LÉGVÁR HITELBÕL avagy bekövetkezhet-e a magyar jelzálogpiacon az amerikaihoz hasonló válság?

  Crash:Mindenki csak eladna, venne meg senki…

Az amerikai jelzáloghitel piacon zajló válság és tovagyûrûzõ világgazdasági hatásai kapcsán felmerül a kérdés, hogy vajon kerülhet-e hasonló krízisbe a dinamikusan fejlõdõ, élesen versenyzõ magyar lakáshitel piac, vagy az amerikai történések csupán egyedi jelenségnek tekinthetõk-e?

  Crash:Mindenki csak eladna, venne meg senki…

Az amerikai jelzáloghitel piacon zajló válság és tovagyûrûzõ világgazdasági hatásai kapcsán felmerül a kérdés, hogy vajon kerülhet-e hasonló krízisbe a dinamikusan fejlõdõ, élesen versenyzõ magyar lakáshitel piac, vagy az amerikai történések csupán egyedi jelenségnek tekinthetõk-e?

Mindenekelõtt érdemes röviden áttekintenünk a tengerentúli ?légvár" kialakulásához vezetõ út fõbb lépcsõfokait – segíti elemzésünket Bánfai Gergely a Central European Credit Ingatlanhitel Zrt. vezérigazgatója. A történet kezdete 2001-2002 környékére tehetõ, amikor az alacsony hitelkamatok bevezetésének, valamint az ingatlan, mint befektetési forma népszerûsödése eredményeképpen az amerikai háztartások az ingatlanbefektetések felé kezdtek fordulni.

Az ingatlanárak soha nem látott, évi 10-15%-os emelkedésnek indultak. A felértékelõdõ ingatlanpiac hatására felbátorodó és egymással élesen versenyzõ bankok egyre kedvezõbb finanszírozási feltételeket kínáltak: a piacot az ingatlan értékének 90%-a fölötti, gyakran önerõ nélküli, az adós fizetõképességének mindennemû vizsgálatát mellõzõ és nem megfelelõ ár-kockázat értéket tükrözõ ún. sub-prime jelzáloghitelek árasztották el. Tovább fokozta a hitelfelvételi lázat, hogy a lakosság igyekezett a drága fogyasztási hiteleit olcsóbb jelzáloghitelekre cserélni.

Az amerikai ingatlanpiac szárnyalása nyomán évi 4000 milliárd dollárral emelkedett az ingatlanok és tõkepiaci megtakarítások értéke, miközben a jelzáloghitel állomány is hasonló ütemben növekedett. Az ingatlanhitelezés a lakáspiaccal tehát kar-karöltve száguldott, elszakadva az ingatlanok valódi piaci értékétõl és a prudens banki hitelezés alapelveitõl. A késõbb bekövetkezõ krach okán fontos megjegyezni, hogy a sub-prime hitelek árazása nem tükrözte azok kockázati profilját.

A jelzálogbankok hitelköveteléseiket különbözõ pénzügyi konstrukciók segítségével (elsõsorban értékpapírosítás keretében kibocsátott kötvények formájában) terítették a befektetési piacokon, melyeket jellemzõen jó nevû amerikai és európai befektetési alapok jegyeztek le. Ezen alapok befektetési jegyeinek vásárlásával a lakossági jelzáloghitelek jelentõs részének hozama és kockázata gyakorlatilag visszakerült a lakossághoz – ez (ahogy késõbb látni fogjuk) fontos körülménye a válság kirobbanásának.

2006-ra az ingatlanpiaci légvár teljes pompájában tündökölt, hogy majd egy év múltán pár nap leforgása alatt összeomoljon. Mi is történt pontosan? Az elmúlt 2 évben folyamatosan emelkedõ alapkamat elkezdte drágítani a hiteleket, az újlakás építési ütem ugyanakkor nem csökkent. Visszaesett az ingatlanbefektetési kedv, nõtt az eladatlan lakások száma, az ingatlanárak pedig zuhanásnak indultak. A hitelek törlesztõrészletei emelkedtek, amelynek eredményeképpen a rossz minõségû, könnyelmûen kihelyezett és nem fizetõ sub-prime hitelek aránya olyan szintet ért el, amely bizonyos hitelnyújtókat fizetésképtelenné tett finanszírozójuk (azaz a kötvényeket lejegyzõ befektetési alapok) felé.

Ezzel párhuzamosan a piac felismerte, hogy ezen hitelek árazása nem tükrözi magas kockázatukat, melynek eredményeképpen pillanatok alatt drasztikus piaci kamatemelkedés (korrekció) ment végbe. Az eredmény: a befektetõk megrohamozták a leértékelõdõ kötvényeket vásárló befektetési alapokat, melyek likviditásukat nem, vagy csak a banki tulajdonosok intervenciója segítségével tudták megõrizni. A krach reálgazdasági következményei egyelõre beláthatatlanok.   

Ha szemügyre vesszük a magyar jelzálogpiacon az amerikaihoz hasonló következményekkel járó válság kialakulása mellett és ellen szóló érveket, a következõket állapíthatjuk meg.

Egy magyar jelzálogpiaci csõd esetleges bekövetkezése mellett a következõ érvek szólnak.

1.)    A legfontosabb kiváltó ok a lakosság magas devizahitel állományából adódhat. A forint esetleges drasztikus leértékelõdése esetén a forint bevételékkel rendelkezõ adósok euróban és svájci frankban megállapított havi törlesztõrészletei olyan mértékben emelkedhetnek, amely tömegesen eredményezhet fizetésképtelenséget.

2.)    A bankok és jelzálog finanszírozók fokozódó versenyének hatására tovább nõhetnek a finanszírozási hányadok és csökkenhetnek a (kockázatot nem megfelelõen tükrözõ) kamatfelárak.

3.)    Gazdasági recesszió eredményeképpen a (jövedelméhez képest eladósodottnak tekinthetõ) lakosság szabad forrásai nem nyújtanak megfelelõ fedezetet a hitelek törlesztésére.

A válság magyarországi kialakulása ellen az alábbi megállapítások sorakoztathatók fel.

1.)    A jelenlegi sub-prime hitelezési gyakorlat nem tekinthetõ azonosnak az amerikaiéval: (i) a jövedelemvizsgálat nélkül nyújtott jelzáloghitelek nem haladják meg az ingatlanok értékének 60-70%-át (szemben az amerikai 90-100%-kal); (ii) a jövedelemvizsgálat nélkül nyújtott hitelek adósai (az amerikai hitelfelvevõkkel szemben) jelentõs mértékû nem transzperens jövedelemmel rendelkeznek, melyek tartalékot képeznek egy esetleges csõdhelyzet esetére; (iii) a ténylegesen rossz adósoknak tekinthetõ aktív BAR listán szereplõket a bankok nem hitelezik; (iv) a jelenlegi joggyakorlat nem támogatja a követelések gyors behajthatóságát, ami visszafogja a bankokat a jelenleginél magasabb finanszírozási arányok nyújtásától.

2.)    A magyar ingatlanpiacon tapasztalható általános felértékelõdés egyelõre még reális alapokon nyugszik, azaz mozgatórúgóját a nem befektetési célú lakásvásárlás képezi, az ingatlanárok az elmúlt 2-3 évben inflációkövetõ módon emelkedtek.

Összegezve: a magyar jelzálogpiacon amerikai hatású válság kialakulása rövid-középtávon nem valószínûsíthetõ, bizonyos makrogazdasági hatások (forint leértékelõdés, lakossági reáljövedelmek csökkenése), illetve a banki hitelezési politika verseny által elõidézett lazulása ugyanakkor okozhat fejfájásokat a pénzügyi rendszerben.