Egy-két év múlva fellendül a kereskedelmi ingatlanpiac

  Budapest – Ráday irodaház

Európa szerte a bérlők költségcsökkentési törekvései határozzák meg az irodák piacát. A teljes kereskedelmi ingatlan szegmens fellendülésének időpontjáról eltérőek a vélemények, egyes országokban már 2009.

  Budapest – Ráday irodaház

Európa szerte a bérlők költségcsökkentési törekvései határozzák meg az irodák piacát. A teljes kereskedelmi ingatlan szegmens fellendülésének időpontjáról eltérőek a vélemények, egyes országokban már 2009. végén beindulhat a piac stabilizációja, és 2010-ben már növekedés várható, mások csak 2011-re számítanak fellendüléssel. A GVA 12 európai ország adataiból készült elemzéséből kiderül, hogy sok ingatlanfejlesztő elhalasztja projektjeit, de egyelőre nem vonulnak ki a piacokról, kivárásra játszanak.

Az egész világra kiterjedő ingatlantanácsadó hálózatot működtető GVA Worldwide magyarországi tagja, a GVA Robertson Hungary tizenkét európai ország kereskedelmi ingatlan piacát vizsgálta meg a társirodák adatai alapján. A felmérésében magyar adatokon kívül osztrák, belga, ciprusi, dán, holland, olasz, lengyel, román, orosz, svájci, és angol adatok szerepelnek.

„Országonként eltérő képet láthatunk, azonban vannak közös vonások is. Minden európai piacra jellemző, hogy a bérlői aktivitást költségcsökkentési törekvések mozgatják." – mondta Tilki Róbert, a GVA Robertson ügyvezető igazgatója. Az elemzés a GVA Worldwide, ingatlantanácsadó hálózat 2009. június 24-26. között tartott konferenciájára készült. A nemzetközi konferencián több tucat országból képviseltetik magukat a GVA irodái. A jelen elemzésben az irodapiacra fókuszálunk.

Irodapiac

Az irodapiacon jelentősen csökkent a kereslet Európában. Számos országban megjelentek az albérleti konstrukciók, ahol a leépítések miatt feleslegessé vált területeket maguk a bérlők adják ki. A folyamat létjogosultsága megalapozott, Európa szerte csökkentek a keresett irodaterületek, ráadásul a bérlők megtartása érdekében a bérbeadók is hajlandóak az ilyen tranzakciókat megengedni. Ugyanakkor a csökkenő kereslet miatt túlkínálat alakult ki a piacokon, amit tovább fokoz az albérletben kínált irodaterület mennyisége is. Mindez csökkenő bérleti díjakhoz vezet.

1. Táblázat Néhány európai város „A" kategóriás irodaterületének állománya és üresedési mutatója

*Teljes irodaállomány, nem csak „A" kategóriás

Forrás: GVA

Lengyelországban az átlagos, bérelt irodaterület a 2008-as 1.160 négyzetméterről 473 négyzetméterre csökkent. Oroszországban a legkisebb kiadható terület nagysága 500 négyzetméterről 200-ra csökkent. Magyarországon az európai trenddel szemben a tavalyi évhez képest nőtt az átlagos tranzakció méret az irodapiacon, az átlagos bérelt terület 993 négyzetméter. Ennek hátterében több, nagy területet érintő tranzakció áll, az első negyedévben 15, egyenként 1000 négyzetmétert meghaladó szerződés köttetett, melyből 7 még a 3500 négyzetmétert is meghaladta.

A GVA elemzése szerint nőtt az érdeklődés a bérlő képviselet iránt, aminek fő célja a kedvezőbb bérleti feltételek kiharcolása. A GVA oroszországi tapasztalatai szerint egyes bérlők még a szerződés felbontásával járó büntetést is hajlandóak kifizetni, csakhogy kisebb, olcsóbb bérleti díjat kínáló épületbe költözhessenek. Svájcban több iroda helyett egy irodaterületre próbálják összeszervezni az alkalmazottakat, ezzel nem csak a kisebb bérelt területből származó alacsonyabb bérleti díjon spórolhatnak, hanem a működési költségeken is.

Az egyik legjobban érintett iparág az irodapiac bérlői oldalán a pénzügyi, illetve a bank szektor. Belgiumban, Olaszországban, illetve Oroszországban ezen vállalkozások kereslete esett vissza legjobban az irodabérleti piacon.

Ingatlanpiaci előrejelzések

A teljes kereskedelmi ingatlanpiacra vonatkozó rövidtávú kilátások tekintetében eltérőek a vélemények az európai GVA irodák között. Magyarországon 2011-re várják a piac fellendülését a GVA szakemberei, 2010-ben a piac stabilizálódása zajlik majd. „A fellendülést a kereslet élénkülése hozza majd, mivel a kínálat lassabban reagál." – tette hozzá Tilki Róbert. – „A most leállított fejlesztések által okozott kínálati hiány a bérleti díjak emelkedését eredményezi, ami a most tapasztalható bérleti díj csökkenés kiigazítása lesz."

Dániában szintén két éves időtávra teszik a kereslet felélénkülését a kereskedelmi ingatlanok piacán. Oroszországban sem várható, hogy a bérlői kereslet jelentősen nőne a 2009-2010-es időszakban. Az Egyesült Királyságban működő GVA irodák szerint a kereslet csak egy év múlva fog magára találni. A román, illetve a lengyel szakértők bizakodóbbak, a piac stabilizálódását ez év végére várják, 2010-ben pedig már kisebb növekedést is elképzelhetőnek tartanak.

A kereslet élénküléséig a bérbeadók a növekvő üresedési ráta és a fokozódó verseny miatt különböző kedvezményeket kínálnak bérlőiknek. „Szinte egész Európában elterjedt, hogy a bérbeadók átvállalják az iroda, illetve az üzlethelyiség kialakításának költségét. – tette hozzá Bob Barnett a GVA Worldwide elnöke – „További kedvezményt jelentenek a kezdeti bérleti díj mentes időszakok, vagy az ingyenes parkolók. A step rent konstrukció – amelyben a bérlő kezdetben alacsony bérleti díjat fizet, ami később lépésenként emelkedik – is egyre népszerűbb a piacon."

Belgiumban a fejlesztők megemelték a közvetítőknek adott jutalékot, egyes helyeken az éves bérleti díj 15%-át is kiteszi a közvetítői díj. A GVA dániai tapasztalatai szerint a bérbeadók általában sokkal rugalmasabban közelítenek a bérleti feltételek kialakításához. Ezzel szemben Hollandiában a csökkenő bevételek miatt a fejlesztők nem tudnak jelentős engedményeket adni a bérlők számára. Olaszországban a bérbeadók nem nagyon engednek a bérleti díjból, inkább bérleti díj mentes időszakokkal próbálják meggyőzni a bérlőket. Lengyelországban a bérbeadók hajlandók alacsonyabb bérleti díjakról is tárgyalni. A fejlesztők az albérleti konstrukció megengedését is bérlő csalogató eszközként használják. Az Egyesült Királyságban a negyedévente előre fizetendő bérleti díjak helyett a kedvezményeknek köszönhetően sok esetben már csak egy hónapot kell előre kifizetni.