A 2007. nyarán kirobbant jelzálogpiaci válság kezdi erősen megfeküdni az amerikai gazdaság gyomrát, és világgazdasági hatásai sem tűnnek már rövid lefutásúnak. A Central European Credit segítségével a válság kialakulásának okait, lehetséges következményeit, továbbá a magyar gazdaságra gyakorolt hatásait tekintjük át.

A nagy amerikai pénzintézetek tavalyi évükre soha nem látott veszteségről számolnak be. Emelkednek a hitelek kockázati felárai, csökken a pénzpiaci likviditás, a lakossági fogyasztás visszaesése és a munkanélküliség növekedése pedig jelzi: a válság már a reálgazdaságot is elérte, és egy esetleges recesszió bekövetkezésének esélye reálissá vált.

Az amerikai jelzálogpiaci válság ilyen mértékű és mélységű kialakulása alapvetően két tényezőre vezethető vissza. Az első a nem prudens banki hitelezési gyakorlat, melynek keretében a finanszírozók irreálisan magas kockázatokat vállaltak (önerő nélküli hitelezés, ténylegesen rossz adósok befogadása) és azokat nem megfelelően árazták. A másik ok a rendkívül engedékeny pénz- és tőkepiaci szabályozásban keresendő, ami gyakorlatilag kontrolálatlanná tette az ilyen jellegű jelzáloghitelezést és annak minden mutációjának (értsd pénzügyi innovációk) elterjedését. (További részletekért lásd keretes írásunkat)

Újabb csontvázak…

A már eddig is minden várakozásokat felülmúló banki veszteségek ellenére a rossz jelzáloghitelek bedőlési csúcsa 2008-ra várható. Ennek fő oka, hogy az amerikai jelzálogpiac a 2004-2006 közötti időszakban növekedett a legdinamikusabban, és ezen hitelállomány csontvázai várhatóan az idén fognak kiesni. A bedőlési arány becslések szerint a mostani 12 százalékról akár a 20 százalékot is elérheti. További meglepetéseket tartogathatnak a pénzügyi szereplők eddig még elhallgatott veszteségeiről és esetleges csődhelyzetéről érkező hírek.

A következő hónapok kérdése, hogy csupán a pénzügyi rendszerbe való beavatkozással megfékezhető-e egy tartós recesszió kialakulása. Annyi bizonyos, hogy egy szekrény még zárva van, és tompa dübörgés hallatszik belülről. A szekrényen felirat áll: amerikai ingatlanpiac.

Made in the USA – avagy egy válság okai

1.) 2001-2002 környékén az alacsony kamatszint és az ingatlan, mint befektetési forma népszerűsödése folytán a háztartások ingatlanvásárlásokba kezdenek.
2.) Az ingatlanárak soha nem látott, évi 10-15%-os mértékű növekedésnek indulnak.
3.) A likviditási bőséggel rendelkező bankok felbátorodnak, kockázatérzékenységük csökken, önerő és adósvizsgálat nélkül hiteleznek.
4.) A jelzáloghitelezés és az ingatlanpiac kar-karöltve száguld, az ingatlanok piaci értéke elszakad valós értéküktől.
5.) 2006-ban kamatemelkedés kezdődik, visszaesik az ingatlanbefektetési kedv, a hitelek törlesztőrészletei emelkednek, az ingatlanárak esni kezdenek, megkezdődik a rossz hitelek bedőlése.
6.) A piac felismeri, hogy a subprime hitelek ár-kockázat értéke távolról sem megfelelő, ennek hatására drasztikus kamatemelkedés megy végbe.
7.) A helyzetet tovább bonyolítja, hogy a másodpiaci jelzáloghiteleket rafinált pénzügyi termékekbe csomagolták, mellyel egyrészt a rossz kockázatokat szerte-széjjel szórták a világon, másrészt nehézséget és bizonytalanságot okoztak a veszteségek és azok hatásai tisztánlátásában.
8.) Általánossá válik a piaci bizalmatlanság, a bankok visszafogják hitelezési aktivitásukat, tovább emelkedik a kamatszint.
9.) Az amerikai és európai központi bank kamatcsökkentésekkel óriási mennyiségű pénzt pumpál a pénzügyi rendszerekbe. Egyelőre még átmeneti likviditási válságról beszélnek.
10.) Idén a nagy amerikai befektetési bankok óriási veszteségekről számolnak be, a piac további veszteségek napvilágra kerülésére számít.
11.) A lakosság már érzi a válság hatásait: csökken fogyasztása, nő a munkanélküliség.

Csak semmi pánik!

A válság magyarországi hatásai egyelőre nem látszanak jelentősnek és egy hosszan elnyúló világgazdasági (elsősorban: európai) recesszió forgatókönyvét leszámítva nem is várható nagyobb megrázkódtatás – értékel dr. Varga Eszter, a Central European Credit vezérigazgatója.

Ennek elsődleges oka, hogy a magyar jelzáloghitelezési gyakorlat nem tekinthető azonosnak az amerikaiéval:

(i) a jövedelemvizsgálat nélkül nyújtott jelzáloghitelek nem haladják meg az ingatlanok értékének 60-70%-át (szemben az amerikai 90-100%-kal);

(ii) a jövedelemvizsgálat nélkül nyújtott hitelek adósai (az amerikai hitelfelvevőkkel szemben) jelentős mértékű nem transzparens jövedelemmel rendelkeznek, melyek tartalékot képeznek egy esetleges csődhelyzet esetére;

(iii) a ténylegesen rossz adósoknak tekinthető aktív BAR listán szereplőket a bankok nem hitelezik;

(iv) a jelenlegi joggyakorlat nem támogatja a követelések gyors behajthatóságát, ami visszafogja a bankokat a jelenleginél magasabb finanszírozási arányok nyújtásától.

A válság kialakulása ellen szóló második legfontosabb érv az ingatlanpiacban keresendő. A magyar ingatlanpiacon tapasztalható általános felértékelődés egyelőre még reális alapokon nyugszik, azaz mozgatórúgóját a nem befektetési célú lakásvásárlás képezi. Az ingatlanárok az elmúlt 2-3 évben inflációkövető módon emelkedtek, s bár ingatlanpiaci lufi kialakulását idehaza sem zárhatjuk ki, ennek bekövetkezése a következő 3-5 évben nem várható.

Egy magyar jelzálogpiaci csőd esetleges kialakulása az amerikaitól eltérő okban keresendő. Ez az ok pedig a lakosság magas devizahitel állománya. A forint esetleges drasztikus leértékelődése esetén a forint bevételékkel rendelkező adósok euróban és svájci frankban megállapított havi törlesztőrészletei olyan mértékben emelkedhetnek, amely tömegesen eredményezhet fizetésképtelenséget.

Annyi bizonyos, hogy a tengerentúli történések tanulságai ránk nézve is levonhatóak, egy kialakuló válságra utaló figyelmeztető jelek pedig felismerhetőek. Ezek a jelek a reálgazdaságban alapvetően mindig egy túlértékelt szektroban (jelen esetben az ingatlanpiacban), a pénzpiacon pedig a nem prudens banki hitelezésben keresendőek.

Hullámok a magyar parton – a válság hazai kihatásai

1.) Bár a makrogazdaság állapota nem ad okot örömre, stabilitásában nem mutatkozik probléma. Amennyiben Európában érezhető lassulás következne be, ez az exportunk 1/3-át kitevő németországi kereslet csökkenése miatt lenne számunkra is kihatással.

2.) A válság közvetlen hatása a banki forrásköltségek emelkedésében érhető tetten. A magyar pénzintézetek számára 0,2-0,4 százalékkal drágult a hitelfelvétel, amely a lakossági hitelezésben kevésbé, a szűkebb kamatfelárakkal működő vállalati finanszírozásban sokkal inkább érvényesülni látszik.

3.) A lakossági jelzáloghitelezésben nem tapasztalható kedvezőtlen tendencia. A bankok óvatosságát jelzi ugyanakkor, hogy az árverseny eredményeképpen az elmúlt években zajló folyamatos kamatcsökkentés és a folyósítható kölcsönösszegek emelkedésének folyamata megtorpant. Ezen túlmenően a pénzintézetek egy része a kézifékre helyezte kezét: a jövedelemvizsgálat nélküli jelzáloghitelezés feltételrendszere szigorodott, nagyobb hangsúly került a hitelfelvevők jövedelmeinek, gazdálkodásának vizsgálatára.

4.) A lakosság jövedelmi lehetőségei csökkentek a tavalyi évben, a hitelkereslet növekedési üteme továbbra is elérte a 2006. évi 20 százalék körüli szintet. Ez azt jelzi, hogy kieső jövedelmünk egy részét hitelből finanszíroztuk, bár ez önmagában még nem kell, hogy aggodalomra adjon okot.