Tudod, Hogy Mennyi? avagy a THM, trükkök és tanácsok

  Mi hány? Mi mennyi?

THM. Banki hirdetések apró betűs rövidítése. Az ezt követő százalékos számérték arról hivatott bennünket tájékoztatni, hogy mennyibe is kerül hitelünk. De vajon tényleg ennyit fizetünk kölcsönünkért? Hitelszerződésünk aláírását megelőzően adósságunk minden költségével tisztába kerültünk? Mire érdemes figyelnünk, mielőtt hitelezőt választunk? A február 1-én hatályba lépett új THM rendelet kapcsán ezen kérdésekre kerestünk válaszokat a Central European Credit segítségével. A törvény szöveget a cikk végéről letöltehetik olvasóink.

  Mi hány? Mi mennyi?

THM. Banki hirdetések apró betűs rövidítése. Az ezt követő százalékos számérték arról hivatott bennünket tájékoztatni, hogy mennyibe is kerül hitelünk. De vajon tényleg ennyit fizetünk kölcsönünkért? Hitelszerződésünk aláírását megelőzően adósságunk minden költségével tisztába kerültünk? Mire érdemes figyelnünk, mielőtt hitelezőt választunk? A február 1-én hatályba lépett új THM rendelet kapcsán ezen kérdésekre kerestünk válaszokat a Central European Credit segítségével. A törvény szöveget a cikk végéről letöltehetik olvasóink.

Mit is közöl velünk egy kölcsön THM-je, azaz Teljes Hiteldíj Mutatója? A vonatkozó kormányrendeletben a következő definíciót találjuk: „a THM az a belső kamatláb, amely mellett az ügyfél által visszafizetendő tőke és hiteldíj egyenlő az ügyfél által a hitel folyósításáig bezárólag a kölcsönnel kapcsolatban fizetett összes költséggel csökkentett hitelösszeggel." Amennyiben nem lapul zsebünkben közgazdász diploma, ne lepődjünk meg, ha a mondat harmadszori olvasatára sem csillan fény szemünkben.

Nézzünk inkább egy közérthetőbb fordítást. A THM egy olyan éves kamatláb, amely megmutatja, hogy valójában mekkora kamatot fizetünk folyósított kölcsönünk után. Ezt oly módon teszi, hogy figyelembe veszi a hitelfelvétel kapcsán jelentkező összes egyszeri (hitelvizsgálati díj, szerződéskötési díj, értékbecslés díja, stb.) és folyó költséget (kamat, kezelési költség). 

A THM segítségével így (elméletileg) összehasonlíthatóvá válnak az azonos hitelösszegű és futamidejű ajánlatok, ezáltal (egyéb szempontok mellőzésével) az alacsonyabb THM-et kínáló hitelt érdemes választanunk.

A gyakorlat.

Akciós hitelkamat! – olvashatjuk számos bank reklámjában. A kamatláb valóban alacsonynak tűnik, sőt, még a hirdetés alján szereplő apró betűs THM értéke is szívet melengetően kedvező. Mielőtt azonban indulnánk aláírni kölcsönszerződésünket, érdemes egy pillantást vetnünk az alábbi táblára:

10 millió forint összegű, 20 éves, svájci frank alapú lakáshitel THM számítása*

*A piacon fellelhető banki ajánlathoz hasonló feltételekkel, jövedelemigazolás mellett nyújtott jelzáloghitel. 

A banki reklámban szereplő 5,10%-os THM akciós kamattal és kezelési költséggel került kiszámításra. Ezen kondíciók ugyanakkor csupán a 20 éves futamidő első 1 évére vonatkoznak, ezt követően a THM 8,34%-ra ugrik, ami a havi törlesztőrészletünk közel 19 ezer Ft összegű emelkedését jelenti. A hirdetésben ugyanakkor csak az alacsonyabb, „adóscsalogató" THM értékét látjuk.

A THM eddigi szabályozása (a nem kellően pontos definíció miatt) a hitelnyújtók számára lehetővé tette, hogy hirdetéseikben olyan THM-et tüntessenek fel, amely csak egy kezdeti, akciós időszakra vonatkozó kamatlábbal és kezelési költséggel számol. A 2008. február 1-vel hatályba lépett új rendelet ezt a problémát orvosolni látszik: a finanszírozókat a THM kiszámítására a hitel teljes futamidejére vonatkozóan kötelezi. 

A következő példával azt szemléltetjük, hogy kis összegű (elsősorban fogyasztási) kölcsönök esetében a különböző elnevezésű egyszeri költségek hogyan befolyásolják a THM értékét.

250.000,- Ft összegű, 5 éves személyi kölcsönök THM számítása

Ha csupán az éves kamatláb és kezelési költség alapján döntenénk, a „B" kölcsönt választanánk, hiszen 3% ponttal kedvezőbb „A" hitelnél. Ha azonban figyelembe vesszük az egyszeri díjakat is, akkor már az „A" kölcsönt érdemes felvennünk, hiszen teljes hitelköltsége több mint 2% ponttal alacsonyabb „B" jelű társánál.

Amivel a THM nem számol…

Az említett akciós kamat „kiskapuján" túlmenően a THM az alábbi elemeket jelenleg nem veszi figyelembe:

§         Önerő nélküli (vagy alacsony önerős) hitelkonstrukció esetében a hitelfedezeti biztosítás díját;  

§         Banki tranzakciós költségeket: számlavezetési díjat, konverziós díjat, stb.

§         Előtörlesztési díj, szerződésmódosítási díj, késedelemhez kapcsolódó költségek (késedelmi kamat, felszólítás díja, stb.), melyeket az Ügyfél nem feltétlenül fizet meg, így ezeket a THM elméletileg sem tudja figyelembe venni.

Mire figyeljünk mielőtt döntést hozunk?

Dr. Varga Eszter, a jelzáloghitelezéssel foglalkozó Central European Credit vezérigazgatója megoszt velünk néhány tanácsot, melyek segítségünkre lehetnek ajánlataink kiértékelésekor.

• Fontos, hogy azonos hitelkonstrukciók THM értékeit vessük össze.
• Ne tévesszen meg bennünket a számtalan, különböző elnevezésű banki díj. A hitelfelvételhez kapcsolódó összes felmerülő költségről előzetesen, írásban kérjünk tájékoztatást. Kérdezzünk rá, hogy a THM számításánál ezeket maradéktalanul figyelembe vették-e!
• Ne feledkezzünk meg a hitelfelvételhez kapcsolódóan felmerülő nem banki költségekről: közjegyzői díj, földhivatali eljárási díj, stb., erről is előzetesen kérjünk tájékoztatást!
• A THM devizahitelek esetében sokszor nem tartalmazza a svájci frankban vagy euróban megállapított, forintban fizetendő törlesztőrészletek konverziós költségeit – ennek mértékére kérdezzünk rá.
• A THM nem tartalmazza (nem tartalmazhatja) hitelünk deviza- és kamatkockázatából fakadó jövőbeli változásának hatásait. Ezért mindig tartsuk szem előtt, hogy a forintnál kedvezőbb euró és svájci frank hitelek esetében árfolyamkockázatot viselünk, azaz ha a forint gyengülni kezd ezen devizákhoz képest, törlesztőrészletünk emelkedni fog. Havi banki kötelezettségünk tervezésénél ezért javasolt a kezdetben megállapított törlesztőrészletre 5-10% ráhagyással számolni. 
• Amennyiben hitelközvetítőt kértünk fel ajánlatok beszerzésére, és jutalékát mi fizetjük, figyeljünk arra, hogy ezen jutalék mértéke ne haladja meg a piacon elfogadott mértéket. 
• Ha időnk engedi, a banki THM számítást az interneten elérhető valamely THM kalkulátor segítségével ellenőrizzük.

A THM nem minden.

Sokszor csak utólag döbbenünk rá: hiába fogadtuk el a legolcsóbb banki ajánlatot, a hitel ára nem minden: a bürokratikus és személytelen ügyintézés, a hosszú hónapokig elnyúló hitelfolyósítás, igényelt hitelünknél alacsonyabban jóváhagyott összeg; jövedelmeinket firtató igazolások már nem biztos, hogy kompenzálják az olcsóságot.  

A THM a legfontosabbat ugyanakkor nem veszi figyelembe – hívja fel végül figyelmünket dr. Varga Eszter – nevezetesen magát a hitelfelvevőt! A bankok jelenleg nem tesznek különbséget ügyfél és ügyfél között, kondíciós listáikban minden hitelfelvevőre egységesen megállapított díjakat szabnak, függetlenül az ügyfél fizetési kockázatától.

Arra törekszünk, hogy minden egyes ügyfelünket egyedileg kezeljünk, egyedi kamat és díjfeltételekkel – érvel dr. Varga Eszter egy, a bankok tömegtermékeitől eltérő szolgáltatás mellett. Az egyedi bánásmód a hitel folyósítását követően sem szakad meg: amennyiben ügyfelünk késedelem nélkül fizet, kamatterhei folyamatosan csökkennek, és ezt a THM folyamatos zsugorodásában is nyomon követheti.