Tovább növekedhet a szállodai befektetők étvágya

 Erzsébet Park Hotel, Parádfüdő

Miközben nemzetközi szinten egyre kedvezőbb hírek érkeznek a szállodai szektor fejlődéséről, a hazai szállodai és turisztikai beruházások egyelőre a reálisnál kedvezőtlenebb megítélés alá esnek. A várható csődhullám és néhány látványos projekt bedőlése mellett végre itt az ideje a lehetőségekről is beszélni – vélik a BDO új hotel és ingatlan tanácsadó üzletágának ügyvezetői, akik szerint már a közeljövőben élénkülni fognak a hazai szállodai befektetések.

 Erzsébet Park Hotel, Parádfüdő

Miközben nemzetközi szinten egyre kedvezőbb hírek érkeznek a szállodai szektor fejlődéséről, a hazai szállodai és turisztikai beruházások egyelőre a reálisnál kedvezőtlenebb megítélés alá esnek. A várható csődhullám és néhány látványos projekt bedőlése mellett végre itt az ideje a lehetőségekről is beszélni – vélik a BDO új hotel és ingatlan tanácsadó üzletágának ügyvezetői, akik szerint már a közeljövőben élénkülni fognak a hazai szállodai befektetések.

Túllépett a mélyponton a hazai szállodaipar: a KSH adatai szerint Budapesten 2010 első hét hónapjában a vendégéjszakák száma 6 százalékkal növekedett, a nemzetközi forgalomból magasabb arányban részesedő szállodákban nem ritka a vendégéjszakák 12, sőt akár 18 százalékos emelkedése sem. Immár országosan is kimutatható a növekedés: a kereskedelmi szálláshelyek kihasználtsága két százalékponttal emelkedett a tavalyi hasonló időszakhoz képest.

„A külföldi vendégek visszatérése nem csupán a kedvező áraknak köszönhető, hanem annak is, hogy egyértelmű élénkülés tapasztalható az európai üzleti és szabadidős utazások terén – magyarázza a kedvező tendencia okait Németh Richárd, a BDO Hotel és Ingatlan ügyvezetője. – Mindez már a közeljövőben a fejlesztői és tranzakciós piac szereplőinek érdeklődését is a szállodai befektetések irányába mozdíthatja el."

A szállodai szektor a válság időszakában is relatíve felülteljesített

Senki sem tagadhatja, hogy a globális pénzügyi és gazdasági válság itthon is kifejezetten megviselte a turizmus ágazat minden szereplőjét, ám a szektor a gazdaság többi ágához viszonyítva az elmúlt két évben is jól szerepelt, a különböző okok miatt csődbe került szállodák pedig csupán a teljes szálláshelykínálat kis töredékét teszik ki. A gazdaság számos szektorában nem volt ritka az 50-60 százalékos visszaesés sem, ugyanakkor a szállodaiparban az elmúlt 24 hónapban a csökkenés általában 30-40 százalék körülire tehető mind árbevételben, mind nyereségszintben.

A válság ráadásul – eltérően mondjuk a jármű vagy építőipartól – a szállodai szektor egyes szegmenseit sem egyenlően érintette: a piac relatív nyertesekre és relatív vesztesekre bomlott szét. Nyerteseknek nevezhetők az aránylag biztos és kiszámítható kereslet kiszolgálására specializálódott gyógy- és termálszállodák, ahol a visszaesés kevésbé volt drasztikus, ugyanakkor például a budapesti ötcsillagos szektorban a kiadható szobára eső árbevétel jelentősen visszaesett. Viszonylag jól szerepeltek azok a budapesti középkategóriás szállodák is, amelyeket erős hazai és nemzetközi szállodaláncok üzemeltetnek.

Új szállodai befektetések a láthatáron?

„A válság okozta, még kétségtelenül fennálló piaci és üzemeltetési nehézségek ellenére a szálloda ma is jó befektetés – hangsúlyozza Hegedűs Attila, a BDO Hotel és Ingatlan ügyvezetője. – A türelmes befektető a folyamatos cash flow mellett jól időzített exit esetén akár jelentős prémiumra is számíthat." A szakember szerint a kivárás a fő oka annak is, hogy egyes szállodákkal vagy szálloda-portfóliókkal kapcsolatos tranzakciókról alig lehetett hallani az utóbbi időben: a tulajdonosok a gyakran spekulatív vételi szándékokkal szemben inkább a tartás mellett döntöttek.

A hozamszintek természetesen a globális befektetési vagy megtakarítási lehetőségek szerint változnak. A kelet-közép-európai régióban, így Magyarországon is jelenleg az ország- és szektorkockázati felárak következtében magasabb az intézményi befektetők hozamelvárása: míg ez az érték Bécsben 3,5 és 6 százalék között mozog, addig Budapesten eléri a 8 százalékot. A hazai élénkülés feltétele, amire a következő évben már komoly esély nyílik, hogy ez a – közben vélhetően csökkenő, a nyugat-európai szinthez közelítő – hozam realizálható legyen. Erre feszesebb projektfejlesztés és hatékony üzemeltetési modell mellett már most is lehetőség nyílik. Ezt mutatja az is, hogy a nemzetközi hátterű bankok újabban ismét szóba állnak a hazai fejlesztési projektekben gondolkodó pályázókkal. Nem véletlen tehát, hogy a BDO Magyarország a mostani időszakot tartotta megfelelőnek arra, hogy új, szállodai és ingatlan-tanácsadással foglalkozó üzletágát elindítsa.

Fókusz a középkategóriás szegmensen

Magyarországon a fejlesztési célpontok összetétele jelenleg eltér a nemzetközi trendektől. Nyugat-Európában fejlesztői kedv minden kategóriában megjelenik, akár kiegyenlítettnek is mondható a különböző kategóriák között, ami egyértelműen azt tükrözi, hogy a piacok globális javulásában jelenik meg fejlesztői bizakodás és nem csupán egyes kategóriák iránt. Ezzel szemben itthon a viszonylagosan túlkínált ötcsillagos kategóriában kevés új fejlesztésről lehet tudni, ezek is elsősorban Budapesten zajlanak és jellemzően luxuskategóriás projektek 100 szoba alatti szobakapacitással.

Az idén megnyitott szállodák (Achat, Zara, Courtyard – Marriott) példája azt mutatja, hogy a fejlesztői érdeklődés Magyarországon és ezen belül is Budapesten a középkategóriás, illetve a jövőben a 2-3 csillagos budget szegmens irányába tolódik el. Erre kitűnő példa a Lónyay utcában építés alatt lévő Holiday Inn Express szálloda az Accent üzemelésében, illetve a projekt-előkészítés végső szakaszába ért Campanille szálloda az Üllői úton.

Vidéken aránylag kevés új építésű szálloda nyitott meg az idén, és nagy változás még nem várható 2011-ben sem, ugyanakkor érdemes megemlíteni a fejlesztői kedv élénkülését Észak Magyarországon, Hajdúszoboszlón és környékén, Gyulán, a Balaton körül, néhány kiemelt termálrégióban, valamint nagyobb városokban.