Innovatív megoldások hitelezésen innen és túl – Ingatlanfinanszírozási körkép

Budapesti ingatlanhozamok 

Az ingatlanfinanszírozási üzletág – az ingatlanpiaccal együtt – az elmúlt években folyamatos dinamikus növekedésen ment keresztül és mára meghatározó és érett piaci szegmenssé vált. A legnagyobb piaci szereplők szerződött hitelállománya több százmillió eurót tesz ki, azaz a teljes ingatlanfinanszírozási piac több milliárd eurós nagyságrendet ért el mostanra.

Budapesti ingatlanhozamok 

Az ingatlanfinanszírozási üzletág – az ingatlanpiaccal együtt – az elmúlt években folyamatos dinamikus növekedésen ment keresztül és mára meghatározó és érett piaci szegmenssé vált. A legnagyobb piaci szereplők szerződött hitelállománya több százmillió eurót tesz ki, azaz a teljes ingatlanfinanszírozási piac több milliárd eurós nagyságrendet ért el mostanra.

A magyarországi ingatlanszektor fejletté válása és gyakorlatilag napjainkig töretlen felértékelődése egyre több hazai és külföldi pénzintézetet késztetett arra, hogy belépjen a piacra és nagy ingatlanfejlesztéseket finanszírozzon.

Az ingatlanfejlesztők jellemző módon minden egyes fejlesztés megvalósítására külön projektcéget hoznak létre, s a hazai ingatlanfinanszírozók döntő többségében ezeket a projektcégeket finanszírozzák meg, meglehetősen ritka az, amikor egy bank magát az ingatlanfejlesztő vállalatot hitelezi meg.

Az elmúlt években az ingatlanpiacon dinamikus növekedést és meredek hozamcsökkenést (azaz felértékelődést) figyelhettünk meg.

Terjedőben a tőkeoldali szerepvállalás

A teljes kínálat és üresedés az irodapiaconEbben a pozitív ingatlanpiaci környezetben a finanszírozók is bátrabbá váltak, ami elsősorban a magas tőkeáttétel biztosításában nyilvánult meg. Az USA-ban kialakult másodlagos (subprime) hitelpiaci válság azonban kihat a hazai piacra is, a bankok óvatosabbak lettek, a korábban alkalmazott magas – gyakran 80-90 százalékot is elérő – LTV-k (loan-to-value, finanszírozási arány) jelentősen – átlagosan 60-80 százalékra lecsökkentek. Sok fejlesztőt, aki az elvárt 20-40 százalékos önerővel nem rendelkezik ez a fejlemény alternatív megoldások keresésére késztet.

Az egyik ilyen lehetőség a már a hazai piacon is terjedőben lévő gyakorlat, hogy a finanszírozó a projektcégben tulajdonostársként biztosítja a hitelhez szükséges önerőt. Ezt az alternatív lehetőséget a hazai piacon – hosszú anyavállalati tapasztalatokra támaszkodva – az elsők között kínálja a Hypo Alpe-Adria Leasing, amelynek vezérigazgatója, Kiss Zoltán fontosnak tartja hangsúlyozni: „A tervezett projekt megvalósulása után a projektgazda – akár a beruházásból származó cash-flowból – kivásárolhat bennünket, de elképzelhető további közös tevékenység is. A konstrució mindkét fél számára jelentős előnyöket biztosít: A befektető rugalmasabb pénzügyi háttérrel és magas szakmai támogatással tudja megvalósítani projektjét, a pénzintézet pedig nagyobb kontrollal rendelkezik, így a tőkekihelyezés kisebb kockázatot jelent számára."

A pénzintézetek a nyugat-európai példát követve és a szükséges ingatlanpiaci tudást felhalmozva saját ingatlanfejlesztő céget is alapíthatnak, melyek teljesen önálló fejlesztéseket hajtanak végre, természetesen az „anyabank" finanszírozási forrásait felhasználva. Ezek a cégek ma már professzionális hátteret biztosítanak a teljes projektre, hangsúlyozta Kiss Zoltán. „A projektötlet kidolgozásától kezdve az akvizíción és a tervezésen keresztül a jogi, pénzügyi, bérbeadási és marketing szolgáltatásokig minden a projektek gyors és eredményes megvalósítását hivatott szolgálni."

A pénzintézetek ingatlanfejlesztő cégei a résztulajdon-vállaláson kívül ma már egyéb lehetőségeket is biztosítanak a fejlesztésben érdekelt külső partnereknek. A projektgazda ötletét megvásárolva a projekt megvalósításának össze kockázatát magukra vállalják. Ma már az is előfordul, hogy a bank a felépített ingatlant hosszú távra bérbe adja. Ilyenkor általában egy adott végfelhasználóval előre szerződést köt arról, hogy az adott társaság igényeinek, arculatának megfelelően valósul meg a projekt, ami a pénzintézet számára évtizedes nagyságrendű időszakra nyújt bérleti biztonságot.

Szegmensek szerint változó finanszírozási hajlandóság – Irodától a wellnessig

A finanszírozók többsége nem fedi le az ingatlanpiac teljes spektrumát, a legtöbb banknak vannak kialakult preferenciái az egyes szektorok közül. Az ingatlanfinanszírozásban meghatározó magyarországi kereskedelmi bankok szinte kivétel nélkül finanszíroznak lakóingatlan-fejlesztéseket (jellemzően rövidebb távú, 2-3 éves futamidejű hitellel) a már említett nagy nemzetközi szereplők viszont nem vesznek részt ebben a szegmensben, egyrészt azért, mert a lakóingatlan fejlesztések természetükből adódóan általában kisebb beruházást igényelnek, mint a nagy hozamtermelő ingatlanok (irodaházak, bevásárlóközpontok, logisztikai parkok), másrészt pedig jóval több időráfordítást igényelnek.

Az üzleti célú, készpénztermelő ingatlanok esetében is jól megkülönböztethetőek azok a területek, ahol a pénzintézetek a klasszikus hitelezés helyett inkább alternatív konstrukciókat részesítenek előnyben. A finanszírozók körében mindenesetre az irodaházak a „legnépszerűbbek". A legtöbb komoly ingatlanfinanszírozó foglalkozik irodaházakkal, ami leginkább azzal magyarázható, hogy az irodapiac egyértelműen a legtranszparensebb,  legjobban mérhető, valamint leginkább kiszámítható szektora az ingatlanpiacnak. Az irodapiac ráadásul a legdinamikusabban növekvő piac is, 2007-ben a teljes budapesti ingatlanállomány várhatóan összesen 17%-kal bővül és hasonló növekedési ütem várható 2008-ban is.

A logisztikai ingatlanfejlesztések szintén népszerűek a bankok körében. Ugyanakkor ez a piac nagyságrendileg kisebb az irodapiacnál, hiszen míg ez év végére a teljes modern irodaállomány Budapesten meghaladja a 2 millió négyzetmétert, addig a teljes logisztikai állomány mindössze 1 millió nm-t tesz ki, s persze nem szabad elfelejteni azt sem, hogy egy irodaház értéke – négyzetméterenként – a többszöröse egy logisztikai komplexuménak.

Hotel- és szabadidő funkciójú fejlesztéseket több bank a magas kockázatra hivatkozva egyáltalán nem finanszíroz. A szállodáknál meghatározó fontosságú az üzemeltető, azaz a társaság, mely az épület elkészülte után a saját márkaneve alatt működteti a hotelt.

A pénzintézetek számára szintén problematikus a bevásárlóközpontok finanszírozása, sokan eleve elzárkóznak a hasonló fejlesztések külső finanszírozásától. A projekt végső sikere ugyanis egy sor, viszonylag nehezen kiszámítható és meghatározható tényezőn is múlik. A bevásárlóközpontok fejlesztésében ugyanakkor még mindig kedvező lehetőségek vannak, amelyekben a bankok – kockázatukat limitálva – saját ingatlanfejlesztő cégük révén igyekeznek részt venni. A Hypo Alpe-Adria Leasing például a csoportban meglévő know-how alapján „saját márkás" bevásárlóközpontok megvalósítását kezdi meg hamarosan Budapest egyes kerületeiben, illetve közepes méretű vidéki városokban. Kiss Zoltán vezérigazgató elmondta: „A rendelkezésünkre álló szlovéniai tapasztalatainkra, meglévő jelentős kereskedői kapcsolatrendszerünkre és komplex piackutatási módszereinkre támaszkodva arra is képesek vagyunk, hogy a felépítendő bevásárlóközpontokban az adott városban élő lakosság és a helyi kereskedők érdekeit is szem előtt tartó bérlői mix jöjjön létre."