Mennyit Alkudhatunk A Megvenni Kívánt Ingatlan árából?

Az ingatlanvásárlás utolsó lépéseinek legkritikusabb része az áralku. Miután megtaláltuk az igényeinknek megfelelõ ingatlant, minden részletet megbeszéltünk az eladóval, talán már bele is szerettünk leendõ otthonunkba, egyetlen fontos dolog van hátra: eldönteni pontosan mennyit fizessünk az ingatlanért.

Elemzésünkben azt vizsgáljuk, hogy attól függõen, hol helyezkedik el, mekkora alapterületû, illetve milyen típusú ingatlanról van szó, mennyit alkudhatunk a vételárból.

Az ingatlan.net szoros, stratégiai kapcsolatban áll több országos ingatlanközvetítõ hálózattal, egyedülálló helyzetünkre építve, egyik partnerünkkel összefogva összevetettük a hirdetési bázisunkban korábban megjelent és idõközben értékesített ingatlanok kínálati és tranzakciós árait. Az egész országot érintõ vizsgálat során a különbözõ adminisztrációs és egyéb hibáktól megtisztított adatbázisba több mint 2500 ingatlant vontunk be.

Az adatbázisban minden ötödik lakásnál nem tapasztalható eltérés a kínálati ár és a tranzakciós ár között, azaz a vevõ nem alkudott (alkudhatott) az árból. Ez a 20%-os arány azt mutatja, hogy viszonylag elterjedt az áralku az ingatlan tranzakciók során. Az alku nélküli állomány összetételét megvizsgálva láthatjuk, hogy jelentõs része új építésû ingatlan, fõleg a projektszerû, azaz nagyobb társasházakban elhelyezkedõ ingatlanok esetében nincs helye alkunak. Mind a nagy fejlesztéseket, mind a kisebb, új építésû projekteket figyelembe véve a vevõk az esetek csak 40%-ában tudtak alkudni az új ingatlan árából, ami jelentõs eltérést mutat a használt lakásoknál tapasztalható 83%-hoz képest. Ezért a további elemzésekben utóbbiakat vettük figyelembe.

Mennyit sikerült alkudnunk?

Az alku nagyságát százalékos arányban vizsgáltuk meg, mindig a kínálati árhoz viszonyítva. Azaz egy 10 millióért kínált ingatlan esetében 5%-os alku 9,5 milliós vételárat jelent. A teljes adatbázist vizsgálva a leggyakrabban 3%-ot, az ingatlanok fele esetében 4%-ot, vagy annál kevesebbet alkudtak a vevõk – a teljes adatbázis számtani átlaga alapján pedig-, az átlagos alku nagysága 5% és 6% között alakul.

A továbbiakban az alku átlagos mértékére koncentrálunk, több szempontból vizsgálva azt.

Ingatlan típusok szerint osztályozva az adatbázist: lakások esetében átlagosan 5%-ot, míg házak esetében átlagban 7%-ot alkudtak a vevõk a kínálati árból. Ugyan kisebb arányuk miatt kevésbé erõs átlagot jelent, mégis érdemes megemlíteni, hogy telkek esetében 10%-os volt az átlagos alku nagyság, illetve a nyaralónak, vagy irodának hirdetett ingatlanok esetében is hasonló nagyságrendû átlagos különbségeket tapasztaltunk. Ennek hátterében az állhat, hogy utóbbi ingatlantípusok iránt a kereslet is kisebb, így az eladók hajlandóak többet engedni a kínálati árból. (Meg kell jegyeznünk, hogy jelen esetben nem nagy, fejlesztési célú telkekrõl, illetve nem nagy, több ezer négyzetméteres irodaházakról van szó.) A lakások és házak közötti alkunagyságbeli különbség okáról csak feltételezéseket tehetünk. Egyrészt lakások esetében könnyebb az összehasonlíthatóság, illetve több közel hasonló lakást találunk a piacon, ami segíti az eladókat a kínálati ár megvédésében. Másrészt a házaknál a vevõk érvényesíthetik azt a lélektani érvet, hogy annyi pénzbõl saját, az igényeiknek jobban megfelelõ házat építenek.

Megtartva továbbra is az ingatlantípusok szerinti bontást; az adatbázist kínálati árak alapján is osztályokba soroltuk, 1 milliós ársávokat hozva létre -ez azt jelenti, hogy például a 10 M Ft-os sávba minden 10 M és 10,9 M Ft közötti ingatlan beletartozik -, 45 millió forint fölött pedig aggregált sávokat képeztünk. Az ársávok szerinti bontás sem magyarázza egyértelmûen a különbözõ árengedmények közötti eltérést. Általánosságban azt mondhatjuk, hogy mind a házak, mind a lakások esetében a szélsõségesen alacsony, illetve szélsõségesen magas árak esetében a vevõk nagyobb árengedményeket tudtak kialkudni. Ennek hátterében vélhetõen az állhat, hogy ezek kínálati ára az összehasonlíthatóság hiányában kevésbé védhetõ.

Az ársávok alapján az egyes alapterületek szerint is megvizsgáltuk az adatbázist. Az ársávokhoz hasonlóan az alapterületeknél is 10 m2-es sávokat képeztünk, így a 30 m2-es sávban minden 30m2 és 39m2 alapterület közé esõ ingatlan szerepel. Az alapterület szerinti vizsgálat is az ársávoknál tapasztalt eredményt hozta. Egyértelmûen az alapterület sem határozza meg az árengedmény mértékét, csupán korábbi feltételezésünk nyer alátámasztást a lakások esetében.

Az ingatlanok földrajzi elhelyezkedésének szempontjából csoportosított adatokat tájékoztató jelleggel mutatjuk be. Az adatokból kiderül, hogy az egyes területek közötti különbségek a lakások esetében jóval alacsonyabbak, mint a házak esetében, ami a már többször használt feltevésünket igazolja, miszerint a lakások homogénebb csoportot képeznek, így kínálati áruk is jobban védhetõ. Budapesten az egyes kerületeken belül a lakások és házak esetében elérhetõ átlagos árengedmények közötti különbségek a kerületi piaci viszonyokat tükrözik. Azokban a budapesti kerületekben ahol több ház található a piacon (II., XII., XVII., XVIII., XIX.) több áralku zajlik, így az árengedmények is nagyobbak a házak esetében. A fõként lakások dominálta kerületeknél (jellemzõen belvárosi V., VI., VII.) a lakások esetében magasabb az elérhetõ árengedmény mértéke.

?Az ingatlanpiacon egyértelmûen létezik az áralku, sok tranzakció esetében érnek el kedvezményeket a vevõk. Tendenciaszerûen megállapítható, hogy az új építésû lakások esetében kicsi az áralku mozgástere, használt a lakásnál pedig minél jobban eltér egy lakás az átlagkínálattól, minél kevésbé összehasonlíthatóak az adottságai annál jobbak a vevõk esélyei. – foglalja össze Déry Attila, az ingatlan.net elemzõje – Az eredmények értékelésekor azt is figyelembe kell vennünk, hogy az adatok ingatlanközvetítõn keresztül lebonyolított tranzakciókból származnak. Ez azt jelenti, hogy a kínálati ár megállapításában szakértõ is rész vett, így valószínûsíthetõ, hogy a magánszemélyek között zajló tranzakciókban még magasabb árengedményeket alkudhatnak ki a vevõk."