Felszállóágban A Kelet-közép-európai Ingatlanpiac

A régió ingatlanpiacán továbbra is divatban maradt a felvásárlás: a pénzügyileg stabil társaságok még mindig érdekes célpontnak számítanak, más cégek pedig felszámolás miatt kerülnek eladásra. Az ingatlanbefektetők a továbbra is magas üresedési ráta miatt a várakozások szerint jobban járnak, mint az ingatlanfejlesztők. Új fejlemény, hogy a hozamkonvergencia és az emelkedő ingatlanárak fázisa következik. Kedvencek: vételi ajánlás az Immofinanz és a Sparkassen Immo részvényeire a vonzó cash-flow értékeltség miatt.

„A kelet-közép-európai ingatlanpiaci elemzés azt mutatja, hogy nagy valószínűséggel folyamatosan emelkedő ingatlanárak jellemezte időszak áll előttünk. A növekedést egyértelműen a hozamok zsugorodása indukálja. Ha figyelembe vesszük, hogy szerte a régióban meglehetősen nagy arányban üresen állnak az ingatlanok, valamint hogy számos ingatlanfejlesztési projekt fejeződik be mostanában, az előttünk álló négy-hat negyedév során nem valószínű az ingatlanárak jelentős növekedése a bérleti díjak emelkedése miatt. Az Ausztriára, Németországra és a kelet-közép-európai régióra érvényben lévő gazdasági kilátásokat figyelembe véve számos ingatlanrészvény esetében a 0,6-szeres P/BV érték meglehetősen olcsónak nevezhető hosszú távú összevetésben, főleg a rekord alacsony szinten álló kamatok fényében. A 2010. év végi becslésnek 0,63-szoros jövőbeli P/BV értéket tartunk reálisnak 2011-re nézve[1], és 2011 végén mintegy 0,72-szeres jövőbeli értéket 2012-re[2]. Ez azt jelenti, hogy elméletileg csak kismértékű növekedési potenciál jelentkezik 2010 hátralévő hónapjaira, viszont a 2011. év végéig már 20-25 százalékos ugrás várható úgy, hogy mindkét számadat azokra a főbb osztrák ingatlanvállalatokra vonatkozik, amelyek nem vesznek részt felvásárlási folyamatban. Ebbe a körbe tartozik a CA Immo, a conwert, az Immofinanz, valamint a Sparkassen Immo" – jelentette ki Günther Artner az Erste Group Kelet-közép-európai Elemzések társvezetője.

Felvásárlási láz

A kelet-közép-európai ingatlanrészvények árfolyama pillanatnyilag az egyes társaságok lépéseitől függ. A vonzó eszközökkel rendelkező, pénzügyileg stabil vállalatok izgalmas felvásárlási célpontot jelentenek (pl. a CA Immo Int., a conwert), más vállalatok pedig azért kerülnek felvásárlásra, hogy a befektetők meglehetősen alacsony részvényárfolyamokat kihasználva likviddé tegyék az eszközöket és profitot realizáljanak (ECO Business-Immo). A feszített mérleggel rendelkező vállalatok még mindig szenvednek (Orco Property Group). „A főbb osztrák, német és brit ingatlanrészvények árfolyama még jóval a tíz évvel ezelőtti szintek alatt tanyázik (lásd az alábbi ábrát), ami némileg más megvilágításba helyezi a tavaly tapasztalt emelkedést. A növekedési potenciál mindenképpen az ingatlanárak talpra állásától függ, hiszen a lefelé tartó ágban az ingatlanárak zuhanását felerősítette a tőkeáttétel" – vázolta Gernot Jany, az Erste Group Kelet-közép-európai Elemzések ingatlanpiaci elemzője.

A beruházások 70 százalékkal nőttek éves összehasonlításban főként az Egyesült Királyságban, Németországban és Franciaországban

Az európai ingatlanberuházási piacon a tranzakciós volumen közel 70 százalékkal, 43,8 milliárd euróra nőtt 2010 első félévében az előző év hasonló időszakához képest. Úgy tűnik, továbbra is a minőségi eszközök állnak az érdeklődés homlokterében a régió államadóssági válságától való félelmek miatt. A tranzakciós volumen 62 százaléka a brit, a német és a francia piacon realizálódott. Ezekben az országokban is a nagyértékű (100 millió euró feletti) ügyletek számai növekedtek, Németországban tizenháromra, az Egyesült Királyságban pedig huszonötre. Az beruházási tevékenységben éves összehasonlításban jelentkező legnagyobb növekedés Ausztriában és Olaszországban (+85 százalék), valamint Írországban és Csehországban látható.

„Habár a negyedéves beruházási volumen 2010 második negyedévében megnégyszereződött az osztrák piacon és az idei első félévben 1020 millió eurót ért el (28 százalékos növekedés éves összehasonlításban), az ingatlanberuházási piac a kelet-közép-európai régióban sokkal erőteljesebb, nem kevesebb mint 190 százalékos bővülésről számolt be, így 1,7 milliárd euró értékben történtek beruházások itt, ami azonban még jóval elmarad a 2008 negyedik negyedév előtt tapasztalt szintektől" – foglalta össze Artner. Az eszközosztályokat tekintve az irodai ingatlanok jelentették az összforgalom 55 százalékát Ausztriában, Kelet-Közép-Európában pedig 45 százalékot[3], ahol is ennek közel 97 százaléka képződött Lengyelországban, Oroszországban és Csehországban, amely piacokat Bulgária és Románia követte a sorban. Az idei esztendő második negyedévében az előző három hónapos időszakhoz viszonyítva az elsődleges hozamok 5 százalékponttal csökkentek Ausztriában az üzlethelyiségek esetében és az irodai szegmensben egyaránt. A fontosabb nyugat-európai piacokon bekövetkezett hozamcsökkenés aztán átterjedt a kelet-közép-európai régióra. A bevásárlóközpontokon képződő hozam már az első negyedévben zsugorodásnak indult, az irodai hozamok a második negyedévben csatlakoztak. A felső kategóriában általában meglehetősen stabil bérleti díjakkal együtt ennek nyomán megugrott a tőkeérték az alapvető kelet-közép-európai piacokon. Délnyugat-Európában viszont egyes városokban csökkenés mutatkozott a felső kategóriás bérleti díjak terén, ami a tőkeérték visszaeséséhez vezetett ebben a szegmensben.

Az irodakihasználtság növekedésnek indult Nyugat-Európában és Kelet-Közép-Európában egyaránt

A gazdasági kilábalás elkezdte éreztetni jótékony hatását az irodakihasználtság terén is, hiszen 2010 első félévében 38 százalékos bővülés jelentkezett ezen a téren, köszönhetően annak, hogy a kereslet Nyugat-Európában és Kelet-Közép-Európában is izmosodott. A kihasználatlansági ráta nem mozdult el a negyedév előtt mért 10,2 százalékos értékről. Azonban a kihasználatlansági ráta szórása továbbra is elég nagy Európát tekintve, hiszen a párizsi 6,8 százaléktól 15 százalék fölé is szalad például Amszterdamban, Dublinban, Budapesten, és Moszkvában. Az irodai szektorban tovább stabilizálódtak a bérleti díjak, egyes nagyvárosokban negyedéves összehasonlításban még gyorsult is a bérelt irodák mennyiségének növekedési üteme. A londoni West End, Párizs, valamint a londoni City jelentette a legnagyobb növekedést az irodakiadás terén rendre 13,3, 7,1 és 5,3 százalékkal. Kelet-Közép-Európában az irodák iránti kereslet éves összevetésben 36 százalékkal 1,38 millió négyzetméterre nőtt. Messze a legizmosabb erősödés mutatkozott Moszkvában, ahol 2010 első félévében a kihasználtsági ráta már majdnem megközelítette a 2008 előtti szintet. – Kelet-Közép-Európa egészét tekintve a kihasználatlansági ráta a 2007 második félévében kezdődött növekedés óta első ízben csökkent, mégpedig 30 bázisponttal 15,5 százalékra a második negyedévben. A három résztérséget tekintve azonban már eltérő trendekkel találkozhatunk. Míg a kihasználatlansági ráta enyhén emelkedett Közép- és Délkelet-Európában, addig Kelet-Európában közel 200 bázisponttal 16,3 százalékra esett vissza 2009 második félévéhez képest, ami még a délnyugat-európai 17,1 százaléknál is alacsonyabb érték – fejtette ki Günther Artner.

Az EU27-ben a kiskereskedelmi ingatlanok értékesítése év/év alapon alig mozdult el 2010 első félévéhez képest; Magyarország, Lengyelország, Románia és Oroszország vitte a prímet a beruházások terén

Az előző év hasonló időszakához viszonyítva az európai kereskedelmi ingatlanpiacon megjelenő beruházási volumen több mint kétszeresére, 10,6 milliárd euróra nőtt, tovább táplálva az éledező bizalmat. Fogyasztó szinten az előrejelzett adóemelések, valamint a kormányzati megszorító intézkedések hatásaival kapcsolatos bizonytalanság fogják vissza a kiadásokat. Ennél fogva az EU27-eknél a lakossági szegmensben az értékesítés alig változott 2010 első félévében a 2009. év első hat hónapjához képest. Az egyes piacokon azonban az értékesítés növekedési üteme nagy szórást mutat. Az idei esztendő első félévében a Kelet-Közép-Európában végrehajtott kiskereskedelmi ingatlanberuházások 633 millió euróra rúgtak, ami 5 százalékos bővülést jelent az előző félévhez viszonyítva és szédítő 190 százalékos ugrást a 2009 első félévében mért valóban alacsony értékhez képest. Földrajzi megoszlás szerint a magyar, a lengyel, a román és az orosz piac fogta fel a beruházási tevékenység zömét. A beruházási célpontoknál a bevásárlóközpont marad a legvonzóbb szelete a piacnak. – A jelenlegi környezetben az erős versenytársak nagyobb valószínűséggel ruháznak be új kiskereskedelmi ingatlanba, esetleg akár gyengébb piaci szereplők felvásárlása útján is. Éppen ezért az elsőrangú helyszínek és a felkapott bevásárlókörzetek maradnak továbbra is érdeklődés középpontjában – jósolja Gernot Jany.

Az Erste Group elemző által javasolt részvényajánlások és célárfolyamok:

CA Immo: az ingatlanértékesítésből származó, s a várakozásokat érzékelhető mértékben meghaladó nyereség, valamint a becsléseket 2010 első félévében szintén meghaladó átértékelési eredmény alapján a 2010. év egészére vonatkozó előrejelzésünket jelentősen megemeljük, a középtávú becslésünket pedig szerény mértékben módosítjuk. Felhalmozás.
CA Immo Int.: részvényajánlásunkat Csökkentésre módosítjuk 5,7 eurós célárfolyam mellett (szemben a korábbi 6,5 euróval).
conwert: mivel előrejelzéseinkbe teljes mértékben beépült az ECO Business-Immo sikeres felvásárlása, a célárfolyamot 10,7 euróról 11,5 euróra növeljük. Felhalmozás.

ECO Business-Immo: a conwert sikeres felvásárlási ajánlata nyomán 7,10 eurós új célárfolyam mellett Csökkentésre vágjuk vissza ajánlásukat.
GTC: a 2010 második egyedévében jelentkező gyengébb eredmények nyomán némiképp csökkentjük a célárat részvényenként 23,1 zlotyra (a DCF értékeltség alapján), ugyanakkor fenntartjuk Tartás ajánlásunkat.
Immofinanz: a megnövelt becslések nyomán 3,6 eurós 12 havi célárfolyamot határozunk meg (az előző 3,0 euróval szemben), emellett kitartunk Vétel javaslatunk mellett.
Orco: DCF-modellünk 8,2 eurós 12 havi célárat jelez a felhígított részvényállomány minden darabjára. Ezért az Orco-részvényeket Felhalmozásra értékeljük annak nyomán, hogy kockázati profilja jelentős mértékben lecsillapodott.
Sparkassen Immo: némileg csökkentett becsléseink ellenére fenntartjuk Vétel ajánlásunkat a Sparkassen Immo részvényeire, egyszersmind 6,9 euróra emeljük a célárfolyamot (a korábbi 6,5 euróról).