Ingatlanadó/vagyonadó: kérdések válaszok nélkül

 Eltökéltnek látszik a kormány az ingatlanadó/vagyonadó bevezetésével kapcsolatban. Az ingatlanadó alapja – a legtöbb európai országhoz igazodóan – az ingatlan értéke lesz, ám a végeredményt vélhetően vitathatjuk majd saját értékbecslő szakvéleményén keresztül. Nyitott kérdés, hogy egy értékbecslés meddig lesz felhasználható: 5 – 10 évre szól, vagy minden évben költséget jelent majd a tulajdonos számára.

 Eltökéltnek látszik a kormány az ingatlanadó/vagyonadó bevezetésével kapcsolatban. Az ingatlanadó alapja – a legtöbb európai országhoz igazodóan – az ingatlan értéke lesz, ám a végeredményt vélhetően vitathatjuk majd saját értékbecslő szakvéleményén keresztül. Nyitott kérdés, hogy egy értékbecslés meddig lesz felhasználható: 5 – 10 évre szól, vagy minden évben költséget jelent majd a tulajdonos számára.

Mi a mérték az értéknél?

Amennyiben az ingatlanadó alapja az érintett ingatlan értéke lesz, ennek meghatározása komoly vitákhoz vezethet. Az ingatlanok értékének meghatározására vonatkozó nemzetközi gyakorlat is nagyon eltérő. Luxemburgban például marginálisnak tekinthető az ingatlanadó szerepe, hiszen egy 1941-es felmérésen alapszik az ingatlanadó meghatározása. Itt egy lakás, vagy kisebb ház adója nem haladja meg éves szinten a 150 EUR-ot, mely figyelemre méltó, ha tekintetbe vesszük, hogy az EU-n belül itt a legmagasabb az életszínvonal. Más országokban ezzel szemben, mint például Dániában és Franciaországban az ingatlanok értékének meghatározása rendszeresen ismétlődik. „Számos országban jelentős eltérés tapasztalható az ingatlanadó alapjaként meghatározott érték és a piaci érték között, ez a helyzet például Németországban is. Spanyolországban az eltérés eléri az 50 százalékot, Norvégia esetében pedig az ingatlanadó alapja mindössze a piaci érték 30 – 40 százaléka."- mutatott rá Kalocsai Zsolt, az RSM DTM Hungary Zrt. vezérigazgatója.

A tervek szerint a magyarországi ingatlanadó meghatározásához az egyes önkormányzatok az ingatlanokat övezetekbe sorolják, melyekhez egy négyzetméter alapú értéket határoznak meg. A korábbi alkotmánybírósági döntés alapján lehetőség van az ingatlan értékének vitatására, de ezt az adózó csak saját költségére felfogadott értékbecslő szakvéleménye alapján teheti meg. Az ingatlanadó mértékét jelenleg sávosan progresszívnek tervezik, s a sávhatár átlépése esetén az szja-hoz hasonlóan a sávhatár feletti rész adózna magasabb adókulccsal. Az üdülők és garázsok után esetében 1 százalék adót kellene fizetni.

Problémás pontok az értékelésben

Egy ingatlan értékének meghatározása során megjelenő probléma, hogy a makroszintű övezeti besorolás nem tudja kezelni az ingatlanpiaci változatosságokat, ilyen lehet például, hogy milyen utcában, melyik házban található a lakás, vagy éppen melyik emeleten és hova néz az ablaka, milyen állapotban van az adott ingatlan. Könnyen megjósolható az ellenvetés, hogy ezen esetekre szól az értékbecslés útján történő ellenbizonyítás lehetősége. Persze felvetődhet bennünk, hogy pont a rossz adottságú lakások esetén próbálkozhatnak majd az értékbecsléssel. Mindez negatív hatással lesz a beszedhető adó tömegére is.

Nem világos, hogy a jogalkotó milyen érték-, illetve besorolás-követést tervez. Egy felújítás előtt álló lakás esetén esetleg érdemes lehet értékbecslést kérni, majd a már megnövekedett érték esetén élvezni lehet a korábbiakon alapuló alacsonyabb adó mértéket. Nem ismert az sem, hogy egy értékbecslés meddig lesz felhasználható 5 – 10 évre, vagy minden évben költséget fog jelenteni a tulajdonos számára.

Az értékalapú ingatlan adó következménye lehet egy felerősödő szegregáció is, hiszen a nagy értékű ingatlanok kisebb jövedelemmel rendelkező tulajdonosai (nemcsak nyugdíjasok) gyorsan igyekeznek túladni magas adóterhet viselő ingatlanukon. A vásárlást az övezeti besorolás ismeretében nyilván csak magas jövedelemmel rendelkezők engedhetik meg maguknak. Mindez a jómódúak fokozott elkülönüléséhez vezethet.

Nem lakás célú ingatlanok – jönnek a csődök?

A nem lakás célú ingatlanok adózásáról jelenleg még nem sok szó esik, noha érdemes ennek a kérdésnek is figyelmet szentelni. A jelenlegi üzleti környezetben az ingatlan bérbeadásra berendezkedett cégek, amelyek hitelből finanszírozták fejlesztéseiket már eddig is komoly problémákkal néztek szembe. Megjelent a devizában felvett hitelek árfolyamvesztesége, azok megemelkedett kamatterhei, valamint a piacon megfigyelhető bérleti díj csökkenések, a bérbe adott területek zsugorodása. Ezek a hatások már önmagukban saját tőke megfelelőségi problémát eredményeztek egyes társaságoknál, melyeket a jelenlegi szigorúbb szabályozási környezetben mielőbb rendezniük kell.

Amennyiben ezen ingatlanok esetén is bevezetik az értékalapú ingatlanadót, akkor sok ingatlanos társaságot felszámolási eljárás fenyegethet. A jelenleg ismert tervek ezt a problémát nem kezelik, noha egyes európai országokban ez sem ismeretlen. Németországban például a bérleti díj-bevételek csökkenése elvezethet az ingatlanadó csökkenéséhez. Lehetőség van az ingatlanadó csökkentésének kérelmezésére, amennyiben a társaság bérleti díj bevétele legalább 20 százalékkal csökkent. A kérelem pozitív elbírálása nem automatikus, de az RSM International tapasztalata szerint a jelenlegi gazdasági válságra tekintettel általában eredményre vezet.