A 2007. nyarán kirobbant jelzálogpiaci válság kezdi erősen megfeküdni az amerikai gazdaság gyomrát, és világgazdasági hatásai sem tűnnek már rövid lefutásúnak. A Central European Credit segítségével a válság kialakulásának okait, lehetséges következményeit, továbbá a magyar gazdaságra gyakorolt hatásait tekintjük át.

 

A 2007. nyarán kirobbant jelzálogpiaci válság kezdi erősen megfeküdni az amerikai gazdaság gyomrát, és világgazdasági hatásai sem tűnnek már rövid lefutásúnak. A Central European Credit segítségével a válság kialakulásának okait, lehetséges következményeit, továbbá a magyar gazdaságra gyakorolt hatásait tekintjük át.

A nagy amerikai pénzintézetek tavalyi évükre soha nem látott veszteségről számolnak be. Emelkednek a hitelek kockázati felárai, csökken a pénzpiaci likviditás, a lakossági fogyasztás visszaesése és a munkanélküliség növekedése pedig jelzi: a válság már a reálgazdaságot is elérte, és egy esetleges recesszió bekövetkezésének esélye reálissá vált.

Az amerikai jelzálogpiaci válság ilyen mértékű és mélységű kialakulása alapvetően két tényezőre vezethető vissza. Az első a nem prudens banki hitelezési gyakorlat, melynek keretében a finanszírozók irreálisan magas kockázatokat vállaltak (önerő nélküli hitelezés, ténylegesen rossz adósok befogadása) és azokat nem megfelelően árazták. A másik ok a rendkívül engedékeny pénz- és tőkepiaci szabályozásban keresendő, ami gyakorlatilag kontrolálatlanná tette az ilyen jellegű jelzáloghitelezést és annak minden mutációjának (értsd pénzügyi innovációk) elterjedését. (További részletekért lásd keretes írásunkat)   

Újabb csontvázak…

A már eddig is minden várakozásokat felülmúló banki veszteségek ellenére a rossz jelzáloghitelek bedőlési csúcsa 2008-ra várható. Ennek fő oka, hogy az amerikai jelzálogpiac a 2004-2006 közötti időszakban növekedett a legdinamikusabban, és ezen hitelállomány csontvázai várhatóan az idén fognak kiesni. A bedőlési arány becslések szerint a mostani 12 százalékról akár a 20 százalékot is elérheti. További meglepetéseket tartogathatnak a pénzügyi szereplők eddig még elhallgatott veszteségeiről és esetleges csődhelyzetéről érkező hírek.

A következő hónapok kérdése, hogy csupán a pénzügyi rendszerbe való beavatkozással megfékezhető-e egy tartós recesszió kialakulása. Annyi bizonyos, hogy egy szekrény még zárva van, és tompa dübörgés hallatszik belülről. A szekrényen felirat áll: amerikai ingatlanpiac.

 

Made in the USA – avagy egy válság okai

  • 1.) 2001-2002 környékén az alacsony kamatszint és az ingatlan, mint befektetési forma népszerűsödése folytán a háztartások ingatlanvásárlásokba kezdenek.
  • 2.) Az ingatlanárak soha nem látott, évi 10-15%-os mértékű növekedésnek indulnak.
  • 3.) A likviditási bőséggel rendelkező bankok felbátorodnak, kockázatérzékenységük csökken, önerő és adósvizsgálat nélkül hiteleznek.
  • 4.) A jelzáloghitelezés és az ingatlanpiac kar-karöltve száguld, az ingatlanok piaci értéke elszakad valós értéküktől.
  • 5.) 2006-ban kamatemelkedés kezdődik, visszaesik az ingatlanbefektetési kedv, a hitelek törlesztőrészletei emelkednek, az ingatlanárak esni kezdenek, megkezdődik a rossz hitelek bedőlése.
  • 6.) A piac felismeri, hogy a subprime hitelek ár-kockázat értéke távolról sem megfelelő, ennek hatására drasztikus kamatemelkedés megy végbe.
  • 7.) A helyzetet tovább bonyolítja, hogy a másodpiaci jelzáloghiteleket rafinált pénzügyi termékekbe csomagolták, mellyel egyrészt a rossz kockázatokat szerte-széjjel szórták a világon, másrészt nehézséget és bizonytalanságot okoztak a veszteségek és azok hatásai tisztánlátásában.
  • 8.) Általánossá válik a piaci bizalmatlanság, a bankok visszafogják hitelezési aktivitásukat, tovább emelkedik a kamatszint.
  • 9.) Az amerikai és európai központi bank kamatcsökkentésekkel óriási mennyiségű pénzt pumpál a pénzügyi rendszerekbe. Egyelőre még átmeneti likviditási válságról beszélnek.
  • 10.) Idén a nagy amerikai befektetési bankok óriási veszteségekről számolnak be, a piac további veszteségek napvilágra kerülésére számít.
  • 11.) A lakosság már érzi a válság hatásait: csökken fogyasztása, nő a munkanélküliség.

Csak semmi pánik!

A válság magyarországi hatásai egyelőre nem látszanak jelentősnek és egy hosszan elnyúló világgazdasági (elsősorban: európai) recesszió forgatókönyvét leszámítva nem is várható nagyobb megrázkódtatás – értékel dr. Varga Eszter, a Central European Credit vezérigazgatója.

Ennek elsődleges oka, hogy a magyar jelzáloghitelezési gyakorlat nem tekinthető azonosnak az amerikaiéval:

(i) a jövedelemvizsgálat nélkül nyújtott jelzáloghitelek nem haladják meg az ingatlanok értékének 60-70%-át (szemben az amerikai 90-100%-kal);

(ii) a jövedelemvizsgálat nélkül nyújtott hitelek adósai (az amerikai hitelfelvevőkkel szemben) jelentős mértékű nem transzparens jövedelemmel rendelkeznek, melyek tartalékot képeznek egy esetleges csődhelyzet esetére;

(iii) a ténylegesen rossz adósoknak tekinthető aktív BAR listán szereplőket a bankok nem hitelezik;

(iv) a jelenlegi joggyakorlat nem támogatja a követelések gyors behajthatóságát, ami visszafogja a bankokat a jelenleginél magasabb finanszírozási arányok nyújtásától.

A válság kialakulása ellen szóló második legfontosabb érv az ingatlanpiacban keresendő. A magyar ingatlanpiacon tapasztalható általános felértékelődés egyelőre még reális alapokon nyugszik, azaz mozgatórúgóját a nem befektetési célú lakásvásárlás képezi. Az ingatlanárok az elmúlt 2-3 évben inflációkövető módon emelkedtek, s bár ingatlanpiaci lufi kialakulását idehaza sem zárhatjuk ki, ennek bekövetkezése a következő 3-5 évben nem várható.

Egy magyar jelzálogpiaci csőd esetleges kialakulása az amerikaitól eltérő okban keresendő. Ez az ok pedig a lakosság magas devizahitel állománya. A forint esetleges drasztikus leértékelődése esetén a forint bevételékkel rendelkező adósok euróban és svájci frankban megállapított havi törlesztőrészletei olyan mértékben emelkedhetnek, amely tömegesen eredményezhet fizetésképtelenséget.

Annyi bizonyos, hogy a tengerentúli történések tanulságai ránk nézve is levonhatóak, egy kialakuló válságra utaló figyelmeztető jelek pedig felismerhetőek. Ezek a jelek a reálgazdaságban alapvetően mindig egy túlértékelt szektroban (jelen esetben az ingatlanpiacban), a pénzpiacon pedig a nem prudens banki hitelezésben keresendőek.   

Hullámok a magyar parton – a válság hazai kihatásai

1.) Bár a makrogazdaság állapota nem ad okot örömre, stabilitásában nem mutatkozik probléma. Amennyiben Európában érezhető lassulás következne be, ez az exportunk 1/3-át kitevő németországi kereslet csökkenése miatt lenne számunkra is kihatással.

2.) A válság közvetlen hatása a banki forrásköltségek emelkedésében érhető tetten. A magyar pénzintézetek számára 0,2-0,4 százalékkal drágult a hitelfelvétel, amely a lakossági hitelezésben kevésbé, a szűkebb kamatfelárakkal működő vállalati finanszírozásban sokkal inkább érvényesülni látszik. 

3.) A lakossági jelzáloghitelezésben nem tapasztalható kedvezőtlen tendencia. A bankok óvatosságát jelzi ugyanakkor, hogy az árverseny eredményeképpen az elmúlt években zajló folyamatos kamatcsökkentés és a folyósítható kölcsönösszegek emelkedésének folyamata megtorpant. Ezen túlmenően a pénzintézetek egy része a kézifékre helyezte kezét: a jövedelemvizsgálat nélküli jelzáloghitelezés feltételrendszere szigorodott, nagyobb hangsúly került a hitelfelvevők jövedelmeinek, gazdálkodásának vizsgálatára.      

4.) A lakosság jövedelmi lehetőségei csökkentek a tavalyi évben, a hitelkereslet növekedési üteme továbbra is elérte a 2006. évi 20 százalék körüli szintet. Ez azt jelzi, hogy kieső jövedelmünk egy részét hitelből finanszíroztuk, bár ez önmagában még nem kell, hogy aggodalomra adjon okot.

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük