Stagnáló értékesítési Idők, Növekvő áralku -- A Lakáspiac 2012-es éve Számokban

A magyar lakáspiacot a tavalyi évben egyértelműen a használt lakások forgalma dominálta. 2012-ben a használtlakás piacon a teljes árengedmény átlagos mértéke átlépte a 13 százalékot, az értékesítési idők azonban már nem növekedtek. A forgalom tekintetében 2012-ben is az elmúlt évek 90.000 körüli adásvétel száma ismétlődött meg. Éves összehasonlításban az árak még csökkentek, de már a stagnálás jelei rajzolódnak ki. A kiadó ingatlanok piacán a forgalomban nem látható élénkülés, a bérleti díjak is csak minimálisan változtak. A használtlakás piac minden szegmensére kiterjedő elemzést az Otthon Centrum legfrissebb Lakáspiaci Tanácsadójában olvashat.

Milyen lakásokat keresnek?

A fővárosban a legtöbb érdeklődő a 9, 11 és 13 milliós áron kínált használt téglalakásokra jelentkezett az év utolsó három hónapjában. A 9 milliós áron leginkább a 40 négyzetméter körüli lakásokat kereseték. „A kereslet szokás szerint nagyon széles sávon oszlik meg a fővárosban, számottevő kereslet mutatkozik a 20 milliónál drágábban kínált ingatlanokra is. – mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. – „A felső kategória nagyjából 30 millió forintos ár körül kezdődik, ennél drágább téglalakásokról csak a keresők 15 százaléka érdeklődött. Az 50 milliónál drágább ingatlanokra is mutatkozott kereslet, igaz jóval visszafogottabb, az érdeklődők 5 százalékát tették ki ezek a keresők."

Az ország keleti felében 2012 negyedik negyedévében a legtöbb érdeklődés a 6, illetve 9 milliós áron kínált használt téglalakásokra érkezett. Az olcsóbb, 6 milliós kategóriába eső lakások közül az 50 négyzetméteresek voltak a legkeresettebbek, míg a drágább, 9 milliós lakások esetén a nagyobb 60 négyzetméter körüli lakások voltak a legnépszerűbbek. Az ország nyugati felében a legtöbb érdeklődő a 7 és 9 millió forint közötti áron kínált használt téglalakásokra jelentkezett. Szintén keresettek voltak a 14 milliós kategóriába eső lakások. Az olcsóbb, 7-9 milliós lakások közül az 50 négyzetméter körüliek voltak a legnépszerűbbek, a drágább, 14 milliós árkategória nagyobb lakásokat is jelent, az érdeklődők főleg a 60-70 négyzetméter körüli lakásokat keresték.

Budapesten a legkeresettebb panellakásokat 8 és 10 millió forint között kínálták, keleten 6 és 7 millió közötti, nyugaton a 7 és 8 millió közötti lakások voltak a legnépszerűbbek. A panellakások esetében is az 50 és 60 négyzetméteres lakások a legkeresettebbek.

Árak és áralku

Míg a vidéki területeken a használt téglalakások árai nem változtak jelentősen 2011-ről 2012-re, Budapesten és Pest megyében még csökkenés látható. A használt panellakások esetén már inkább a stagnálás jellemző. A tavalyi év első 9 hónapjában az árak csökkenése jelentősen lelassult, sőt bizony területeken meg is állt, az év utolsó negyedéve azonban további csökkenést hozott. Az egész éves tendenciákat vizsgálva az árak tekintetében egyre inkább a stagnálás jelei mutatkoznak, azonban erre a stagnálásra hosszabb időre kell berendezkednünk. Komolyabb áremelkedésre csak a finanszírozási feltételek javulásával, illetve a javuló gazdasági folyamatok támogatta keresletbővülés esetén lehet számítani.

A teljes árengedmény évről-évre nőtt, bár egyre csökkenő mértékben, 2012-ben elérte a 13 százalékos szintet. Az eladók által adott teljes árengedmény két komponensből tevődik össze, egyrészt a szűkebb értelemben vett áralkuból, amit a szerződéskötéskor ér el az ingatlan vevője, másrészt, még a vevő megérkezése előtt az eladó által adott kínálati árcsökkentésekből. A 13,2 százalékos átlagos árengedményből 5,2 százalék a kínálati ár csökkentés és 8 százalék a szerződéskötéskor elért áralku.

1. táblázat A teljes áralku és ebből a szerződéskötés folyamatában elért alku alakulása

2008-2012(használt lakóingatlanok)

terület	2008	2009	2010	2011	2012
Teljes árengedmény	5,35%	10,38%	11,52%	12,38%	13,19%
Ebből áralku	5,02%	7,04%	7,17%	7,63%	8,01%

Forrás: Otthon Centrum

Az ingatlantípusonként kalkulált, az adásvétel folyamata alatt elért teljes árengedmény mértéke nem mutat meglepő képet. A legkisebb árengedményt, országos átlag alapján, a panellakások esetén lehetett elérni 2012-ben, illetve az azt megelőző években is. Az alacsonyabb alku mögött a panellakások viszonylagos hasonlósága áll, magyarán az eladók hatékonyabban hivatkozhattak hasonló adottságú lakások eladási áraira. A téglaépítésű házak esetében – amibe családi házak, ikerházak, sorházak és házrészek is beletartoznak – az egyes ingatlanok jellemzői, adottságai közötti nagyobb különbségek, a magasabb ingatlanértékek járulnak hozzá a nagyobb arányú alku kialakulásához.

2. táblázat A teljes árengedmény mértéke ingatlantípusonként

ingatlantípus	2008	2009	2010	2011	2012
használt téglalakás	5,12%	10,29%	11,39%	11,91%	12,40%
használt téglaház	7,23%	13,07%	15,44%	16,68%	18,14%
használt panellakás	3,87%	8,20%	8,23%	9,16%	9,21%

Forrás: Otthon Centrum

Értékesítési idő

Az egyes ingatlantípusok értékesítéséhez szükséges átlagos értékesítés ideje nem változott jelentősen 2011-ről 2012-re. A használt téglalakásoknál és a téglaépítésű házaknál minimális növekedés, a panellakások esetében pedig a 2010-ben elindult csökkenés látható.

3. táblázat Átlagos értékesítési idők napokban, ingatlantípusonként

ingatlantípus	2008	2009	2010	2011	2012
Használt téglalakás	70	85	111	112	118
Használt panellakás	57	84	88	80	77
Használt téglaház	122	136	171	193	196

Forrás: Otthon Centrum

A válság hatásaitól függetlenül továbbra is a panellakások eladására kell a legkevesebb időt fordítani, átlagosan kevesebb, mint 3 hónapot. A használt téglalakások átlagos értékesítési ideje 4 hónap, a használt téglaépítésű házak esetében 6-7 hónappal kell átlagosan számolni. Az ország különböző részei között nincs jelentős eltérés az értékesítéshez szükséges időben. Ez alól csak a fővárosi agglomerációs piac a kivétel, ahol a piac visszafogottabb teljesítménye az értékesítési időkben is tükröződik.

Bérleti piac

A használt téglalakások bérleti díja emelkedett 2011-ről 2012-re, azonban még a 2010-es szintet nem érte el. A panellakások bérleti díjai esetében folytatódott a visszafogott emelkedés 2011-ről 2012-re is, bár a válság előtti szinttől még jelentősen elmarad a díjak szintje. A téglaépítésű házak bérleti díjaiban tovább folytatódott a stagnálás. A fővárosban a téglalakások közül a 60 ezer forintos, a panellakások közül az 50 ezer forintos bérleti díjon kínált albérletek voltak a legkeresettebbek. Az agglomerációban a 60, illetve 80 ezer forinton kínált kiadó házak voltak a legnépszerűbbek. A keleti megyékben 40 és 50 ezer forint között alakult a legnépszerűbb kiadó téglalakások bérleti díja.