Kézben tartott kivitelezés – Építőipari és kivitelezői változások

A jelenlegi gazdasági helyzetben az ingatlanfejlesztőknek kulcsfontosságú lehet a kivitelezői piac minél alaposabb ismerete, illetve a kivitelezők gondos kiválasztása. Nehezebbé vált az építőipari kivitelezők alkalmazása, mivel sokan kerültek nehéz, illetve lehetetlen helyzetbe a finanszírozási lehetőségek szűkülése miatt. A finanszírozási nehézségek az alapanyagok beszállítóit sem kerülték el.

A jelenlegi gazdasági helyzetben az ingatlanfejlesztőknek kulcsfontosságú lehet a kivitelezői piac minél alaposabb ismerete, illetve a kivitelezők gondos kiválasztása. Nehezebbé vált az építőipari kivitelezők alkalmazása, mivel sokan kerültek nehéz, illetve lehetetlen helyzetbe a finanszírozási lehetőségek szűkülése miatt. A finanszírozási nehézségek az alapanyagok beszállítóit sem kerülték el.

Az ingatlanfejlesztés egy több szereplős tevékenység. A telekvásárlással, illetve a fejlesztés céljának meghatározásával kezdődő, és általában a kész épület értékesítésével záruló folyamat funkciói – ingatlanfejlesztő, beruházó, finanszírozó, kivitelező, ingatlanügynökség – a piaci gyakorlat alapján elvállnak egymástól, külön-külön cég felelős értük. Az ingatlanfejlesztő és a kivitelező szorosabb együttműködése azonban, főleg a megváltozott gazdasági körülmények között sok esetben előnyökkel járhat. Ezt igazolja az Office Garden irodapark fejlesztője, a magyar tulajdonban álló GRT Group cégcsoport példája is, ahol házon belül végzik az ingatlanfejlesztői és a kivitelezői tevékenységet is.

„A legszembetűnőbb, és egyben a legmeglepőbb változás, ami a közel múltban lezajlott a piacon, hogy sokkal nehezebb vállalkozót találni a kivitelezési munkákra. – mondta el Torma Ignác a GRT Group vezetője. – „A fejlesztői megrendelések csökkenéséből arra lehetne következtetni, hogy a munkavállalók aktívabbá válnak, de sajátságos módon azt a kevés munkát, ami most a piacon akad, mintha nem is akarná senki elvállalni." A kivitelezők óvatossága abból fakad, hogy sok megrendelő a válságra hivatkozva nem fizeti ki a munkát, így több piaci szereplő csődbe ment már. Ugyanakkor ez, a fizetési képesség illetve készség körül kialakult helyzet már a válság előtt is jelen volt az építőiparban, de a gazdasági helyzetre való hivatkozással egyszerűbb a fizetést elkerülni.

A kivitelezői csődökben nem csak a megrendelők a hibásak, vannak kivitelező cégek, melyek már a válság előtt tetemes hitelállománnyal rendelkeztek. A hitelek fedezetét a leendő árbevétel jelentette, ám a megnövekedett kockázat miatt a bankok megszűntették ezt a finanszírozási formát, ezzel működésképtelenné téve a magukat napról-napra fenntartó vállalkozásokat.

A kivitelezői piacon a következő időszakban a piac tisztulása várható. A talpon maradó kivitelező cégek nagy valószínűséggel stabilabb financiális háttérrel rendelkeznek majd. A tisztulás az egész építőiparnak kedvezhet, mivel a válogatottabb mezőnyben remélhetőleg nem alakul ki újra a költségszint alatti vállalások kultúrája, mely már a válságot megelőző időszakban is a körbetartozások és csődbemenetelek előfeltétele volt. Ugyanakkor ennek a biztonságnak az ára várhatóan a magasabb generálkivitelezői díjakban fog jelentkezni.

A finanszírozási lehetőségek szűkülése az alapanyagok kereskedelmét is megváltoztatta. Egyes építőipari termékek vásárlásában előlegfizetés nélkül – ez néha a teljes vételárat jelenti – nem is lehet eredményre jutni, mivel a gyártók és forgalmazók nem tudják a megrendelés és fizetés közötti időszakot finanszírozni. „Az építőipari anyagok piacán az árak emelkedése várható." – tette hozzá Torma Ignác. – „Mivel nincs financiális háttér, sok gyártó kiesik a versenyből. Az áremelkedés mértéke attól függ majd, hogy milyen kereslet-kínálat arány marad fenn a piac tisztulása után."

A kivitelezői piac ismerete nem csak a jelenlegi gazdasági körülmények között hasznos, a beruházói és a kivitelezői munka egy kézbe vonása stabil piaci körülmények között is kifizetődő. Felesleges költségek kerülhetők el, alternatív műszaki megoldásokkal pedig megtakarításokat lehet elérni. A beruházói és kivitelezői funkció összevonására a gyakorlatban jó példa lehet erre a GRT Group legújabb fejlesztése, az Újbudán épülő Office Garden irodapark.

Ha a fejlesztő külső kivitelezővel dolgozik, nagyon meg kell válogatnia a partnereit. „A jelenlegi helyzetben nem elég az árajánlatokat összehasonlítani." – tanácsolja Torma Ignác. – „A kiválasztott cég legyen pénzügyileg is stabil, mert súlyos károkat okozhat egy munka közben megszűnő vállalkozó. A költségszint alatti ajánlatok miatt nem biztos, hogy ami első pillantásra olcsónak tűnik, a finanszírozási problémák miatt a végelszámolásnál is tényleg az lesz."