Lakást támogatásból – mennyit fizet az állam?

Az állami kamattámogatással kínált lakáscélú hitel a piacon jelenleg elérhető legjobb konstrukció, a mostani három bankon kívül várhatóan további pénzintézetek is kínálni fogják a terméket. A kamattámogatás mértéke egy átlagos vidéki használt téglalakás esetében, 50 százalékos önerőt feltételezve, a lakás árának csaknem 8 százalékát teszi ki.

Az állami kamattámogatással kínált lakáscélú hitel a piacon jelenleg elérhető legjobb konstrukció, a mostani három bankon kívül várhatóan további pénzintézetek is kínálni fogják a terméket. A kamattámogatás mértéke egy átlagos vidéki használt téglalakás esetében, 50 százalékos önerőt feltételezve, a lakás árának csaknem 8 százalékát teszi ki.

Ezzel szemben Budapesten a maximális, 6 milliós támogatott hitelösszeget figyelembe véve a magasabb átlagos ingatlanérték miatt a támogatás a használt téglalakás értékének valamivel több, mint 5 százaléka. Újépítésű lakásoknál, illetve családi házaknál a szocpollal kombinálva azonban már nagyobb támogatási összegek érhetőek el: a fővárosban átlagosan egy új lakás árának 12 százalékát, vidéken, egy nagycsalád esetén egy új családi ház árának akár 20 százalékát is kiteheti az állami támogatás. A verseny a kamatokban, illetve főleg az egyéb kondíciókban már most is érezhető az egyes bankok között – mutat rá az Otthon Centrum Hitel Center (OCHC).

Jó az irány, de több támogatás kell

A kamattámogatás új kondícióinak megjelenése, ami többek között most már használtlakás vásárlásra is igénybe vehető, mindenképpen üdvözlendő a lakáscélú hitelek piacán. „Egyértelműen pozitív, hogy a nemrégiben lezajlott szabálymódosítás hatására egyre több banknál elérhetőek a támogatott lakáshitelek, az pedig különösen pozitív, hogy többek között használtlakás vásárlásra is igénybe lehet venni." – mondta Bánfalvi László, az Otthon Centrum hitelközvetítési üzletágát is működtető HC Központ Kft. ügyvezető igazgatója. – „Mind a lakáshitelezés, mind a lakáspiac szempontjából nagy szükség van a piacot stimuláló intézkedésekre, ugyanakkor a jelenlegi konstrukció népszerűségét, és így stimuláló hatását, nagyban lehetne fokozni komolyabb támogatást jelentő konstrukciókkal. Az 5 éves támogatási időszak kiterjesztése a teljes futamidőre például nagyobb támogatási összeget jelentene, illetve az ügyfelek számára is kiszámíthatóbb, könnyebben tervezhető lenne a hitel visszafizetése, ami a konstrukció népszerűségét is jelentősen fokozná."

Az OCHC szerint a kamattámogatás, kimondottan a szocpollal kombinálva főleg az újépítésű lakások vásárlóinak jelenthet nagyobb támogatást, azonban az újépítésű lakások kereslete, és ebből adódóan az ilyen célú hitel kihelyezések száma rendkívül alacsony. A kamattámogatásnak, függetlenül a használt, vagy újépítésű lakásvásárlási céltól, az alacsonyabb ingatlanárak miatt a vidéki területeken lehet nagyobb hatása. Valós keresletbővítésre azonban csak akkor szabad számítani, ha a háztartások hitelkereslete, azaz eladósodási hajlandósága, javul, és nagyobb számban mernek lakásvásárlásba, illetve hitellel támogatott lakásvásárlásba belevágni.

„A lakás vételárára vetített támogatási összeg ugyan – főleg a használt lakások esetében – nem jelentős, azonban a kamattámogatott hitelek kamatai nagyon vonzóak. " – tette hozzá Bánfalvi László. – „Valóban ez a jelenleg elérhető legkedvezőbb termék a lakáshitelek piacán, így azok számára, akik egyébként is lakásvásárlásban gondolkodtak, vagy e támogatási összegeket látva döntenek a lakásvásárlás mellett, mindenképpen érdemes tájékozódni a feltételekről, illetve esetleg más állami támogatással kombinálni a kamattámogatott hitelt."

A verseny már most érezhető a három bank között, akik felvették termékeik közé a támogatott hiteleket. Természetesen nem csak a kamatokban van eltérés az egyes banki ajánlatok között, hanem az egyéb kondíciókban, egyszeri, induló költségekben is, ezért érdemes alaposan tájékozódni a hiteligénylése előtt. Annál is inkább, hiszen a használtlakás vásárlásra igénybe vett támogatatott hitelt egy lakás takarékpénztári termékkel kombinálva, további állami támogatáshoz juthat a lakásvásárló.

Szintén pozitívum, hogy a kamattámogatási konstrukciót új és használt lakás vásárlása mellett, a hátralékos hiteladós a jelenlegi lakása lecseréléséhez, kisebb lakás vásárlásához is igénybe veheti, valamint a fizetési késedelemmel érintett lakás megvásárlásához is igénybe vehető ilyen hitel. Ez utóbbi konstrukció az OCHC információ szerint rövidesen a banki termékpalettában is meg fog jelenni. Ez a lakáspiaci forgalom mellett a banki hitelportfoliók tisztítására is pozitív hatással lehet.

Használtlakás vásárlás vidéken és a fővárosban

Az Otthon Centrum 2012-es eladásai alapján a vidéki városokban egy használt téglalakás átlagos vételára nagyságrendileg 10 millió Forint. Egy ilyen ingatlan megvásárlására maximum 6 millió Forintig támogatott hitelt lehet igénybe venni, ami a támogatás miatt a jelenleg elérhető legkedvezőbb konstrukció a piacon. Feltételezve, hogy a lakásvásárló rendelkezik 50 százalék önerővel, és a hitelt 20 évre veszi fel, az alábbi táblázatban szereplő törlesztő részletekkel számolhat a támogatási periódus első 5 évében egy 5 éves kamatperiódusú terméknél.

1. táblázat Támogatott és piaci kamatozású hitel törlesztő részlete, és a teljes támogatási összeg használtlakás vásárlása esetén, 5 millió forintos hitelösszeg mellett

Forrás: Otthon Centrum Hitel Center

a táblázatban egy valós banki termék kondíció szerepelnek

(*támogatott konstrukció: 5 éves kamat periódus, 8,77% induló kamat,

11,98 % THM, 240 hónapra, 5 M Ft hitelösszeg, használtlakás vásárlás)

(**piaci konstrukció: 5 éves kamat periódus, 12,5% induló kamat,

14,09%THM, 240 hónapra, 5 M Ft hitelösszeg, használtlakás vásárlás)

Az 5 éves támogatási periódus alatt a teljes támogatás összege a valós banki terméken alapuló példában nem éri el a 800.000 Ft-ot, ami így a megvásárolandó lakás árának valamivel kevesebb, mint 8 százalékát teszi ki (az időértéket a teljes támogatási összeg megállapításakor nem vettük figyelembe a példában, azonban ez a támogatási összeg lakás vételárra vetített arányának további csökkenését jelentené).

Budapesten a magasabb átlagos lakásértékek miatt a támogatás vételárra vetített mértéke még alacsonyabb. Az Otthon Centrum 2012-es tranzakciót figyelembe véve, a fővárosban egy átlagos, használt téglaépítésű lakás átlagos vételára 17 millió forint körül van. Használtlakás vásárláshoz igényelhető legnagyobb hitelösszeg 6 millió forint, azaz a vevőnek legalább 11 millió forint önerővel kell rendelkeznie. A 6 milliós hitelösszegnél, a fenti példában használt konstrukciót – azaz 20 éves futamidőt, 5 éves kamatperiódust, 8,77% induló kamatot és 11,98 % THM-et – feltételezve, a teljes támogatási összeg csaknem 900.000 Ft (szintén az időérték figyelmen kívül hagyásával), ami a lakás vételárának valamivel több, mint 5 százalékát teszi ki. Ebből kiindulva a kamattámogatás használtlakás piaci keresletstimuláló hatása a vidéki lakáspiacokon erősebb lehet, és főleg az alacsonyabb vételárú szegmensben keresőknek jelenthet komolyabb támogatást.

Újlakás vásárlás vidéken és a fővárosban

Az állami támogatások kombinációjára újlakás vásárlása esetén nyílik a legnagyobb lehetőség. A kamattámogatást a szocpol vissza nem térítendő támogatásával kombinálva komolyabb anyagi segítséget kaphatnak a lakásvásárlók. Egy budapesti, 2 gyermekes, a szocpol feltételeinek megfelelő család, egy a vissza nem térítendő támogatás feltételeinek megfelelő, két szobás, 70 négyzetméteres újépítésű lakás megvásárlása esetén, a maximális 10 millió Forintos hitelösszeget igénybe véve – egy valós banki termék kondíciói alapján 20 éves futamidőt, 5 éves kamatperiódust és 7,93% induló kamatot, ehhez 11,41% THM-et feltételezve -, az időértéket nem számítva, csaknem 2 millió forintra számíthat a támogatott hitelből. Ehhez a szocpol, a példában szereplő lakáshoz kapcsolható 800.000 Forintos támogatását hozzáadva, már az átlagos, 345.000 Ft-os négyzetméter árral számolva az új lakásuk csaknem 12 százalékát megkapják támogatás formájában.

2. táblázat Vidéki új családi ház vásárlása állami támogatással

Forrás: Otthon Centrum Hitel Center

(* támogatott konstrukció: 5 éves kamat periódus, 7,09% induló kamat,

10,94 % THM, 240 hónapra, 4 gyermek esetén, újlakás vásárlás)

(** piaci konstrukció: 5 éves kamat periódus, 12,5%, induló kamat,

13,9%  THM, 240 hónapra, újlakás vásárlás)

A nagyobb, több gyerekes családok újlakás vásárlását jobban támogatja mind a szocpol, mind a kamattámogatást feltételrendszere. Egy vidéki, 4 gyermekes család újépítésű családi ház vásárlását a fenti mintára egy újabb példán keresztül mutatjuk be. A szocpol feltételrendszerének megfelelő, 110 négyzetméteres, új, vidéki családi ház vásárlására esetén a példában szereplő nagycsalád a maximális 10 millió Forintos hitelösszeget igénybe véve (20 éves futamidőt, 5 éves kamatperiódust és 7,93% induló kamatot, ehhez 11,41% THM-et feltételezve), az időértéket nem számítva, csaknem 2,3 millió forintra számíthat a támogatott hitelből. Ehhez a szocpol keretében a 2,5 millió Forint vissza nem térítendő támogatást hozzáadva 4,8 millió forintos állami lakásvásárlási támogatási összeg adódik. Ez a vidéki átlagos, 230.000 Ft-os újépítésű négyzetméter árakkal és a példában szereplő, 110 négyzetméteres családi házzal számolva csaknem 20 százalékos támogatást jelent, a vételárra vetítve.