Minden várakozást felülmúlt, új rekordra emelkedett idén az ingatlanfejlesztések értéke
12 perc olvasás
Minden várakozást felülmúlt, újabb rekordot döntött idén az ingatlanfejlesztési piac, a befektetési tranzakciók összértéke, a belföldi befektetők arányának látványos erősödése mellett, az év végéiig várhatóan meghaladja a 2 milliárd eurót, ami történelmi csúcsot jelent. Az ország gazdasági erősödését is tükrözi, hogy erőteljes az érdeklődés az ipari ingatlanok iránt, ebben a szegmensben és a fővárosi irodapiacon is történelmi mélypontra csökkent az üresedési ráta. A még mindig erős növekedési potenciállal rendelkező iroda- és ipari ingatlanok mellett a lakáspiac is tovább pörgött idén, elsősorban a CSOK, a kedvezményes lakásáfa és a lakáshitelezés beindulásának köszönhetően. A növekedés lendületét azonban visszavetheti az építőipari kapacitáshiány, a kedvezményes áfa megszűnése 2019-től pedig akár meg is fordíthatja az eddigi kedvező trendet. A szakma, a piac szereplői ezért egyöntetűen az 5 százalékos áfa fennmaradását szorgalmazzák 2019 után is – hangsúlyozza Takács Ernő, az ingatlanfejlesztési ágazat legnagyobb vállalatait összefogó Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) elnöke az V. Ingatlanfejlesztés Napja alkalmából.
Takács Ernő, az IFK elnöke megjegyezte, hogy a prognosztizált egymillió m2 helyett az IFK-tagok átadott és a folyamatban lévő projektjei 1,5 millió m2-t tesznek ki, a beruházási érték pedig meghaladja a 2,2 milliárd eurót, ami abszolút rekord. Az IFK tagjai 2016/2017-ben 390.000 m2-t adtak át 400 millió euró értékben, a jelenleg épülő projektek pedig 1.050.000 m2-t tesznek ki 1,8 milliárd euró értékben.
A magyar gazdaság növekedési üteme alapján Takács Ernő még mindig óriási potenciált lát az irodapiacon. Jelenleg alig található kihasználatlan irodaterület a minőségi A vagy B kategóriás épületekben, a fővárosi üresedési mutató sosem állt még ennyire alacsony szinten – mutatott rá. A szereplők optimisták, a budapesti irodapiac akár több millió m2-nyi új irodahelyet is igényelhet, amelyek a következő években várhatóan meg is épülnek – hangsúlyozta. Erősödik a lakáspiac is, egyre nagyobb részt hasít a tortából, sőt a vidéki nagyvárosi piacok is felzárkózhatnak a fővároshoz a következő pár évben – emelte ki Takács Ernő.
Szárnyaló lakáspiac
Az MNB legfrissebb lakáspiaci jelentését is idézte az IFK elnöke, elmondva, hogy a lakáspiacon továbbra is erős a kereslet, a lakásárak évek óta tartó dinamikus növekedése ellenére még van tere a drágulásnak, főleg vidéken. A kiadott építési engedélyek 2016-os megugrását követően immár az újonnan épített lakások száma is mintegy 42 százalékkal nőtt a fél év során az egy évvel korábbihoz képest. A jelenleg építés alatt álló fővárosi újlakás-projektek várható befejezése alapján az átadások 2018 év végén ugorhatnak meg. Míg 2017-re összesen 3,2 ezer, addig 2018-ra 7,7 ezer új lakás befejezése és átadása várható Budapesten. Azonban a projektek 41 százalékában időben eltolódott az átadás tervezett időpontja, az épülő új lakások átlagosan valamivel több mint fél évet csúsznak – állapította meg az MNB. Takács Ernő arra is felhívta a figyelmet, hogy a lakásárak, csökkenő ütemben ugyan, de tovább emelkedhetnek. Az éves nominális lakásár-drágulás az első fél évben az MNB lakásárindex értékei szerint kissé meghaladta a 15 százalékot, reálértelemben 12,8 százalékos volt. A növekedés 2017-ben még folytatódhat, de valamelyest lassabban, mintegy 11 százalékos éves dinamikára számít az MNB. Ugyanakkor Takács Ernő azt is megjegyezte, hogy a jegybank szerint Budapesten a lakásárak már elérték az egyensúlyinak tekinthető szintet.
A KSH legfrissebb építőipari jelentése is tükrözi az ingatlanfejlesztések töretlen lendületét az IFK elnöke szerint, aki arra is felhívta a figyelmet, hogy az új szerződések szeptemberben több mint duplájára emelkedő száma alátámasztja a piaci szereplők optimizmusát. Az építőipari termelés volumene szeptemberben 23,8 százalékkal haladta meg az egy évvel korábbi alacsony bázist, az épületek építésének növekedése szeptemberben is elsősorban ipari épületek, kisebb mértékben sportlétesítmények, oktatási és lakóépületek építésének eredménye. A megkötött új szerződések volumene az előző évihez képest 130,0 százalékkal emelkedett, ezen belül az épületek építésére kötött szerződéseké 46,6 százalékkal. Az épületek közül elsősorban ipari épületekre, kisebb mértékben lakó- és szállóépületekre kötöttek új szerződéseket. Az építőipari vállalkozások hó végi szerződésállományának volumene szeptember végén 119,5 százalékkal meghaladta az egy évvel korábbi, alacsony bázist.
Bíznak a kedvezményes áfa kulcs meghosszabbításában
Takács Ernő megerősítette, hogy az ágazat szereplői optimisták, bíznak benne, hogy a kormány meghosszabbítja a kedvezményes kulcs hatályát. Az előzetes számításokat igazolva, a jelenlegi tapasztalatok szerint a tömegével indított újlakás-projektek gazdaságélénkítő hatásának köszönhetően a költségvetésnek nem okozott bevételkiesést az alacsonyabb áfa, a piacnak pedig komoly lendületet ad. Takács Ernő azt is hangsúlyozta, hogy a kedvezményes kulcs megszüntetése – az ismét 27 százalékra emelkedő áfa – ugyan növelné a költségvetés áfabevételeit, de azonnali jelentős áremelkedést hozna, a vásárlóerő csökkenése következtében pedig ismét visszaesne az újlakás kínálat. Végső soron az alacsonyabb gazdasági teljesítmény miatt a költségvetés is kisebb bevételt realizálna.
Az IFK felmérése szerint nagyjából 30 ezer új lakásnak kellene felépülnie Magyarországon a régiós átlag eléréséhez. A kormányzati intézkedések hatására 2016-ban közel háromezerrel több új lakás épült meg 2015-höz képest, és a lakásépítések hosszú megvalósulási ideje miatt ennél jelentősebb hatás 2017-től várható. Amennyiben 2019 után is fennmarad a kedvezményes áfakulcs, 2022-ig évi 28 ezer közelébe emelkedik az épített lakások száma. Ezzel szemben, amennyiben 2020-tól ismét 27 százalékos áfa terheli majd az új lakásokat, a lakásépítési szám csökkenni fog, amelynek köszönhetően 2022-ben az újonnan épített lakások száma alig haladja majd meg a 10 ezret.
Óriási potenciál az irodapiacon
A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF, BRF) – melynek tagjai: CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, ESTON International, JLL és Robertson Hungary – összegzése szerint a harmadik negyedév során két új irodaépületet adtak át Budapesten. A Graphisoft Park Start-up épületét Észak-Budán 2.500 m2-rel, míg a Váci úti irodafolyosón elhelyezkedő, saját tulajdonú Nexon székház 4.000 m2-rel növelte az irodaállományt. A teljes budapesti modern irodaállomány így 3.353.235 m2-re emelkedett, melyen belül 2.684.655 m2 „A” és „B” kategóriás modern spekulatív irodaterület valamint 668.580 m2 saját tulajdonú iroda található.
Az üresedési ráta tovább csökkent; a harmadik negyedév során 1,0 százalékponttal 7,6 százalékra süllyedt, ami Budapesten az eddig regisztrált legalacsonyabb ráta. A legtelítettebb alpiac továbbra is Dél-Buda (3,3 százalék), míg a legmagasabb üresedési rátát (28,5 százalék) ismét az agglomerációban mértek. Tekintettel a 2018-ban várható fejlesztési hullám tetőzésére illetve a nagy mennyiségű olyan irodaterületre, melyről már tudható, hogy ki fognak költözni a bérlők, előrejelzésük szerint az üresedési ráta emelkedni kezd 2017. negyedik negyedévétől kezdődően és az emelkedés folytonossága 2019-ben is tartani fog.
A fővárosi irodapiaci kereslet 2017 harmadik negyedévében 164.980 m2-t tett ki, az előző negyedévben regisztrált értéket 67 százalékkal meghaladva. A negyedév során a saját tulajdonba vétel adta a kereslet legnagyobb részét, amely a teljes volumen 32,7 százaléka volt, melyet az új bérbeadások követnek, 27,6 százalékos részaránnyal. A szerződéshosszabbítások részaránya 24,8 százalék volt, míg a bővülések 6,4 százalékát tették ki a keresletnek. Az előbérleti tranzakciók aránya 8,3 százalék volt a negyedév során. A BRF 2017 harmadik negyedévében összesen 163 bérleti tranzakciót regisztrált, melyek átlagos mérete 1.018 m2 volt. Dél-Budán realizálódott a negyedév legnagyobb kereslete, a szerződések több mint 32 százalékát kötötték ezen az alpiacon. Ezt a Váci úti irodafolyosó és a Nem-központi Pest alpiacok követték 15 és 13 százalékos részesedéssel. A negyedév legnagyobb méretű tranzakciója saját tulajdonba vétel volt: Dél-Buda alpiacon 50.000 m2-re kötöttek megállapodást. A legnagyobb új szerződést a Belváros (CBD) alpiacon kötötték, míg a legnagyobb szerződéshosszabbítást a Nem-központi Pest alpiacon rögzítettük, 9.250 m2-en. A nettó abszorpció 2017 harmadik negyedéve során 40.815 m2 volt. Az agglomeráció irodapiaca egyértelműen elöregedett, itt a jelenlegi állomány csupán 35 százaléka „A” kategóriás. Tekintettel a Tópark fejlesztésére ez a ráta javulni fog az ingatlan átadása után 2018-ban (42 százalékra emelkedik), de még így is el fog maradni a többi részpiacon tapasztalható „A” kategóriás állomány relatív méretétől.
Folyamatosan bővülő ipari és kiskereskedelmi ingatlanállomány
Határozott élénkülés figyelhető meg az ipari ingatlanok keresletében és fejlesztésében is. 2017 harmadik negyedévében két épülettel, összesen 26.670 m2-rel bővült az ipari állomány: az Inpark Páty logisztikai parkban adtak át egy új épületet a Kühne & Nagel számára, továbbá az állomány része lett egy 3.600 m2-es, korábban tulajdonos által használt raktár is.
A budapesti agglomeráció spekulatív ipari ingatlanállománya jelenleg 1.980.460 m2. A harmadik negyedévben a teljes bérlői kereslet 122.020 m2-t tett ki, ami 44 százalékos bővülést mutat az előző év azonos negyedévében mérthez viszonyítva. A keresleten belül a szerződéshosszabbítások aránya 68 százalék volt; ezt követték az új szerződések 19 százalékkal. Két előbérleti szerződést kötöttek a negyedév során, összesen 14.420 m2 területre, ez a teljes kereslet 12 százalékát tette ki. A bővülések aránya 1 százalék volt.
2017 harmadik negyedévében a BRF összesen 19 tranzakciót regisztrált, melyből négy szerződés haladta meg a 10.000 m2-t. Ezek az ügyletek a teljes kereslet 73 százalékát tették ki. Az átlagos tranzakcióméret 6.422 m2 volt, a medián érték 2.200 m2. Ez az átlag méretnél kisebb szerződések nagy számát tükrözi. A bérleti szerződések 99 százalékát logisztikai parkok területeire kötötték, átlagosan 7.114 m2-re. A városi logisztikát érintő bérbeadások átlagos mérete 540 m2 volt.
Az üresedési ráta az előző negyedévben mért, rekordalacsony 5,5 százalékon stagnál. Jelenleg összesen 109.905 m2-nyi ipari terület áll üresen és egy épületben sincs 10.000 m2 feletti egybefüggő kiadatlan terület. A nettó abszorpció pozitív maradt a második negyedévben, 25.005 m2 tett ki.
A CBRE legfrissebb összeállítása szerint bővülnek a kiskereskedelmi célú ingatlanfejlesztések is. 2017-ben az ilyen célra átadott 33.500 m2-t követően 2018-ban 11.890 m2, 2019-ben pedig 66.000 m2, 2020-2022 között pedig további 85 ezer m2 építése prognosztizálható. Tovább bővül a szállodák piaca is. Idén 145 szállodai szoba kerül átadásra, jövőre azonban ez a szám 1944, míg 2019-ben pedig 549 átadása várható. 2020-2022 között pedig 1012 újabb szobával bővülhet a hálózat, ami az egyre fejlődő, idén rekorddal záró turizmusunkat tovább erősíti majd.
- Ingatlanfejlesztés Napja
Az IFK 2017. november 20-án immár ötödik alkalommal rendezi meg az Ingatlanfejlesztés Napja című programsorozatát, melynek célja, hogy a hazai professzionális ingatlanfejlesztő vállalatok reprezentatív szakmai szervezeteként bemutassák a szakma összetettségét. A szakmai nap fő eseménye az V. Hallgatói Ötletbörze eredményhirdetése lesz, az IFK ugyanis ötödik alkalommal hirdette meg hallgatói pályázatát „Az ingatlanfejlesztés ezeregy lehetősége – pályázat szakmai mentorokkal” címmel. A pályaművek elkészítése során az érdeklődők – a szakmai mentorok segítségével – betekintést nyerhetnek az ingatlanfejlesztés folyamatába, amely egy projekt megfogalmazásától (előzetes megvalósíthatóság), a piaci megalapozásán keresztül a finanszírozhatóságának megalapozásán át (részletes pénzügyi számítások elvégzése) a megvalósításáig (projektirányítás, értékesítés) tart. A résztvevők pályáztak a Váci út „iroda-boulevard” közterület átalakításával, a BME „Z” épületének rehabilitációjával, a Nyugati téri Eiffel Csarnok hasznosítási lehetőségeivel és a Károly körúti Városháza Park újragondolásával. Az eredményhirdetésre és a díjátadóra november 20-án, az V. Ingatlanfejlesztés Napján kerül sor. Az alkalomból jelenik meg az Ingatlanfejlesztés Anno című könyvsorozat ötödik kötete A Váci úti irodafolyosó címmel, ami a Váci út történetét és jelenét mutatja be.
Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) 2009-ben jött létre a legnagyobb hazai ingatlanfejlesztők részvételével. Az IFK feladata a Magyarországon működő, nemzetközi szinten is elismert ingatlanfejlesztő társaságok közös érdekeinek képviselete, célja az épített környezet minőségének fejlesztése. Az IFK tagvállalatai által megvalósított összes projekt területe: 3.800.000 m2, az összes projekt beruházási értéke: 2656 milliárd forint volt. A tagok évente 3,9 milliárd forintnyi telek- és építményadót fizetnek. A szakmai elit, az minden IFK tagja – Atenor Hungary; Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt.; Biggeorge Property, CPI Hungary Kft.; ECE Projektmanagement Budapest Kft.; Futureal Development Zrt.; Goodman, Gránit Pólus; Graphisoft Park SE; HB Reavis Hungary Kft.; Horizon Development Hungary Kft.; InfoGroup; Metrodom Kft., OTP Ingatlan Zrt.; Prologis; Property Market Ingatlanfejlesztő Kft.; Skanska Property Hungary Ltd.; Soldus Development, TriGranit Fejlesztési Zrt.; White Star Real Estate Kft.; WING Ingatlanfejlesztő és Beruházó Zrt. – egyaránt arra törekszik, hogy építsen, munkát adjon és értéket teremtsen. Az IFK támogatói: az Inpark, a Liget Budapest Projekt, az Óbuda Group és a PwC
