Ingatlanok értékelése ma – Új szempontok merülnek fel az ingatlanok értékbecslése során
6 perc olvasás
Átértékelődnek a jövedelemtermelő ingatlanok, ezért a piac szereplői számára kulcskérdés ismerni azok aktuális értékét. Azonban a pénzügyi válság kirobbanása óta a befektetési tranzakciók volumene drasztikusan visszaesett Magyarországon is, tehát jelenleg nem állnak rendelkezésre piaci összehasonlító adatok az ingatlanbefektetési piacot jellemző tényező, az „elvárt hozam" tekintetében. Ez azt jelenti, hogy az ingatlanértékelés során a korábbitól eltérő szempontokat és készségeket is figyelembe kell venni.
Átértékelődnek a jövedelemtermelő ingatlanok, ezért a piac szereplői számára kulcskérdés ismerni azok aktuális értékét. Azonban a pénzügyi válság kirobbanása óta a befektetési tranzakciók volumene drasztikusan visszaesett Magyarországon is, tehát jelenleg nem állnak rendelkezésre piaci összehasonlító adatok az ingatlanbefektetési piacot jellemző tényező, az „elvárt hozam" tekintetében. Ez azt jelenti, hogy az ingatlanértékelés során a korábbitól eltérő szempontokat és készségeket is figyelembe kell venni.
„Az utóbbi 6-8 hónapban, a globális pénzügyi válság hatására, az értékbecslések bizonytalansága a jövedelemtermelő ingatlanok esetében is jelentősen megnőtt. Ez elsősorban abból adódik, hogy nem történtek befektetési tranzakciók, vagy legalábbis nem kerültek nyilvánosságra erre vonatkozó adatok. Korlátozottan állnak az értékbecslők, illetve az egész piac – eladók és vevők – rendelkezésre összehasonlító adatok az aktuális ingatlanbefektetési hozamokról." – mondta Tilki Róbert, az ingatlan értékbecslő üzletágat is működtető GVA Robertson, nemzetközi ingatlantanácsadó cég ügyvezető igazgatója. Természetesen a piacon időről-időre szárnyra kapnak hírek, ingatlantulajdonosok ajánlatairól, illetve befektetési lehetőséget kereső vevők hozam elvárásairól. Az árazási bizonytalanságot az okozza, hogy jelenleg az eladói és vevői elképzelések, általában, jelentősen távol esnek egymástól.
A megváltozott szemlélet
A megváltozott helyzettel az értékbecslőknek is szembe kell nézniük, és változtatni, illetve bővíteni a korábbi eszköztárukat. „A felkészült értékbecslő ebben a szituációban a korábbinál még alaposabb elemzésekkel támasztja alá véleményét." – mondta Tilki Róbert. Fontos szempont, hogy egy konkrét ingatlanra vonatkozó elemzésnél nem szabad a korábbi, pénzügyi válság előtti, értékbecslésben szereplő értékből kiindulni és az aktuális értéket ehhez az értékhez viszonyítani. Az új viszonyokat ismerő értékbecslő tisztában van azzal, hogy a válság elmélyülésével egy teljesen új helyzet állt elő a globális befektetési piacon, beleértve természetesen az ingatlan-befektetéseket is. Ez az új szemlélet hosszútávon meghatározó lesz, azaz nem arról van szó, hogy egy átmeneti időszak után az értékek majd automatikusan visszaállnak a korábbi értékszintekre.
„Tranzakciók hiányában, a hozamszint minél pontosabb megállapítására törekvő értékbecslőnek vissza kell térnie az alapvető megközelítéshez. Ez egyrészt az ingatlanbefektetés összehasonlítása az adott piacon elérhető más befektetési lehetőségekkel a hozam/kockázat alapján, másrészt az adott ingatlanpiac összehasonlítása a többi versenyhelyzetben lévő ingatlanpiaccal a tőkevonzó képesség szempontjából, illetve ismét a hozam/kockázat elemzése alapján. A jelenlegi tőkehiányos időszakban Magyarország európai szinten van versenyben a befektetők kegyeiért." – véli Tilki Róbert.
Az információ forrása
A hazai befektetési piac mostani, „befagyott" helyzetében, a hozamszintek becslésének megalapozására alkalmas módszer az olyan piacokról származó adatok elemzése, ahol az utóbbi időben is történt megfelelő számú tranzakció. Ilyen piac például London, ahol az elmúlt időszakban sem állt le a befektetési tevékenység és elérhetőek a tranzakciók adatai. Ez alapján a megbízónak olyan értékbecslőt érdemes választani, aki hozzáfér nemzetközi adatokhoz. Ilyen szempontból a nemzetközi ingatlantanácsadó hálózatok, ahol cégen belül értékbecslő üzletág is működik, vannak a legjobb helyzetben.
A külföldi adatok hazai viszonyokra adaptálása természetesen nagy szakértelmet, és gyakorlatot igénylő munka. Ilyen értékbecslői elemzés része az irodaház bérlőihez kapcsolható bonitás, a bérleti szerződések időtartamának és struktúrájának, az épület elhelyezkedésének vizsgálata, illetve időről időre az ún. ország-kockázati felár becslése is. Az összehasonlító elemzésnél az is fontos tényező, hogy Budapesten a bérleti díjak és általában az ingatlanok árai, a válságot megelőző szinten is viszonylagosan alacsonyak voltak és ezért a hazai piacban nagyobb növekedési potenciál van, mint például London esetében.
Az új értékbecslői szempontok
A konkrét értékbecslői elemzések fő iránya természetesen az adott ingatlan hozamszintjének becslésére vonatkozik, azonban a jelenlegi helyzetben előtérbe került az ingatlanok jövedelemtermelő képességének, valamint a jövőbeli bevételek kockázatának a korábbinál alaposabb vizsgálata. A GVA Robertson szakemberének véleménye szerint itt elsődlegesen fontos, hogy az értékbecslőnek legyenek közvetlen és szinte naprakész információi az aktuális piaci viszonyokról és trendekről. A jelenlegi helyzetben ezen adatok átadása az értékbecslők felé az ingatlantulajdonosoknak nem áll érdekében, ezért itt jelentős előnyben vannak azok az értékbecslő cégek, ahol aktív ügynökségi tevékenység folyik.
A fenti elvek, a GVA Robertson szakemberének véleménye szerint, a közép-kelet-európai régió országaiban is jól alkalmazhatók, amint azt a már elvégzett munkák során szerzett tapasztalatok is alátámasztják.
„Az értékbecslőknek készen kell állniuk a megváltozott kihívásokra, reagálni a megváltozott körülményekre. A véleményem szerint csak azok maradnak versenyképesek, és mindenekelőtt megbízhatóak az értékbecslői piacon akik tisztában vannak a fenti szempontokkal, és képesek is alkalmazni azokat, illetve első kézből szerzik meg az információkat." – foglalta össze Jakab Miklós, MRICS, a GVA Robertson értékbecslés részlegének vezetője.
A kialakult helyzetben követendő értékbecslői magatartásra vonatkozóan egyes szakmai szervezetek, mint például az RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors – Okleveles Ingatlanszakértők Angol Királyi Intézete) is megfogalmazták ajánlásaikat tagjaik számára. Tehát, az ilyen szakmai szervezeti tagsággal rendelkező értékbecslő cégek nemzetközi szinten kidolgozott elvek szerint járnak el, ezzel is garantálva véleményük megbízhatóságát. Ilyen szervezeti tagság a megbízónak is fontos szempont lehet az értékbecslő kiválasztása során.
