Vidéki Telekpiac – Helyfüggő Kereslet és Széles Kínálat

Lényegesen nagyobb szabadságot biztosít terveinkhez, ha otthonunkat és környezetét az alapoktól mi alakítjuk, vagyis építési telket vásárolunk családi fészkünk számára. Ezért aztán az Otthon Centrum körbenézett Magyarországon, hol, milyen áron és feltételekkel vásárolhatunk ilyen ingatlant. A hálózat kínálta lehetőségként 13 megye ingatlankínálatából válogathattunk.

A keleti országrész

A beépítések nyomán Kecskeméten folyamatosan szűkült a telekkínálat, az árak is mind feljebb araszoltak. Ma a város belsejében, közműves, lakásépítésre alkalmas, gyakran lebontandó régi házzal bíró, 300-500 m2-es kis telkek akár 25-40 ezer forintos négyzetméteráron cserélnek gazdát. A város környékén, Helvécián és Szabó Sándor telepen jóval olcsóbban, akár már négyzetméterenként 2.500 forintért szert lehet tenni az önkormányzat által kiparcellázott, közel 700 m2-es házhelyre. Jellemző a településre, hogy inkább az alacsonyabb árú, kis lakásokat részesítik előnyben, mintsem hogy saját építkezésbe fognának.

Debrecenben is vannak még építési telkek a városban. Ezek a belvárosban, valamint a város nyugati és északi részén a legdrágábbak. A keleti városrészben valamivel olcsóbban lehet földterülethez jutni, s a város déli területein a legolcsóbbak a parcellák. A telkek négyzetméterára ennek megfelelően 8 és 65 ezer forint körül alakul. A nem közművesített, zártkerti ingatlanokat még ennél is alacsonyabban áron meg lehet szerezni: ilyen jellegű telkeket 500 – 3000 forintos négyzetméteráron lehet venni. A környező falvakban a városi árszintnél jóval kedvezőbb árfekvésben lehet közművesített telkeket vásárolni – négyzetméterét 3 – 4 ezer forintos áron -, így itt (pl. Hajdúsámson-Sámsonkert) jóval élénkebb a parcellák kereskedelme, amit az árak mellett elősegít a megfelelő tömegközlekedés és infrastruktúra megléte is.

Tiszafüreden beépíthető házhelyből hiány van, ám ha mégis akad, akkor az hamar elkel és ára jóval magasabb a centrumtól távolabb kaphatókénál – egy 700-800 négyzetméteres terület 3-4 millió forintot ér. A külsőbb városrészekben már 1-1,5 millió forintért megszerezhető egy 800-1.000 négyzetméteres, közműves telek. Poroszlón nagyon hasonló a helyzet. Míg a városközpontban 3.000-4.000 forintért, addig a város szélén négyzetméterenként 1.000-2.000 forintért is lehet telket kapni. Az önkormányzat erre való tekintettel is kiparcellázott csaknem 50, átlagosan 750 négyzetméteres telket 1.250 forintos m2-áron.

Miskolcon viszonylag kevés a jó adottságú belvárosi telek, egyre több zártkerti ingatlant is belterületté nyilvánítanak, hogy ott zöldövezeti, kertvárosi lakóparkokat alakíthassanak ki. Az összközműves építési telkek négyzetméterét 8-15 ezer forint körüli áron mérik. Az agglomeráció (pl. Miskolctapolca) drágább, itt 16-20 ezer forintért lehet parcellát venni négyzetméterenként, így itt csak családi házak épülnek, hiszen ilyen magas telekárat nem lehet társasházi lakások árában érvényesíteni, mivel ennyit nem ér meg egy lakás ezen a vidéken, ám egy saját épületért kevesen ugyan, de kifizetnek ennyit.

Nyugat-Magyarország

A Balaton iránt ismét növekszik az érdeklődés. Általános azonban az a tapasztalat, hogy ez az érdeklődés szinte kizárólag az örökpanorámás telkek felé fordul és a kínálat jóval meghaladja a keresletet. Badacsonyban a panorámás telkek kelnek el elsőként. Ezek relatíve nagyméretű, 2.300-3.200 négyzetméteres telkek, így az áruk csak 2.800-4.800 forint m2-enként. Hévíz parcelláinak árfekvése kissé meghaladja Keszthelyét, míg környező falvaikban általában olcsóbban juthatunk azonos minőségű ingatlanokhoz. Keszthelyen például a 800-900 négyzetméteres, közműves házhelyek átlagos négyzetméterára 10 ezer forint körül van, míg a közvetlen mellé épült Gyenesdiáson 10-12 ezer forint között mozognak az árak. Hévízen beépíthető telkek már csak a város külsőbb részein találhatók. Négyzetméteráruk 15 ezer forint körüli, míg Cserszegtomajon az 1.200-1.500 négyzetméteres parcellákért 4-6 millió forintot kell letenni, Alsópáhokon pedig az átlagos négyzetméterár 1800 forint, de egy-egy jó fekvésű, 900-1.000 négyzetméteres területért 4-6 milliót is elkérnek. Zamárdiban elég magas, 17.000-28.000 forint körüli m2-ár, bár itt inkább társasházi lakások és kevésbé családi házak épülnek a telkeken – és ez némileg növeli a parcellák értékét.

Siófokon a többi balatoni településsel megegyezően a vízparthoz közeledve utcánként drágulnak a telkek, és a parton egyáltalán nem létezik már üres házhely. A parttól egy utcányira akár 40.000 forintig is felszökhet a négyzetméterár. A nemrég belterületté nyilvánított Foki-hegyen történt parcellázás, itt 10-12 ezer forint a négyzetméterenkénti ára a 700 m2-es területeknek.

Székesfehérváron leginkább a frekventált helyen lévő, például öreghegyi, társasház építésére alkalmas, nagyméretű, 20-25 millió forintos telkeket keresik. A külvárosi telkek jóval olcsóbbak, a 600-800 négyzetméteres parcellákat 10 millió forint körüli áron kínálják. Parcellázás legutóbb a Fekete-hegyen volt, de várható még itt és a Maros-hegyen is a jövőben.

Velencén a telekárak jellemzően a 7-12 ezer forintos sávban alakulnak főként a tóparttól való távolság függvényében. Ennél érezhetően drágább az igen népszerű Bence-hegy, itt akár 17 ezer forintig is felcsúszhat az ár. Az önkormányzatok időnként parcelláznak, legutóbb Gárdonyban hoztak létre 34 építési telket, melyeket közművesítve 10.200 forintos négyzetméteráron vásárolhatunk meg. A telekárak nagyságrendileg 7-15 ezer ft/nm közöttiek és megegyeznek más, M7-es mellett fekvő településeken tapasztalható. Aki a tóparthoz közel szeretne építkezni, annak meg kell barátkozni azzal a szabályozással, hogy kizárólag 550 négyzetméternél nagyobb telken lehet lakóházat építeni és maximum 15%-os a beépíthetőség.

A jelenlegi építőipari boom mellett alig vannak már szabad építési telkek Győrött, ám a város szélén történnek parcellázások befektetői részről. A családi házak építésére alkalmas területek ára fekvésüktől függően 15-25 millió forint között szóródik, a város 15 kilométeres vonzáskörzetében viszont ennek feléért is telekhez lehet jutni. Egyre távolodva a várostól az árak ismét csökkennek. Lebontásra ítélt ingatlanok persze Győrben is akadnak: egy 400 négyzetméteres telken álló romos épületért 15-20 millió forintot kell letenni, míg a város környékén 4-15 millió forintért szerezhetjük meg ugyanezt. A legújabb, befektetői parcellázások helyén magasra rúgnak az árak, így a legfeljebb 1.000 m2 körüli telkek 20 millió forintra is rúghatnak.

Soproni telkekre van kereslet: a legnagyobb igény az ikerház vagy négylakásos társasház építésére alkalmas ingatlanokra van. A legnépszerűbbek a belső területeken lévő foghíjparcellák vagy bontandó épületek, amelyeket akár 30-40 ezer forintos négyzetméteráron kínálnak. Az Óvárosban viszont egyáltalán nincsenek eladó telkek. A kintebb eső kertvárosi részeken 10 ezer forintos négyzetméterár a maximum, a még Sopronhoz tartozó Tómalmon és Jánostelepen pedig már 6-7 ezer forintért vehetünk összközműves parcellákat. Az ottani, 800 négyzetméteres 30 százalékos beépíthetőségű telkekre tipikusan kétlakásos ikerházakat építenek.

Etyeken viszonylag sok szabad belterületi, összközműves telket találni, és mivel ilyet egyre többen vennének, 10-12 ezer forintos négyzetméteráron kelnek el a földdarabok. A falu külterületén ugyanakkor nincs efféle érdeklődés.

A rengeteg új beruházás miatt már szinte teljesen elfogytak a belváros környéki építési telkek Szombathelyen. A költségek csökkentése érdekében mind befektetők, mid magánemberek körében igen gyakori, hogy egy házhelyen ikerházat hoznak tető alá. Telekből van kínálat, mert éppen ezen igényt felismerve indultak be a város több pontján a parcellázások. A nagyrészt 800-1.000 négyzetméteres, teljes közművel, utakkal kiépített házhelyeket elhelyezkedéstől függően 9.000-10.000, illetve 12 ezer forintos négyzetméteráron kínálják. Ez utóbbi magasabb ár a kiemelt városrészeket – mint például a parkerdő, szabadidőközpont környéke – jellemzi. Ebben a városrészben az ingatlanok is drágábbak, tekintve, hogy a megyeszékhely legfrekventáltabb részéről van szó.

A felröppent áfa-módosítást illetően, miszerint magánszemélyeknek is áfát kellene fizetni, ha két naptári éven belül már negyedszer értékesít telket, illetve új, kétévesnél fiatalabb ingatlant, azt tudtuk meg, hogy még nem érezhető ennek a hírnek hatása, és valószínűleg nem sokban módosítja majd a parcellák keresletét és kínálatát.

Összegzésként megállapíthatjuk, hogy a telkek iránti kereslet az egyéb ingatlanokhoz képest jóval alacsonyabb, míg a kínálat az ország legtöbb részén a városok külső területein és vonzáskörzetében nagyobb a keresletnél. A két oldal pedig a Dunántúl északi részén egyenlítődik ki legjobban. A fenti okokból kifolyólag ha befektetésnek ugyan nem is, de családi fészkünk kialakítására javasolható telket vásárolnunk, hiszen az árat könnyebben lealkudhatjuk a széles kínálattal érvelve.