Európai kereskedelmi ingatlanbefektetési körkép
9 perc olvasás 
A stabilitás jelei egy kiegyenlítetlen piaci környezetben.
A stabilitás jelei egy kiegyenlítetlen piaci környezetben.
– A kereskedelmi volumen az első negyedévhez képest 2,5 százalékos javulást mutatva 11,97 milliárd eurón stabilizálódott 2009 második negyedévében.
– Az első félév 23,6 milliárd eurónyi összbefektetése 66 százalékkal kevesebb volt, mint 2008. hasonló időszakában.
– Az elsődleges hozamok 7 bázispontos növekedése a 2007. utolsó negyedéve óta mért legcsekélyebb időszakos növekedés.
– A bérlői piac csökkenő bérleti díjakkal a 32 vizsgált ország közül 26-ban jelentősen negatív maradt.
– Az elsődleges értékek 1,9 százalékos romlásával a bérleti díjak csökkenése ebben a negyedévben enyhült, – csupán fele az első negyedévben mért veszteségnek.
– A növekvő befektetői igényhez nem mindenhol társul növekvő kínálat.
– Az év második felében piaci fellendülés és az aktivitás megnövekedése várható.
Befektetési aktivitás
A külföldi beruházók megnövekedett aktivitásnak köszönhetően a befektetési volumen 2,5 százalékkal emelkedett az év első három hónapjához képest a főbb nyugati piacokon (közel 16 százalék).
A 11,97 milliárd euró befektetés a 2008-as év befektetési átlagának mindössze 41 százalékát és a kiemelkedően sikeres 2007- es év átlagának csupán a 17 százalékát teszi ki. Az élénkülő aktivitás mellett a hozamok stabilabbak, az összes szektort tekintve átlagosan 7 bázisponttal emelkedtek az első negyedév 28 bázispontos növekedéséhez képest.
„A piaci mutatószámok alapján a kilátások jobbak, mint az év elején" – jegyezte meg Charles Taylor, a Cushman & Wakefield budapesti irodájának vezető partnere és befektetési üzletágvezetője. „Bár, még mindig érzékelhető eltérés a vevők igényei és a számukra elérhető kínálat között, a történelmi magasságban lévő hozamok egyre több befektetőt csábítanak vissza a piacra."
Az elsődleges hozamok átlaga Európában 7,52 százalék, míg a nyugati államokban (kivéve Egyesült Királyság) átlagosan 6,65 százalék. Az Egyesült Királyságban a hozamok mértéke 6,97 százalék, Közép – Európában 8,63 százalék és a keleti régióban pedig 12,86 százalékos.
A hozamkülönbség a nyugat- európai és a kelet-európai régiók között 621 bázispontra emelkedett a tavaly ilyenkor mért 423 bázisponthoz képest. A hozamkülönbségek megjelenése ellenére a befektetési aktivitás mérsékelt a kelet- európai piacon. A befektetők továbbra is a fő nyugati régióra fókuszálnak, hiszen az árkorrekciók miatt a kereslet az Egyesült Királyságban és a hasonló területeken a legnagyobb.
Ez nem általános trend, Spanyolországban és az északi piacokon nem tapasztalható, és bár itt a hozamokban az átlagosnál nagyobb változás történt, ami a kamatok növekedését is előidézte, az üzletkötések elmaradnak, mert a beruházók az árak stabilizálódására várnak.
"A kereslet megnövekedett az év elejéhez képest. Az első negyedévben számos piac kizárólag a hazai befektetőkre támaszkodott, de az elmúlt három hónapban az intézmények és magánbefektetők részéről egyaránt növekvő nemzetközi érdeklődés volt tapasztalható." – fűzte hozzá Michael Rhydderch, a Cushman & Wakefield európai befektetési csoportjának vezetője. „A legtöbb német nyíltvégű alap újra nyitott, valamint néhány opportunista alap/befektető is készen áll arra, hogy 2 éves kényszerpálya után visszatérjen a piacra."
„A tőkések továbbra is erőfölényben maradnak és bár a hitelpiac lassan feléledni látszik, a finanszírozás továbbra is drága és nehézkes marad. Ez különösen a nagyobb befektetésekre van hatással, hiszen a 100 millió eurónál nagyobb értékű ingatlanok kockázati prémiuma még egy ideig nem változik." folytatta Rhydderch.
A növekvő piaci aktivitás igazi nyertese az irodapiac, mely az első negyedévhez képest 30 százalékos növekedést produkált a stagnáló kiskereskedelmi piachoz és a 26 százalék visszaesést mutató ipari ingatlan piachoz képest.
Szintén a második negyedév során az összes piaci tevékenység 32,5 százalékát a külföldi befektetések adták, amely a 2008-ban produkált 43 százaléknál alacsonyabb ugyan, de az év első három hónapjához viszonyítva jó eredménynek mondható (28,7%).
Teljesítmény trendek
Az elsődleges hozamok mindössze 7 bázisponttal növekedtek a második negyedévben Európában amely 2007 utolsó negyedéve óta a legcsekélyebb emelkedés. A kiskereskedelmi ingatlanok piacán nagyobb stabilitás volt tapasztalható, a hozamok csupán 4 bázisponttal emelkedtek, mely a kevésbé kockázatos kiskereskedelmi ingatlanpiacba vetett hitet tükrözi, ezáltal sok tulajdonost visszatart az eladástól.
Az irodapiac hozamai 7 bázispontos emelkedést mutattak, míg az ipari ingatlan piac hozamaiban egy jelentősebb, 15 bázispontos elmozdulás történt ugyanezen időszak alatt. A gazdasági válság kezdete óta az ingatlanpiac összesített elsődleges hozamaiban 146 bázispontos elmozdulás történt, élen az ipari ingatlanpiaccal (180 bp), melyet az irodapiac (168 bp), és a kiskereskedelmi ingatlanpiac (106 bp) követ.
Európában az általános hozamnövekedést némileg hátráltatták egyes piacok visszaesései, elsősorban az Egyesült Királyságban (minden szektor) és Norvégiában (irodapiac), de számos más piacon, mint például a fejlődő Oroszország és Törökország illetve a fejlett Svédország és Németország területén, a hozamok stabilizálódása volt tapasztalható.
A legjelentősebb kiugrást a keleti régió, Bulgária, Ukrajna és más balti államok mutatták. Közép- Kelet Európa összességében tekintélyesebb növekedést mutatott (17 bázispont), a nyugati régiónál (6 bázispont), mely az előző két negyedév átlagos 100 bázispontos növekedéséhez képest jelentős fejlődésnek mondható.
A bérlői piacon a növekvő kínálat és a gyenge kereslet továbbra is hatással van a bérleti díjakra, melyek 2008 júniusához képest összesen 6,9 százalékkal csökkentek. Az idei év elejéhez viszonyítva azonban, a legtöbb piacon a bérleti díj csökkenés lassulása tapasztalható. Az elmúlt három hónapban a bérleti díjak általánosságban 1,9 százalékkal csökkentek az első negyedév 3,8 százalékához képest.
Az elmúlt negyedév adata alapján az iroda bérleti díjak mutatják a legnagyobb 10,9 százalékos éves visszaesést, a kiskereskedelmi üzlethelyiségek 5,6 százalékos és az ipari ingatlanok 4,4 százalékos bérleti díj csökkenése előtt.
A bérleti díjak ilyen mértékű visszaesése valamint a lassabb ütemű hozamnövekedés az ingatlanok értékvesztéséhez vezet. Az ingatlanok értékének csökkenésében az elmúlt három hónapban javulás volt érzékelhető, hiszen az első negyedév 7,4 százalékos visszaeséséhez képest a második negyedévben csupán 2,9 százalékos csökkenés mutatkozott.
Kilátások
" Mivel úgy tűnik, hogy a bankok az ingatlanok áron aluli eladása helyett inkább kivárnak, azon befektetők akik "vész" eladásokkal számolnak, továbbra is csalódniuk kell." jegyezte meg David Hutchings a Cushman & Wakefield európai kutatási részlegének vezetője. A kereslet jelentős növekedése, valamint a befektetők és a bankok gyengüléséből következő lassú kínálatnövekedés az aktivitás növekedéséhez vezethet az év második felében, mely a C&W előrejelzései szerint 65 milliárd euró éves összforgalmat jelentene. Az irodaépületek továbbra is meghatározóak lesznek, de a befektetők kockázatkerülő magatartása miatt, megfelelő kínálat esetében a kiskereskedelmi ingatlanpiac fellendülése várható. Az ipari ingatlanpiac időközben visszaesett, de a befektetők pesszimizmusa túlzottnak tűnhet, hiszen a megtérülések a bérlői igények növekedésével ismét növekedni kezdenek majd. A kereskedelem újbóli fellendülésével a gazdaság egyre inkább magához tér, valamint, egyre nagyobb lesz az igény a modern logisztikai bázisok építésére."
A piaci egyensúlyt Rhydderch a következőképpen kommentálta: „Kétségtelenül akadnak jó lehetőségek minőségi ingatlanok megvásárlására, ám ezek közül kevés áll a vevők rendelkezésére, mivel a legtöbb rendelkezésre álló ingatlan hozamai nem kompenzálják a vásárlót a vállalti kockázatokért. Ugyanakkor néhány alacsonyabb kategóriájú ingatlan eladhatatlan, és sok időbe telhet, mire ez megváltozik."
Hutchings egyetértett. „Arra számítottunk, hogy a hozamok túlszárnyalják a valós értékeket, de ez nem történik meg. Az elérhető minőségi kínálat továbbra is méréskelt maradt, és alacsonyabb kamatok mellett sok beruházó (és bankjaik) a jelenlegi hozamok mellet örömmel tartja meg magas színvonalú ingatlanját. A jó minőségű ingatlanoknál a kínálat fényében ez érthető, de a piac más részein a bérbeadások elmaradozása, a nagyobb és kevésbé biztonságos befektetésekre irányuló kölcsönök hiánya valamint a szükség esetén felmerülő refinanszírozás nehézsége további hozamnövekedést idézhet elő. Ennélfogva úgy gondoljuk, hogy bár az árkorrekció az elmúlt hónapokban stabilizálódott, van még rajta mit javítani."
Az ingatlanok értéke Európában 21 százalékkal, az Egyesült Királyságban 40 százalékkal és Nyugat-Európa egyéb területein 16 százalékkal csökkent. „Véleményünk szerint az ingatlanok értéke az Egyesült Királyságban nem tud tovább zuhanni," – folytatta Hutchings – „de más piacokon a bérleti díj korrekciók mértékének függvényében további 10-15%-os visszaesés lehetséges. A befektetőknek azonban nem csak a bérleti díjakra kellene fókuszálniuk, hanem a bevételre és a bevétel biztosítására is, melyek fontosabbak, mint az elméleti bérbeadás. Ebből a szempontból a bérbeadottsági mutatók kritikusnak mondhatók, és a tulajdonosoktól kialkudott rövidebb bérleti időtartam valamint a több felmondási kikötés szintén hatással lehetnek az ingatlan értékek változására."
„Az alacsonyabb áraknak és az áhított korai gazdasági javulásnak köszönhetően, továbbra is az Egyesült Királyság kínálja Európában a legjobb lehetőségeket" – összegezte Rhydderch. „Habár a hozamok rendeződni látszanak, kiéleződik a verseny a minőségi kínálat iránt és a befektetők figyelme más piacok felé terelődik. A kockázatkerülőké Franciaországra, a hozamra éhezőké pedig Lengyelországra. Hiszünk továbbá abban, hogy a stabil piacnak a gazdasági fellendülésnek és a javuló árképzésnek köszönhetően megnövekszik a piaci aktivitás az északi államokban."
