Boncok Bettina és Kui Szilárd: 3D ingatlan-nyilvántartás – A jövő telekkönyve
8 perc olvasás
Fél évszázada nem látott méretű megújuláson eshet át néhány éven belül a magyar ingatlan-nyilvántartási rendszer. A föld alatti és földfelszín feletti létesítmények – parkolóházak, közlekedési csomópontok, telekommunikációs infrastruktúra – azonosítása iránti igény növekedése ugyanis szükségszerűvé teszi a kétdimenziós rendszer háromdimenziósra cserélését.
Tradícionálisan az ingatlanjog és az ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó szabályrendszer rendkívül statikus és nem igazán tekinthető a jogi innováció színterének. Azonban az aktuális ingatlanfejlesztési trendek, valamint a föld alatti és földfelszín feletti – gyakran egymást fedő és keresztező – létesítmények (műtárgyak) azonosítása és nyilvántartása iránti egyre növekvő igény a magyar törvényhozást a háromdimenziós ingatlan-nyilvántartás magyarországi bevezetésére sarkallja, amelyre várhatóan 2020. január 1-jén kerül sor.
A 3D ingatlan-nyilvántartás szükségessége
Különösen a nagyvárosok ipari, kereskedelmi és lakóingatlanai iránti növekvő kereslet következtében az ingatlanfejlesztők a rendelkezésre álló földterület alatti és feletti tér egyre kiterjedtebb felhasználására törekszenek.
Ezen trend eredményeként a többszintű épületszerkezetek mellett a fejlesztők gyakorta többszintű közlekedési és szállítási csomópontokat és parkolóházakat építtetnek akár a földfelszín felett, akár az alatt, így biztosítva az épületek könnyű megközelítését. A földfelszín alatti és feletti tereket ezen kívül egyre gyakrabban veszik igénybe elektromos, víz- vagy gázvezetékek, valamint telekommunikációs infrastruktúra kiépítésére.
Mindez azzal járhat, hogy számos – egymást gyakran fedő és keresztező – létesítmény kerül elhelyezésre ugyanazon a telken. Ugyanakkor a jelenlegi magyar ingatlan-nyilvántartási rendszer nem alkalmas az ilyen létesítmények vonatkozásában fennálló tulajdonjog és egyéb jog, illetőleg teher terjedelmének egyértelmű feltüntetésére.
Az ezen helyzetből adódó viták felmerülésének lehetősége nagymértékben ösztönzi a háromdimenziós (3D) objektumok (létesítmények) jogi elismerését, amely által lehetővé válna az ilyen földfelszín felett vagy alatt elhelyezkedő tárgyak (létesítmények) ingatlan-nyilvántartási és térképi adatbázisokban történő önálló feltüntetése és nyilvántartása. A háromdimenziós objektumok felett fennálló egyértelműen beazonosítható és elkülönülő tulajdonjog elismerése következtében ezen objektumok a gazdasági forgalomban hitelbiztosítékul szolgálhatnának, amely ösztönzőleg hatna a hitelnyújtásra és gazdasági növekedést eredményezne.
Jelenlegi magyar ingatlan-nyilvántartási rendszer
A jelenlegi magyar ingatlan-nyilvántartás 1972-ben egységesített ingatlan-nyilvántartási rendszerként került bevezetésre. Az egységes adatbázis integrált formában ötvözi a kataszteri térképi adatbázist és az ingatlan-nyilvántartást és 1997 óta az egész ország területén elektronikusan elérhető.
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény alapján az ingatlan-nyilvántartás egy olyan rendszer, amely tartalmazza a Magyarországon található összes földrészletet és egyéb önálló ingatlant, ideértve többek között épületeket, pincéket, föld alatti garázsokat és társasházi öröklakásokat is.
Geometriailag a magyar ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis kétdimenziós, néhány kivételtől eltekintve. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy főszabály szerint a hazai ingatlan-nyilvántartási rendszerben nincs mód a valóságban háromdimenziós objektumok és azokon fennállló jogok ingatlan-nyilvántartási térképen való feltüntetésére; így többek között nincs lehetőség annak ingatlan-nyilvántartási feltüntetésére sem, hogy egy teher (például szolgalmi jog) egy többszintes épületnek csak az egyik emeletét, nem pedig a teljes épületet terheli. Ugyanis a földhivatal ilyen “körülhatárolt” terhet nem képes az épület tulajdoni lapjára bejegyezni.
Kvázi háromdimenziós esetek a jelenlegi ingatlan-nyilvántartásban
Az ingatlan-nyilvántartási rendszerünk kétdimenziós jellege ellenére találkozhatunk néhány kivételes esettel, amikor a földfelszín alatt vagy felett létesített objektumok és létesítmények az ingatlan-nyilvántartásba önálló ingatlanként kerülhetnek bejegyezésre.
Ilyen kvázi háromdimenziós eset például az egy társasházon belül elhelyezkedő lakások önálló ingatlanként, külön helyrajzi szám alatti nyilvántartása; ugyanakkor megjegyzendő, hogy ezen külön helyrajzi számok a társasház alatti földrészlet helyrajzi számából származtathatóak és kifejezetten ahhoz kapcsolódnak. Továbbá a társasházi lakások geometriai jellemzőit – a társasház létesítésekor a földhivatalhoz benyújtandó – társasházi alapító okirat, valamint a társasház valamennyi szintjéről készített méretarányos kétdimenziós alaprajz tartalmazza.
Ezen túlmenően a jelenlegi szabályozás lehetőséget nyújt egyes föld alatti létesítmények (pincék, garázsok stb.) külön helyrajzi szám alatti nyilvántartására is, feltéve hogy a létesítmények közeli kapcsolatban állnak az adott földrészlettel.
Fontos kiemelni, hogy e néhány kivétel ugyanakkor továbbra is a kétdimenziós ingatlan-nyilvántartási térképen kerül megjelenítésre, így azok nem nyújtanak teljeskörű megoldást az ingatlanfejlesztési trendek fentiekben említett kihívásaira.
A 3D ingatlan-nyilvántartás tervezett bevezetése
Az ingatlanfejlesztők és az egész országot behálózó infrastruktúrával rendelkező közműtársaságok irányából jelentkező erősödő nyomás hatására a magyar jogalkotó 2012. májusában új földmérési és térképészeti tevékenységről szóló törvényt fogadott el. E törvény előrevetíti a 3D ingatlan-nyilvántartás koncepcióját azzal az elsődleges céllal, hogy meghatározza az állam alapfeladatait egy olyan háromdimenziós ingatlan-nyilvántartási rendszer jövőbeni bevezetéséhez és működtetéséhez szükséges jogi és műszaki követelmények kidolgozását illetően, amelyben az ingatlanok és egyéb háromdimenziós objektumok, valamint az azokhoz kapcsolódó jogok pontosan azonosíthatóak és önállóan bejegyezjetőek. Ezen 3D ingatlan-nyilvántartás bevezetését a jelenlegi szabályozás 2020. január 1-jére teszi.
A 3D ingatlan-nyilvántartás koncepciójának rögzítése, valamint az azzal kapcsolatos általános követelmények meghatározása mellett az új törvény iránymutatást ad a háromdimenziós ingatlanok fogalmi meghatározása tekintetében is, amely a 3D ingatlan-nyilvántartás bevezetésével szükségképpen bekerül az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvénybe. A törvényben előrevetített fogalom alapján azon földfelszín alatti és feletti műtárgyak, létesítmények és építmények tekinthetőek önálló ingatlanoknak és jegyzehetőek be az ingatlan-nyilvántartásba külön tulajdoni lapon, amelyek minden részén azonosak a tulajdoni (vagyonkezelői) viszonyok.
Előreláthatólag a 3D ingatlan-nyilvántartás a hazánkban jelenleg is létező keretrendszerben kerülne működtetésre. Erre tekintettel a bevezetéshez szükséges jogi és geometriai feltételeket – az adatok közötti esetleges ellentmondás elkerülése érdekében – egyszerre szükséges kidolgozni és bevezetni.
A megvalósítás kihívásai
A 3D ingatlan-nyilvántartás zökkenőmentes bevezetése érdekében bizonyos kérdések még válaszra várnak. Ide tartozik többek között a megfelelő műszaki feltételek létrehozása, a 3D földmérési és térképészeti eljárások jogszabályi kereteinek lefektetése, valamint a jelenleg két dimenzióban működő infrastruktúra új, 3D módszerre adaptálása.
Ezen túlmenően a 3D objektumok jogi terei közötti kapcsolódásokat, átfedéseket és keresztezéseket és az ezekkel összefüggésben keletkező jogokat mind jogilag, mind műszakilag le kell modellezni.
Mindemellett komoly kihívást jelent a számos földrészlet felszíne alatt illetőleg felett áthaladó 3D létesítmények külön helyrajzi számmal történő ellátása is (pl. közműlétesítmények, alagutak és telekommunikációs vezetékek), hiszen ezen létesítmények a felszínen általában több földrészletet érintenek, így azok nem kapcsolhatóak egyértelműen egyetlen meghatározott földrészlethez (ellentétben a társasházi lakásokkal).
Végül, az ingatlan-nyilvántartás egységes jellege miatt a szükséges jogi és műszaki előfeltételek előkészítése sokkal bonyolultabb, mivel az ingatlan-nyilvántartásba bevezetendő 3D kataszteri térképadatoknak meg kell egyeznie a már létező 2D kataszteri térképekkel és tulajdoni lapokkal is.
Mi várható a jövőben?
Tekintettel az aktuális ingatlanfejlesztési trendekre és a földfelszín alatt vagy felett elhelyezkedő létesítmények, valamint az ezekre vonatkozó tulajdonjog és egyéb jogok jelenlegi nyilvántartásával kapcsolatos nehézségekre, a 3D ingatlan-nyilvántartás bevezetése elkerülhetetlen. Ugyanakkor kétdimenziós jellege miatt a hagyományos magyar ingatlan-nyilvántartási rendszer jelenlegi formájában nem alkalmas arra, hogy szimbiózisban kerüljön működtetésre a jövő háromdimenziós térképi adatbázisával.
A hiányosságok ellenére megvalósíthatónak tűnik a 3D ingatlan-nyilvántartás hazai bevezetése az ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó szabályrendszer folyamatban lévő felülvizsgálatatát követően figyelemmel a hazai ingatlan-nyilvántartás többfunkciós jellegére és arra, hogy az már most is tartalmaz háromdimenziós jellegű ingatlanokat (mint például a társasházi lakások) és elháríthatatlan műszaki akadályok nem állnak az új rendszer útjában.
A jogi háttér felülvizsgálata folyamán sort kell keríteni a háromdimenziós térképi adatbázissal megbírkózni képes jogi környezet részletszabályainak kidolgozására és vitájára, amely folyamat kivételes lehetőséget biztosíthat az érdekelteknek arra, hogy hatással legyenk a jövő ingatlan-nyilvántartását szabályozó jogi keretrendszer egyes kérdéseire.
