Új irodafolyosó alakulhat ki a Szerémi út, Budafoki út mentén

 Újbuda/Budapest – Office Garden

A budai irodafejlesztések egyik központja Újbuda. A XI. kerület irodapiacának népszerűsége már évek óta töretlen, amit mind a bérlői, mind a fejlesztői aktivitás alátámaszt. A lassan telítődő Petőfi híd, Lágymányosi híd közötti rész mellett az utóbbi időben újabb súlyponti területek jelentek meg, amelyek egyrészt már vonzó iroda kínálattal, másrészt jelentős fejlesztési potenciállal rendelkeznek.

 Újbuda/Budapest – Office Garden

A budai irodafejlesztések egyik központja Újbuda. A XI. kerület irodapiacának népszerűsége már évek óta töretlen, amit mind a bérlői, mind a fejlesztői aktivitás alátámaszt. A lassan telítődő Petőfi híd, Lágymányosi híd közötti rész mellett az utóbbi időben újabb súlyponti területek jelentek meg, amelyek egyrészt már vonzó iroda kínálattal, másrészt jelentős fejlesztési potenciállal rendelkeznek.

A pesti oldal mind irodaterület-állomány, mind az újonnan átadott irodaházak tekintetében előnyben van, de Buda déli részén már pár éve beindult a folyamat, melynek nyomán egy új irodaközpont alakulhat ki. A terület népszerűségét egyértelműen jelzik az itt épült irodaprojektek. A kereslet folyamatosan szívta fel a XI. kerületben megépült irodákat. Az eddig felépült irodaházak mind-mind sikertörténetnek számítanak. Az irodaházak kiadható területeinek nagy része már átadásuk időpontjában bérlőre talált. Ehhez a csoporthoz csatlakozott a Hengermalom és a Szerémi utca sarkán álló Office Garden irodapark. Az összesen öt ütemben épülő, 100.000 négyzetméternyi irodának teret adó irodapark első üteme 2008. elején kapta meg a használatbavételi engedélyt. 

„A sikertörténetet mi is meg tudtuk ismételni, hiszen az első ütemben elkészült irodaházat még a kivitelezési fázis során értékesítettük." – mondta el Torma Ignác az Office Garden-t fejlesztő GRT Group tulajdonosa. – „A vásárló a Heitman, egy 19,6 milliárd dolláros portfolióval rendelkező nemzetközi ingatlan alapkezelő cég volt. A befektető a magas műszaki tartalom és színvonal, illetve a lokáció miatt döntött a vásárlás mellett."

A budai oldalon a Petőfi híd és a Lágymányosi híd által közre zárt terület lassan telítődik, ezért a fejlesztők újabb területek felé fordultak.

„A Szerémi út, illetve Budafoki út jelentette tengely a fejlesztők szempontjából hasonló adottságokkal rendelkezik, mint Pesten a Váci úti irodafolyosó. A fejlesztői potenciál jelentős ezen a területen." – mondta el Tilki Róbert, az Office Garden kizárólagos bérbeadó ügynöksége, a GVA Robertson ügyvezető igazgatója. – „Rendelkezésre állnak nagy építési telkek, ahol a fejlesztők szabadon valósíthatják meg elképzeléseiket. A jelenlegi, önkormányzati szabályozási tervek értelmében az ipari területek kiszorulnak innen, és iroda-, kereskedelmi-, valamint lakóingatlan fejlesztések valósulnak majd meg."

A nagy terület előnye, hogy a fejlesztőnek nem kell minden célt a beépíthetőségnek alárendelnie. Az Office Garden esetében a vezérelv nem a minél nagyobb beépített terület, hanem a minél hasznosabb, és minél élhetőbb irodaterületek megalkotása volt. Ennek köszönhető többek között, hogy minden munkaállomás a házban természetes megvilágítást kaphat, mivel a ház mélysége csak 14 méter, a napfény pedig oldalanként 7 méterig biztosít természetes megvilágítást. A piacon általános 16-18 méteres mélységtől éppen a terület adottságai miatt tudott eltérni a fejlesztő.

A dél-budai irodafejlesztési lokáció népszerűségét a piac is alátámasztja. Az expo területen álló irodaházak alacsony üresedési rátát mutatnak, míg az Office Garden első ütemének kihasználtsági mutatója a vele azonos időszakban átadott házak átlagos kihasználtságának a duplája. Az első ütemben felépült házban neves nemzetközi cégek bérelnek területeket, köztük a Philips is. A második ütem építése folyamatban van, a 17.000 négyzetméternyi irodaterület átadása 2010. elejére várható. A bérlői érdeklődés már ezen épület esetében is jelentős.

„A lokáció kiválasztásánál tisztában voltunk azzal, hogy annak növekvő népszerűsége más fejlesztőket is vonzani fog, és jelentős versenyben kell majd az Office Gardennek helytállnia." – tette hozzá Torma Ignác. – „Mivel a kivitelezés a cégcsoporton belül zajlik képesek vagyunk olyan költségszinten dolgozni, hogy nagyon versenyképes ár-érték arányt tudunk a bérlőinknek biztosítani. A hatékony műszaki megoldások mellett olyan szolgáltatásokat is nyújtunk, mint például a dolgozókat szállító shuttle-bus szolgáltatás."

A terület népszerűsége nem csak az irodapiacon mutatkozik meg, az új lakást vásárlók is kedvelik a XI. kerületet. Az egyik lakóingatlan cég felmérése[1] szerint a kerületben, 2008-ban, budapesti viszonylatban a harmadik legtöbb új építésű lakást adták át a XIII. és a VIII. kerület után. Sőt, a 2009. februárjában végzett felmérés szerint 2009-ben a fővárosban a XI. kerületben tervezik messze a legtöbb új építésű lakás átadását.

Egy terület több ingatlanpiaci szektorban tapasztalható keresettsége annak fejlődésére is szinergikus hatással lehet. A területen lakók illetve dolgozók számának növekedése a vásárlóerő növekedését is jelenti. Ennek hatására megjelennek a szolgáltató funkciók, nő a kiskereskedelem, fejlődik a tömegközlekedés.

„Ezek a hatások az irodabérlők számára is vonzó lehetőségeket jelentenek." – tette hozzá Torma Ignác. – „Az irodapiacon a kereslet visszaesése miatt a bérlők vannak előnyösebb pozícióban. Ha most olyan irodaházakban bérelnek irodákat, amely jelentős fejlődési potenciállal rendelkező területen állnak, nagyon jó feltételekkel juthatnak jó adottságokkal rendelkező irodaterületekhez, melyek értéke jelentősen növekedni fog a jövőben."

[1] Otthon Centrum Lakáspiaci Monitor 2008/2.