Elértük a mélypontot

A magyarországi ingatlanpiaci elérhette a mélypontját, legalább is a mai Portfolio.hu Property Investment Forum 2012 konferencia szakértői szerint. A szakemberek szerint a régió ingatlanpiacát a bizonytalanság jellemzi, sokkal óvatosabbak és körültekintőbbek a piaci szereplők. A nehézségek ellenére még midig jó befektetési lehetőségnek számít Kelet-Közép-Európa.

A magyarországi ingatlanpiaci elérhette a mélypontját, legalább is a mai Portfolio.hu Property Investment Forum 2012 konferencia szakértői szerint. A szakemberek szerint a régió ingatlanpiacát a bizonytalanság jellemzi, sokkal óvatosabbak és körültekintőbbek a piaci szereplők. A nehézségek ellenére még midig jó befektetési lehetőségnek számít Kelet-Közép-Európa.

Befektetési klíma Kelet-Közép-Európában

Charlie Bellhouse, a Cushman & Wakefield vezető munkatársa szerint hatalmas a visszaesés Magyarországon, 2011-ben egyetlen befektető húzta a hazai befektetési piacot, aki idén már nem játszik majd szerepet, és nincs is olyan más befektető, aki a helyébe állna. Gerhard Mayer a CA Immo Kft. ügyvezető igazgatója szerint a szabályozás komoly hátrányt jelent az Magyarország számára, ami elgondolkodtatja a befektetőket. Ezeket rövidtávon meg kell oldani ahhoz, hogy növekedés legyen, de a bizalom visszaszerzéséhez időre lesz még szükség. Mike Atwell a CBRE régiós régiós befektetési vezetője úgy véli, hogy a befektetési volumenek jövőre magasabbak lesznek, hiszen idén rendkívüli volt a visszaesés. Bár rengeteg a bizonytalanság, de első sorban a nagy portfóliók tranzakciói fogják befolyásolni a piacot, valamint a lengyel piac teljesítménye fogja rányomni a bélyegét a jövő évi teljesítményre.

Pintyőke Marcell a KÉSZ Holding igazgatója hasonló eredményekre számít 2013-ban, mint amit idén tapasztaltunk, vagyis sem emelkedésre, sem jelentősebb további visszaesésre nem kell felkészülni, ami alapvetően nem egy optimista megközelítés, hiszen az idei év sok szempontból a gödör aljának számít. Magyarország az építőipar tekintetében nincs a legjobb helyzetben, ezért nézelődik több nagy hazai cég is külföldön, a régió többi országában. Ha valaki az építőiparral szeretne foglalkozni akkor ma ne Magyarországra jöjjön, véli a KÉSZ igazgatója.

Török Árpád a TriGranit Fejlesztési Zrt. vezérigazgatója elmondta, hogy a befektetők a stabilitást és a biztonságot keresik, ám Magyarországon ezzel ellentétes irány mutatkozik. Sokszor patthelyzettel néznek szembe a piaci szereplők, hiszen a jelenlegi hozamszintek kecsegtetőek, de sok esetben a tulajdonosok úgy gondolják, hogy nem éri meg kiárusítani a szerintük jobb minőségű és többet érő eszközeiket. A vezérigazgató szerint egyfelől igaz, hogy rendkívül nehéz finanszírozáshoz jutni, de a jó projektekre, mivel limitált a számuk, továbbra is elő lehet teremteni a pénzügyi hátteret. A spekulatív fejlesztések ideje lejárt, sem a finanszírozási oldal, sem a fejlesztők érdeke nem fűződik hozzá, hogy egy ilyen kiszámíthatatlan piacon kockázatos ügyletekbe menjenek bele. Az előbérlet és az önrész határozza meg egy fejlesztési terv értékét, megvalósulási esélyeit – fogalmazott Török Árpád.

Nem optimista az ingatlanszakma, de elértük a mélypontot

A Londonból érkező Louise Brooke-Smith FRICS (Senior Vice president, RICS) a globális ingatlanpiaci trendeket bemutatva rámutatott, hogy a világ ingatlanpiacát jelenleg számos globális trend dominálja.

Ezek közül az egyik legfontosabb a népességszám növekedése, amely igen komoly kihívást jelent, hiszen főként azokban a fejlődő országokban emelkedik még most is drasztikusan a népességszám, amelyek egyébként is komoly problémákkal küzdenek a szegénység kezelése terén. A szűkös erőforrások mellett szintén kihívásként jelentkezik a globális középosztály erősödése, hiszen ezen szegmens szükségleteinek kielégítésére egy magasabb színvonalú infrastruktúrát igényel. Az szakember ismertette, hogy világ városainak jelenleg számos kihívásra kell válaszolnia, példaként említve az infrastruktúra, a várostervezés, a fenntarthatóság és finanszírozás témakörét. Louise Brooke-Smith hangsúlyozta, hogy az optimális válaszok mindig hosszú távra szólnak, ezért fontos, hogy a városvezetők ne rövidtávon gondolkozzanak.

Hornok Krisztián, az RICS magyarországi elnökségi tagja prezentációjában bemutatta a Portfolio.hu-RICS Market Sentiment Survey eredményeit. Az Eltinga, a Portfolio.hu és az RICS félévente megjelenő közös kutatása magyarországi szenior ingatlanpiaci szakemberek becslései alapján ad világos képet a jelenlegi hozamszintekről és a piaci bérleti díjakról, valamint az általános piaci várakozásokról. A felmérésből jól látszik, hogy a piaci szereplők szerint a hozamszintek nem változtak érdemben a júniusban publikált első féléves tanulmány óta. A prémium belvárosi (CBD) irodaházak tranzakciós hozamszintje a legtöbb megkérdezett szerint 7,5 százalék, míg a prémium (top 5) budapesti bevásárlóközpontok hozamszintje 7 százalék.

Mitől lehet sikeres Budapest

Polster Tamás (MRICS Head of Consulting – Cont. Europe, Middle E., Africa (London), DTZ) szerint a sikeres ingatlanpiacnak három fő összetevője van, illetve három fő érdekszférának kell megfelelnie: társadalom, befektetők és a végfelhasználók. Budapesten nagyon laza volt a piaci szabályozás, ami sokáig csak az egyik szférának kedvezett, de hasonló a helyzet Brüsszelben is, illetve Berlin keleti részében is hasonló folyamatok mentek végbe. Polster Tamás rámutatott a térségben csak minden negyedik szolgáltatásban résztvevő munkavállalóra jut egy modern munkaállomás, miközben Nyugat-Európában ez az arány 75-100%-os. A szakember szerint ez azt mutatja, hogy a KKV-nak meg kell erősödnie ahhoz, hogy érdemi fejlődés lehessen a régiós irodapiacon. Becslése szerint amennyiben a hazai KKV-nak sikerül gyarapodniuk, akkor a jelenlegi 3 millió négyzetméteres szintről 6-7 millió négyzetméterre növekedhet a budapesti irodapiac – ez lenne az a szint, ami mellett megfelelnénk a nyugati mutatóknak.