A Válság Vesztesei és Nyertesei

Jelentős kereslet- és árcsökkenés; a kisebb, olcsóbb ingatlanok iránti érdeklődés növekedése; a készpénzes vásárlók túlsúlyba kerülése – immár másfél éve ezek jellemzik a lakáspiacot. Melyek a legkeresettebb ingatlantípusok 2010-ben és mik voltak a 2008-as „békeidőben", miért a panelek lettek a válság legnagyobb vesztesei és a központi lokációjú, kisebb méretű városi lakások a leginkább értékállóak? – az Otthon Centrum országos körképe a keresletben megmutatkozó válsághatásokat és azok regionális eltéréseit vizsgálta meg.

Keresleti volumen és fizetőképesség

Összehasonlításként, alapul a 2008-as év első, még a válságtól nem sújtott felét vettük, így két év távlatában vizsgáljuk a változásokat. A kereslet két év alatt országos átlagban mintegy egyharmadával esett vissza: átlag alatti a csökkenés a válság által kevésbé érintett vevőkörrel jellemezhető budai kerületek (pl. II. és XII. kerületben csak 20%), illetve a budai oldali agglomerációs területek (pl. Szentendrén és környékén 25%) esetében. A vidéki városok közül Győrött átlag alatti, 20-30% közötti a mérséklődés. Kaposváron ugyanakkor 40-50, Tatabányán 35-40% visszaesésről számolhatunk be. A forgalmi visszaesés területileg eltérő mértéke elsősorban az általános gazdasági helyzettel, a lakáskeresők fizetőképességével, megtakarításaival, a bankok hitelezési hajlandóságával, valamint az ingatlanállománnyal függ össze.

„Nem csak a kereslet volumene csökkent jelentősen, de a piacon maradt lakásvásárlók finanszírozási arányai is nagymértékben átalakultak. Míg 2008-ban országosan 30% körüli (ezen belül a budai kerületekben 50, de pl. Kaposváron és Tatabányán csak 5-10%) volt azok aránya, akik vagy már meglévő hitel fedezetcseréjével, vagy teljes egészében készpénzből vettek lakást, addig idén az arányuk már eléri a 70%-ot." – emelte ki Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője. A regionális eltérések megmaradtak; a II. és XII. kerületben, illetve Siófokon és környékén 90%, ugyanakkor például a kelet-pesti agglomerációban csak 45-50%-ot tesznek ki a készpénzes vevők. A különbség egyrészt a befektetési célú vásárlók arányából, a vevői kör összetételéből, illetve a település vagy terület banki kockázati besorolásából, így a hitelhez jutás lehetőségéből adódik.

A favoritok – válság előtt és ma

Hogyan változtatta meg a válság a keresési igényeket? Melyek voltak 2008-ban a legkeresettebb ingatlantípusok, és mik ma, különböző területenként?

Az Otthon Centrum körképe szerint több paraméter mentén adták alább igényeiket a lakáskeresők: kisebb méret, alapterület, szobaszám, alacsonyabb ár, más típus (sorház is lehetőség lett), vagy egyéb igények mellőzése (pl. több fürdőszoba helyett egy).

A legkeresettebb ingatlantípusok a válság előtt és most, néhány kiválasztott területen

Terület	Legkeresettebb 2008-ban	Legkeresettebb 2010-ben
II.-XII. ker.	Tégla, egyedi fűtés, csendes, nappali + 2 szoba, ~70 m2	Tégla, nappali + 1 v. 2 szoba, 50-70 m2, zöldövezet, csendes környék
III. ker.	3 szobás panel (9-10 M Ft), vagy családi ház (40-50 M Ft)	2-3 szobás panel (7-8 M Ft), vagy családi ház (40 M Ft), vagy 3-4 szobás lakás (30-40 M Ft)
XI. ker.	Tégla, 60-65 m2, 2-2,5 szoba, 20 M Ft alatt	Tégla, 45 m2 körül, 1,5 szoba, 13 M Ft
V.-VI.-VII.ker.	Nappali + 2 hálós, 2 fürdős, utcai, szép, liftes házban, vagy ugyanez 1,5 -2 szobás	1,5-2 szobás, utcai, szép, liftes házban
XIII. ker.	Tégla, 1,5 szobás, újszerű, vagy régebbi 14-17 M Ft között	Tégla, 1,5 szobás, újszerű, vagy régebbi 12-15 M Ft között
VIII.-IX. ker.	6-8 M Ft közötti garzonok és a kis alapterületű 1,5 szobás lakások, 10 M Ft-ig	5-7 M Ft közötti garzonok és a kis alapterületű 1,5 szobás lakások, 9 M Ft-ig
X. ker.	Tégla, 1+2 fél vagy 2+fél, 55-65 m2, egyedi fűtés	Tégla, 1,5 szoba, 35-45 m2, egyedi fűtés, „alkalmi vétel"
XIV. ker.	Tégla, 1,5 szoba, 38-40 m2, egyedi gázfűtés, állapot mindegy, zöld környezet, jó közlekedés	Tégla, felújított vagy újszerű (de nem új), 2-3 szoba, 40-70 m2, fűtés egyedi vagy házközponti (lényeg, hogy olcsó legyen)
XVIII. ker.	Új építésű sorház, ikerház 80 m2	Tégla, 1,5-2 szoba, 50 m2-ig, egyedi fűtéses
Pécel és környéke	Új építésű sorház, ikerház 80 m2	Ikerház, családi ház, házrész, 14-16 M Ft körül
II/A kerület, Solymár, Páty és környéke	Használt 120-140 m2 ház vagy ikerház, 800-1000 m2 telken, 40-50 M Ft	Használt 120-140 m2 ház vagy ikerház, 800-1000 m2 telken, 25-35 M Ft
Szentendre, Pilisvörösvár és környéke	130 m2 családi ház, 800 m2 telken, 35-40 M Ft	100 m2 családi/ikerház, 400 m2 telken, 25-30 M Ft
Szeged	Belváros (közeli), 2 szobás tégla, I-III. emelet	Belváros (közeli), 2 szobás tégla, I-III. emelet, 10 M Ft-ig
Sopron	Újszerű, tégla, egyedi fűtés, nappali+2 szoba, 60 m2, 15-16 M Ft	Tégla, egyedi fűtés, 1,5 -2 szoba, 10-12 M Ft
Győr	Újszerű, tégla, egyedi fűtés, nappali+2 szoba, 70 m2, 17-18 M Ft	Tégla (régebbi építésű), egyedi fűtés, 1,5-2 szoba, 50-60 m2, 10 M Ft körül
Szombathely	2 szoba, tégla, egyedi fűtés	Egyedi fűtésű, újszerű, 1-2 szoba
Siófok és Balatonlelle között	Szezonálisan: 20 M Ft körüli, üdülőövezeti nyaraló/családi ház, 70 m2, 600 m2 telek, vagy vízparti új/újszerű apartman 20-25 M Ft-ig, 1,5 vagy 1+2 fél szoba, erkély. Helyi piac kereslete: belvárosi, tégla, egyedi fűtés, I-II. emelet, jó állapot, 10-12 M Ft-ig	Használt, 75-120 m2 családi ház, 4-500 m2 telek, vagy 15 M Ft-ig belvárosi/vízközeli sorház, vagy 15-20 M Ft körül újépítésű, vízparti, 1+2 fél szoba
Kaposvár	10-12 M Ft-ig újépítésű, 2,5 szoba, vagy 9-10 M Ft-ig használt, egyedi fűtésű tégla, 2-2,5 szoba, vagy panel 8 M Ft-ig	7-8 M Ft-ig téglalakás, II. emeletig, egyedi fűtés, jó állapot, panel semmiképp
Tatabánya	Használt tégla, 56 m2, 2 szoba, új nyílászárók, erkély, 7,9 M Ft	Használt tégla, 53 m2, 2 szoba, új nyílászárók, erkély, 5,8 M Ft
Debrecen	Újszerű, 2-3 szoba, 60-70 m2, egyedi fűtés	1,5-2 szoba, 50 m2 körül, egyedi gázfűtés, egyetem közelében

A nagy vesztesek

Az Otthon Centrum összegyűjtötte, hogy melyek azok az ingatlantípusok területenként, amelyek tulajdonosai a legnagyobb arányú értékvesztést könyvelhették el.

„Az áresés területenként igen változatos mértékű, 10 és 35% közötti volt az elmúlt két év során. Leginkább a panellakások veszítettek értékükből, elsősorban az elavult gépészet, szigetelés és távfűtés miatt. A válsággal szemben kevésbé ellenállók általában a nagyméretű, a rossz környéken fekvő, a rossz állapotú, vagy belső elrendezésű lakások." – mondta Valkó Dávid.

Az értékcsökkenést okozhatja emellett az a speciális piaci helyzet is, hogy egy-egy koncentrált területen, pl. vidéki panellakótelepeken megnőtt a kínálat a korábban minimális önerővel vásárolt lakásokból, amiktől most szabadulnának a tulajdonosok, lejjebb nyomva az árakat.

A válságban a legnagyobb értékvesztést elszenvedett ingatlantípusok, néhány kiválasztott területen (példákon keresztül)

Terület	Ingatlantípus	2008-as ár (M Ft)	2010-es ár (M Ft)
II.-XII. ker.	Felújítandó, csúszó zsalus, 60 m2, 2,5 szoba	25	20
III. ker.	Békásmegyeri panel	8,5-10	7-8
XI. ker.	60-80 m2, 2-3 szobás tégla	20-25	16-18
V.-VI.-VII.ker.	Nagy alapterületen kevés szoba, rossz állapotú házban, földszinti, „rossz környéken"	20	16
XIII. ker.	2, 1+2 fél szobás és nagyobb panelek	11,5-12,5	10,5-11,5
VIII. ker.	Rosszabb részen található, 60-80 m-es, felújítandó lakás	10	7,2
X. ker.	Újhegyi panel, 50 / 68 m2	8,9 / 9,9-10,5	6,7-7,5 / 8,5
XIV. ker.	Felújítandó panel, 1,5 szoba, 46 m2	9,5	7,9
XVIII. ker.	Panel / újépítésű ikerház-sorház	8,5-9 / 25-28	7-7,2 / 20-24
Pécel és környéke	50 m2 feletti panel	8,9-10,2	6,3-7,2
II/A kerület, Solymár, Páty és környéke	Családi ház 160 m2 felett, 1500 m2 feletti telekkel	55	40-45
Szentendre, Pilisvörösvár és környéke	Panel / családi ház	10,5 / 45	9-9,5 / 38
Szeged	Nagyméretű panel	9-10	7-8
Sopron	2 szobás vagy 2 szoba hallos panel	7,5-8	6-6,5
Győr	Panel	9	6,5-8
Szombathely	Belvárosi, polgári jellegű lakások	14	9
Siófok és Balatonlelle között	Belvárosi, de forgalmas főút melletti, 50 m2 alatti / 70 m2 feletti panel (vagy akár tégla); ezen belül is a földszinti, vagy lift nélküli házban a legfelső emeleti	10 / 13	7,5 / 11
Kaposvár	Csúszózsalus, panel és korszerűtlen tégla, távfűtés, III. emeleti vagy felette, lift nélkül, forgalmas út mellett, 40 m2 alatt / 80 m2 felett.	7 / 11	5,5 / 9,5
Tatabánya	X. emeleti panelgarzon (36 m2)	6	4,2
Debrecen	Panel, 2-3 szoba	8,5	7

Válságálló ingatlanok

Hol, milyen típusú lakóingatlan tartotta leginkább az árát? Az esetek nagy részében területenként vannak válságálló ingatlanok, melyek nominál értékben tartják árukat. Leginkább az újépítésű, vagy újszerű, néhány éves lakások jelentettek jó befektetést a válság előtt. Jellemző, hogy városi környezetben a központhoz közeli, kisebb lakások a leginkább válságállóak, egy külön kategóriát pedig a csekély kínálatú, ritka, kuriózum termékek képeznek; ilyenek például a jó fekvésű telkek, magas nívójú családi házak, vagy egy-egy területen ritkának számító új vagy újszerű ingatlanok.

A leginkább válságálló ingatlantípusok, néhány kiválasztott területen (példákon keresztül)

Terület	Ingatlantípus	2008-as ár (M Ft)	2010-es ár (M Ft)
II.-XII. ker.	50-70 m2, nappali + 1 v. 2 szobás, zöldben, csendben, jó állapot, intim ablakok v. kert, felújított, rendezett ház	25-30	24-30
III. ker.	Rómaiparti telek felújítandó-bontandó házzal	80	80
XI. ker.	Felújított, emeleti téglagarzon (~30 m2)	10	9
V.-VI.-VII.ker.	Utcai lakás, szép házban	15-20	15-20
XIII. ker.	Újlipótvárosi 30-35 m2 garzon (utcai, emeleti, szép házban)	10-11 M	10-11M
IX. ker.	Új és újszerű lakások általában (pl. 33 m2 garzon)	13,5	12,7
X. ker.	30-40 m2, tégla, egyedi fűtés, emeleti, felújított, jó közlekedés	7-8,5	6,5-8,5
XIV. ker.	1,5 szoba, 40-46 m2, gázfűtés, tégla, újszerű vagy felújított	15	15
XVIII. ker.	Jó állapotú családi ház	30	30
Pécel és környéke	Újépítésű, 80-100 m2	25-27	19-25
II/A ker.	Jó állapotú, 240 m2 családi ház, 1000 m2 telek	60	60
Szentendre, Pilisvörösvár és környéke	60-70 m2 téglalakás egyedi fűtéssel	17-18	17-18
Szeged	Belvárosi, újszerű, I-II. emelet, vagy lift esetén feljebb	10-15	10-15
Sopron	2 szoba, 50 m2, tégla, egyedi fűtés, felújított, jó helyen	12-13	11-13
Győr	Belvárosi, 2 szoba, 50 m2, tégla, egyedi fűtés, átlagos állapot	10-11	9-10
Szombathely	Újszerű lakások	11	10,5
Siófok és Balatonlelle között	Újszerű, 80-100 m2, víz közeli családi ház, 500 m2 telken / újépítésű-újszerű, közvetlen vízparti apartman, erkéllyel, 1 + 2 fél szoba	30-35	25-30 / 22-27
Kaposvár	Belvárosi, de zöldre néző, 55-65 m2-es téglalakás, egyedi fűtés, jó elosztás, I-II. emelet	11-13	10-11
Tatabánya	Újszerű lakások	11	9
Debrecen	Egyetem közelében, villamos vonal mentén, egyedi gázfűtéses lakás	10	9,5

„A válság mélypontját már magunk mögött tudhatjuk, és idén lassan elindul a kilábalás. Bár a piac működésére, az árak alakulására jelentős kockázatot jelent a kényszerértékesítés előtt álló ingatlanok tömege, a befektetési céllal vásárlóknak, illetve azoknak, akik eddig a legkedvezőbb árszintre vártak, nem érdemes tovább késlekedniük." – tette hozzá Valkó Dávid.