OTTHON CENTRUM LAKÁSPIACI MONITOR 2007/2

1. 

Az éven belüli hullámzó forgalom, a lakáscélú hitelek iránti igény tavalyi szinthez mérhető csökkenése, valamint a vásárlók és beruházók növekvő óvatossága ellenére (vagy részben ezek okán!) sok jel mutat arra, hogy a lakáspiac újra élénkülés előtt áll.

1. 

Az éven belüli hullámzó forgalom, a lakáscélú hitelek iránti igény tavalyi szinthez mérhető csökkenése, valamint a vásárlók és beruházók növekvő óvatossága ellenére (vagy részben ezek okán!) sok jel mutat arra, hogy a lakáspiac újra élénkülés előtt áll. Az őszi adótörvény-módosítási indítványok elfogadása sem valószínű, hogy jelentős hatással lenne a piac működésének egészére.             

Építési volumen

A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint 2007 első félévében 13,2 ezer lakás kapott használatbavételi engedélyt, és 21,1 ezer új lakásra adtak ki építési engedélyt országosan. Ez 1,6, illetve 6,6%-os növekedés az egy évvel korábbi számokhoz képest. Az átlagosnál erőteljesebb bővülés ment végbe a fővárosban, ahol 12%-kal több (4059) új lakás használatbavételére került sor és 14%-kal több (5884) új engedélyt kértek, mint 2006. első félévében.

Építési formát tekintve, az átlagosnál jobban (6%-kal) nőtt a vállalkozók által épített, valamint az értékesítésre szánt lakások száma. Budapesten így 83, országosan pedig összességében 46%-os a beruházói építés részaránya. Ennek megfelelően ismét csökkent a megépített lakások átlagos alapterülete, Budapesten 62, országosan 86 m2-re.              

2.A használatba vett lakások számának alakulása megyénként erősen differenciált: az ország egyik felében jelentős (9-52% közötti) emelkedés, míg a másik felében (7-47% közötti) visszaesés tapasztalható. Legnagyobb volt a növekedés Veszprém megyében, míg Bács-Kiskun megyében a legerőteljesebb a csökkenés.

Lakáspolitika, finanszírozás

Ősszel több, a lakáspiacra potenciálisan hatással lévő, az adózás rendjéről szóló törvény keretébe tartozó módosítási indítvány látott napvilágot. Ezek szerint:

• Lakóingatlan vásárlásakor megszűnne a lakásszerzési kedvezmény (azaz az eladott lakás árából egy másik vásárlására fordított összeg utáni adókedvezmény).
• Az eladott lakásból származó bevétel után akkor kellene adózni, ha az értékesítésre a szerzéstől számított öt éven belül sor kerül (jelenleg ez 15 év), s az adót a hatóság méltányosságból mérsékelhetné, vagy akár elengedhetné.
• Az építményeket, telkeket 2009-től számított érték alapján adóztathatnák az önkormányzatok. Az adó mértéke lakásnál és az ahhoz tartozó teleknél legfeljebb 0,5, más ingatlannál maximum 1,5 százalék lehetne. Az adó bevezetéséről, mértékéről, a mentességekről és kedvezményekről a települési önkormányzatok saját hatáskörükben dönthetnének.
• A 100 millió forintot meghaladó számított értékű lakásokra és üdülőkre (a 100 millió forint feletti részre) a cégeknek is adót kellene fizetniük, ami gyakorlatilag a magánszemélyek esetében eddig is működő luxusadó kibővítését jelenti.
• A telek négy éven belüli beépítés esetén csak akkor lenne illetékmentes, ha az épített terület aránya legalább a helyben előírt mérték fele.
• Magánszemélyeknek is áfát kellene fizetni, ha két naptári éven belül már negyedszer értékesít telket, illetve új, kétévesnél fiatalabb ingatlant. (Az eredeti tervek szerint értékesítési számtól függetlenül áfát kellene fizetni a 15 millió forintnál értékesebb telek és új lakás után, ugyanakkor ez a kitétel a később véglegesített tervezetben már nem szerepelt.)
• Az illetékhivatalok a bíróságoknak, önkormányzatoknak és egyéb hivatalos szerveknek ingyenesen szolgáltatnak majd az ingatlan adásvétellel kapcsolatos információkat, melyekhez a hitelintézetek és ingatlanforgalmazással foglalkozó cégek díj ellenében juthatnak hozzá.

A tervezett ingatlanadó hatása – annak bevezetésének elhalasztása, illetve a még nem véglegesített koncepció miatt – egyelőre nem érződik a keresleten. Nehezen előre jelezhető emellett a többi javasolt változtatás következménye is, hiszen azok között egyaránt megtalálható a forgalmat élénkítő, és azt visszavető hatású is.

A DEM Információs és Gazdaságkutató Iroda aktuális jelentése szerint 2007 első hét havában jellemző tendencia, hogy míg a támogatott lakáshitelek átlagos nagysága összességében csökkenő tendenciát mutat (új lakáshoz 5,4, használthoz 2,2, millió Ft), addig a kereslet nagy részét adó piaci alapú (nagyrészt) devizahiteleknél folyamatos emelkedés után jött ki az 5,6 millió Ft-os átlag. Lakáscélú hitelre összességében közel 60 ezer szerződés köttetett július végéig, 286 milliárd forint értékben. A lakáscélú hitelek iránti igény idén összességében elmarad a tavalyi szinttől.

A bankok a lakásvételi és -felújítási kedv lanyhulásának jeleire az eddiginél is erőteljesebb hitelkampányokba kezdtek. Ezek közül kiemelkedik az OTP Banknál igényelhető jenhitel, melynek kamata a fejlett világban a legalacsonyabb, amihez ugyanakkor a legnagyobb árfolyam-ingadozás társul. Az Allianz Bank bizonyos esetben a lakás hitelbiztosítéki értékének 110%-ára rúgó kölcsönt nyújt, míg a BG Hitel & Lízing 40 éves futamidejű jelzáloghitellel jelent meg a piacon. Szélesebb körben elterjedt emellett a kezdeti egyszeri költségek elengedése.

Az idén, a piaci szereplők várakozása szerint 25 milliárd forint körüli volument tehet ki a lakáslízing szegmens, ami egyébként a 2006. évi finanszírozás kétszerese lenne. Az ingatlanlízingen belül a lakásfinanszírozás aránya tovább nő; az első fél év végén ez 17 százalék volt. Ez előre vetíti a lakáslízinggel foglalkozó cégek további térnyerését a lakásfinanszírozási piacon.   

Újépítésű lakások piaca

Idén eddig összességében 5-7%-kal emelkedtek a fővárosi új lakások árai, ám nem példa nélküli a 10-15%-os árnövekedés sem. Ugyanakkor az átlagos emelkedés nem tart lépést a 8-9% körüli beruházói költségnövekménnyel. Mindez azt jelenti, hogy egyértelműen jól járnak azok a befektetési célú vásárlók, akik jól választják meg a lakásprojektet. Az új lakások árváltozása nagyrészt azon múlik, hogy milyen stádiumban tart a beruházás. Nagy általánosságban elmondható, hogy egy projekt életciklusán végig emelkedik a lakások fajlagos ára. Ugyanakkor – bár nagyon keresettek a rögtön költözhető lakások -, mivel a projekt végére a kevésbé népszerű, vagy rosszul megtervezett lakástípusok maradnak meg, a beruházó gyakran csak árengedménnyel, vagy fizetési könnyítéssel tudja ezeket értékesíteni.

A mellékelt táblázat az Otthon Centrum hálózat által 2007 folyamán értékesített újépítésű társasházi lakások átlagos négyzetméter árait mutatja néhány területen. A vidéki városok árszintje mintegy 10-15%-kal marad el a budapesti tömegpiac alsó kategóriájától.  

Újépítésű társasházi lakások átlagos tranzakciós ára néhány fővárosi kerületben és vidéki nagyvárosban (2007)

Forrás: Otthon Centrum

A vevőkhöz hasonlóan a beruházók óvatossága, körültekintése is nő. Fogynak az igazán jó adottságú, társasház építésére alkalmas telkek, így nagy a verseny az ilyenek megszerzéséért, ami hajtja fel az árakat a telekpiacon. Az új lakóprojektek egyre vonzóbb köntösben, egyre innovatívabb marketingmunkával kerülnek piacra. Ezzel párhuzamosan a lakások minősége is javul. A többféle csempéből való választás lehetősége ma már nem elegendő. Az építészeti, belsőépítészeti megoldások terén nyújtott plusz teljesítmény ugyanakkor önmagában sikertényező lehet egy projekt értékesítésében. Terjednek a vegyes funkciójú (lakások mellett bevásárlási, sportolási, szórakozási lehetőségeket nyújtó) projektek.        

Keresett helyszínekben, lakástípusokban nincs jelentős változás az elmúlt egy-két évhez képest. Kedveltek az 1+2 fél, 2, 2+fél szobás, 50-60 m2 közötti lakások. Slágerkerületek maradnak továbbra is a XIII., XI., VIII., III. és IX., ugyanakkor az árérzékeny vásárlók pl. a X. kerületben sok új beruházás lakásaiból válogathatnak.

Bár az árérzékenység vitathatatlanul a legfőbb döntési tényező újépítésű lakás vásárlásakor, a beruházások sikerességében, az értékesítés időtartamában egyre nagyobb szerep jut az épület és a lakások optimális megtervezésének. Ezzel összhangban, a nyár folyamán új – még nem elfogadott – javaslatok fogalmazódtak meg a jelenleg érvényben lévő építési szabályok megváltoztatására.

Eszerint kötelező lesz minden lakásba legalább egy benapozott szobát építeni, ami azt jelenti, hogy február tizenötödikén legalább 60 percen keresztül be kell sütnie a napnak az ablakon. Minden két szobásnál nagyobb lakásba kötelező lesz külön WC-t építeni, abban az esetben is, ha a fürdőszobában már van egy. Minden lakásban legalább az egyik lakószobának el kell érnie a 17 négyzetméteres alapterületet, de ebbe az amerikai konyhás lakások esetében nem számolható be az egybenyitott konyha, illetve étkezőhelyiség.

A klímaberendezéseket csakis takartan, az épület külső megjelenésével összhangban lehet majd elhelyezni. Fontos újítás továbbá, hogy olyan beruházások esetében, ahol a telken legalább hat lakás épül, mindenképpen az épületen belül kell megoldani a garázsok kialakítását.

Az új szabályozás a szaktárca tervei szerint a következő év január elsejét követően elindított építkezésekre vonatkozik majd, s várhatóan felszámolja majd a jelenleg jellemző kis alapterületű, apró szobákra tagolt, rossz beosztású lakásokat, ugyanakkor a növekvő méretek és pluszköltségek miatt egyúttal áremelkedéssel járhat.

2007. szeptemberi adatbázis frissítésünk során sok, addig még részleteiben nem ismert projekt került feldolgozásra. Így adódhat, hogy – bár az elmúlt félévben a beruházások kb. 40%-ánál módosult 2008-ra az eredetileg idénre tervezett átadás dátuma – nem változott év eleji összesítésünk, miszerint idén több mint 14 ezer társasházi lakást terveznek befejezni Budapesten. Ez azonban még mindig csak terv, valószínűbb, hogy ennek csak mintegy a fele valósul meg.

A XII. és XXIII. kerület kivételével mindenhol nő a lakásépítési aktivitás a tavalyi évhez képest. A százalékos változás ilyenkor félrevezető lehet, hiszen például a XIX. és XXI. kerületekben egy-két nagyobb beruházás felépülése több százszoros növekedést eredményez, ami így is csak néhány száz lakást jelent. Érdekesebb, hogy a XIII. kerületben több mint 1400-zal, a VII. és XIV. kerületben közel ezerrel, s a VI., IX., X., XI., és a már említett XXI. kerületben is 500 feletti lakásszám növekedés prognosztizálható a meghirdetett átadások alapján.

Használt lakások piaca

A várakozáson felül jól teljesítő évkezdetet erőteljesebb tavaszi visszaesés és nyári pangás követte a lakáspiacon. Míg az előbbire magyarázat lehet az, hogy az emberek ekkorra szembesültek ténylegesen a gazdasági megszorítások hatásával, a nyári mérsékelt forgalom az általános szezonalitásra, illetve a szokatlanul nagy melegre fogható. Érdeklődés, regisztrálás szintjén folyamatos volt a kereslet, a visszaesés tényleges üzletkötésekben mutatkozott meg. Ugyancsak beleillik az évek óta megszokott forgalmi hullámzásba a nyár végi, illetve szeptemberi élénkülés, köszönhetően elsősorban az egyetemi-főiskolai évkezdetnek.

Terjed a szemlélet, miszerint egyre inkább megéri lakást vásárolni a diák gyermeknek, semmint albérleti díjat fizetni. Adatbázisunkban hatszáz fős mintán vizsgáltuk, hogy milyen lakásokat keresnek az egyetemista életkorban lévő 18 és 25 év közöttiek Budapesten és a vidéki egyetemi városokban. Budapesten a 11 millió Ft körüli ingatlanok a legkeresettebbek a fiatalok körében, míg a vidéki egyetemi városokban (Győr, Pécs, Sopron, Szeged, Veszprém) a 8-9 millió Ft közötti ingatlanok a legkedveltebbek. A főváros-vidék ingatlanpiaci viszonyoknak megfelelően alakulnak a keresett alapterületek is; Budapesten a 40 m² körüli ingatlanok a legnépszerűbbek, míg vidéken az 50 m²-es alapterület áll az első helyen.

A mellékelt táblázat a társasházi lakások kínálati bérleti díjainak átlagát mutatja Budapesten és néhány vidéki egyetemi városban. Fontos megjegyezni, hogy ha a leggyakrabban előforduló bérleti díjakat néznénk, jóval kisebb különbséget kapnánk a főváros és a többi város viszonylatában. A budapesti átlagot sok nagy értékű belvárosi lakás emeli meg.

Átlagos bérleti díjak Budapesten és néhány vidéki városban

Forrás: Ingatlan.net

A diákok albérlet keresési szokásairól összefoglalóan azt mondhatjuk, hogy az olcsó, átlag alatti árú bérleményeket keresik, s gyakran többen, főleg bútorozott lakásokat bérelnek ki. A döntés – a rövidre vett keresési idő miatt – gyorsan megszületik. Az albérlet kiválasztásánál az ár mellett az iskola közelsége, illetve a jó közlekedés játszik kulcsszerepet, s a minőségre kevesebb hangsúly kerül.

Összességében nyomon követhető egyfajta „ingatlanszemlélet" térnyerése a lakásvásárlók körében. Vásárlás során egyre inkább szempont a kiszemelt lakás, ház értékállósága, a fenntartás költségei, jövőbeni „piacosíthatósága". A lakásvásárlók manapság jóval körültekintőbbek, hosszabb ideig nézegetnek körbe a piacon. Az Otthon Centrum országosan reprezentatív, 4000 fős felmérése szerint, míg a lakáskeresők 87%-a veszi igénybe az internetet információszerzéshez, a kínálat áttekintéséhez, a nyomtatott sajtót 80%-uk használja. Az ingatlanjukat eladni szándékozóknál a nyomtatott és az internetes médiumok aránya egyaránt 82%.  

A fentebb említett tervezet, miszerint az illetékhivatali adatok nagyobb nyilvánosságot kapnának, megmozgathatja a használt lakások piacát. Nagy gátja manapság a tranzakciószám emelkedésének a lakások túlárazottsága, aminek oka a tulajdonosok alulinformáltsága a piaci viszonyokat tekintve. Idén nyári, országosan 2500 tranzakción végzett vizsgálatunkban az áralku átlagos mértékét kerestük. A teljes adatbázis számtani átlaga alapján ez 5% és 6% között alakul. Minél egyedibb (akár árban, típusban, elhelyezkedésben) egy ingatlan, annál nagyobb tere van az alkunak. Fontos megjegyezni, hogy ezek az adatok ingatlanközvetítőn keresztül értékesített lakásokat és házakat tartalmaznak, s feltételezhető, hogy a magánszemélyek közötti tranzakciókban – a piacismeret hiányosságai miatt – még jelentősebb engedmények jellemzőek. 

A panellakások nem mindenhol egyértelműen a lakáspiac mostohagyermekei. A felújított szigetelésű, energiatakarékos – és ami a legfontosabb -, saját mérőórás panelek sok élethelyzetben jelenthetnek jó megoldást. Az ilyen, jó beosztású lakások ára nem egy esetben vetekszik a környék régebbi téglaépítésű lakásainak árával. A megújult épületekben lévő ingatlanok, ha nem is drágábban, de mindenképpen hamarabb vevőre találnak.

Építési / fejlesztési telkek piaca

Továbbra is stabilan emelkedik a társasházi építésre alkalmas telkek ára. A IX. és XI. kerület fejlesztési területein a tavalyi lassú növekedés után 20-35% volt az áremelkedés. A másik véglet a VI. és VII. kerület külső része, illetve a X. kerület, ahol legfeljebb 7-10%-os volt a változás. Tőkeerős – szinte kizárólag külföldi – cégek körében maradt a pesti oldal Nagykörúton belüli része a legkeresettebb, és egy kissé élénkült az aktivitás a budai oldal hasonlóan központi részén is. A belvárosi telkeket megfizetni nem tudó magyar cégek vagy profilt váltanak, vagy kevésbé frekventált részeken építkeznek. Egyértelmű versenyelőnyt jelent a külföldi fejlesztők számára, hogy külföldi értékesítési csatornáikon keresztül magasabb áron tudják a belvárosi lakásaikat értékesíteni.     

Társasházi fejlesztésre alkalmas telkek jellemző ára

Forrás: Otthon Centrum

Az irodaház és szálloda fejlesztések a belvárosban gyakran jobb üzleti lehetőségekkel kecsegtetnek, mint a lakóprojektek. Több cég is elkezdte ez alapján diverzifikálni tevékenységét. Gyakori lett emellett, hogy ugyanazért a belvárosi telekért lakó- és kereskedelmi ingatlan beruházással foglalkozó cégek egyaránt versengenek.   

Egyre jelentősebb versenyt teremt a román és bolgár piac. Óvatosabbak lettek például a spanyol beruházók, akik jobban fontolóra veszik, hogy itteni beruházás helyett inkább a nagyobb hozamokkal kecsegtető, ugyanakkor a nagyfokú bürokrácia és szabályozatlanság miatt kockázatosabb Romániában vessék meg lábukat. Egyre nagyobb aktivitást mutatnak a telekpiacon ugyanakkor angol, német, osztrák és olasz cégek. Jellemző piaci magatartás maradt emellett a 'land banking', azaz a még mindig kellő mennyiségben meglévő építési telkek, vagy bontandó épületek megvásárlása hosszú távú befektetésként, ami a magyar piacba vetett töretlen bizalmat mutatja.

Budapest mellett látványosan nő a külföldi beruházók érdeklődése a főváros környéki agglomerációs övezet, a nagyobb vidéki városok, illetve a Balaton iránt. Itt az úttörő izraeli cégeket követve a spanyolok számítanak újabban aktívnak.

A már korábban említett tervezet – miszerint magánszemélyek telekvásárlását is áfa terhelné bizonyos gyakoriságú telekvásárlás után – nem lenne nagy hatással a telekpiacra. Először is kis réteget céloz, azokat, akik adókerülés, vagy spekulációs céllal vettek részt sok tranzakcióban, illetve a megkötések már jócskán felpuhultak az eredeti tervhez képest. 

http://www.oc.hu/