épület környékén naponta 300.000 ember fordul meg, ezért az Europeum közösségi helyként is szolgál. – mondta el Lovro Adrienn. – „Az épületet úgy alakítottuk ki, hogy közösségi teret, találkozási pontot biztosítson minden járókelő számára. Ennek érdekében egy passzázs létesül az épületben, ami nyitva áll a tér forgalma előtt, kávézóival találkozási és pihenési lehetőséget biztosít minden betérőnek. Ezeket a szempontokat az épület környezetének rendezésekor is figyelembe vesszük."
A megváltozott gazdasági környezet természetesen a kiskereskedelmi ingatlanfejlesztéseket is érzékenyen érintette. A belvárosok revitalizációja azonban hosszú távú strukturális változások eredménye, ezért az ingatlanfejlesztések lelassulása csak átmenetileg akasztja meg a folyamatot. Ez az időszak arra szolgálhat, hogy a fejlesztőknek lesz idejük átgondolni a válság utáni lépéseiket, és így a fellendülés trendfordulót is hozhat, ahol a bevásárlóközpont építési láz mellett a belvárosi kiskereskedelem is új erőre kaphat.
Az ABLON cégcsoport legújabb, folyamatban lévő ingatlanfejlesztése az Europeum, amely Budapest belvárosában, a napi 300 ezer fős átszálló gyalogosforgalmat bonyolító Blaha Lujza téren épül. A Rákóczi út és a József körút találkozásánál elhelyezkedő Europeumban három szinten, 6 000 négyzetméteren divatáru és divat kiegészítő üzletek, valamint egyéb szolgáltatásokat nyújtó bevásárlóközpont kap helyet, amely szervesen illeszkedik a Blaha Lujza tér forgalmához. Az épületegyüttes további részében egy Marriott Courtyard Hotel kerül kialakításra, a földalatti szinteken pedig 300 autó befogadására alkalmas mélygarázs könnyíti a parkolást. A szálloda- és bevásárló-komplexum könnyen megközelíthető mind tömegközlekedéssel, mind személygépkocsival. A projekt várhatóan 2009. utolsó negyedévében kerül átadásra.
