A jelzáloghitelezési piac reagál a válságra

A hazánkba is begyűrűző világválság nyomán sorra érkeznek a hírek a banki hitel lehetőségek csökkenéséről, a feltételek szigorodásáról. A jelzáloghitelezési piac konstrukciói, kondíciói gyorsan változnak, ezzel az átláthatóság jelentősen csökkent. Kiemelten fontos az alapos tájékozódás és körültekintő döntés melyben hatékony segítséget jelentenek a hitelközvetítők.

A hazánkba is begyűrűző világválság nyomán sorra érkeznek a hírek a banki hitel lehetőségek csökkenéséről, a feltételek szigorodásáról. A jelzáloghitelezési piac konstrukciói, kondíciói gyorsan változnak, ezzel az átláthatóság jelentősen csökkent. Kiemelten fontos az alapos tájékozódás és körültekintő döntés melyben hatékony segítséget jelentenek a hitelközvetítők.

A válság hatásai a bankok közötti bizalom megrendülésén és az óvatosabb hitelezési politikán keresztül jelentkeznek a jelzáloghitel piacon, alábbhagyott az árverseny és nagyobb eltérés van az egyes ajánlatok között. Az ügyfél szempontjából ez azt jelenti, hogy míg a válság előtt az egymástól alig eltérő ajánlatok miatt kevesebb körültekintéssel kiválasztott hitel esetén sem járt feltétlenül rosszul, addig a jelenlegi helyzetben alapos utánjárás nélkül fennáll a veszély, hogy jóval előnytelenebb ajánlatot fogad el. „ A feltételek szigorításával előfordulhat, hogy egyes bankok a korábban hitelképes ügyfeleknek a jelenlegi piaci helyzetben nem biztosíthatnak elegendő hitelt. A hitelközvetítők több bank szempontjai alapján tudják az ügyfél hitelképességét felmérni, és már eleve olyan ajánlatot adhatnak az ügyfélnek, amit nagy valószínűséggel pozitívan bírál majd el a bank."- hangsúlyozza Bánfalvi László, az Otthon Centrum Hitel Centerét működtető HC Központ Kft. ügyvezető igazgatója.

Önerő, futamidő, adósminősítés

A bankok kockázatkerülése ügyféloldalról a megkövetelt önerő nagyságán mérhető a legjobban. Amíg a válságot megelőző időszakban több hitelintézet is foglalkozott magas finanszírozású hitelekkel, addig mára ezek a termékek teljesen megszűntek. Egy jó bonitású ügyfél esetében a magas finanszírozás új építésű lakások vásárlásakor 0%-os, használt lakás vásárlása esetében 10%-os önerőt jelentett, ám mivel a válsággal jelentősen nőtt a hitelek bedőlésének kockázata ezért a bankok jelenleg jóval magasabb önerőt követelnek meg a hitel felvevőktől. „ A jelenlegi helyzetben átlagosan 60-80%-os finanszírozási arányt kínálnak a bankok." – mondja Bánfalvi László – „Az alacsonyabb LTV a lakás piaci árához, a 80%-os a hitelbiztosítási értékhez viszonyítva adja meg az elérhető hitel nagyságát."

A lakáscélú jelzáloghitelekhez szükséges önerő nagysága*

Forrás: Otthon Centrum Hitel Center

*A táblázatban az elemzés időpontjában elérhető legalacsonyabb önerő arányok láthatók (2008.11.30.).

A futamidő terén jelentős változás nem tapasztalható, az elérhető legmagasabb futamidő továbbra is 40 év, a leggyakoribb a 30-35 éves futamidő korlát. Egyedül a Raiffeisen bank csökkentette a maximális futamidőt lakás célú hitelek esetében 25, szabad-felhasználású hitelek esetén 20 évre. A fizetési nehézségekkel küzdő adósok esetében megoldást jelenthet a futamidő kitolása, hiszen így csökkenthető a havi törlesztőrészlet. Ezt a módszert azonban csak körültekintően érdemes alkalmazni. Egy korábban, 8,25%-os THM mellett felvett 10 millió forintos CHF alapú hitel törlesztőrészlete 10 évre 124.000 Ft körül alakult. Ugyanilyen kondíciók mellett a 20 éves futamidő 83.500 Ft-os törlesztőrészletet, a 30 éves futamidő pedig 72.200 Ft-os havi tehet jelent. Az első 10 év futamidő hosszabbítással 40. 000 Ft-ot tud megtakarítani az ügyfél, a második 10 év már csak 11. 300 Ft-os könnyebbséget jelent. „ A  25 évnél hosszabb eredeti futamidőt nem feltétlenül éri meg hosszabbítani, azt is figyelembe kell venni, hogy a futamidő kitolásával a teljes futamidőn visszafizetett összeg jelentősen megnő." – figyelmeztet Bánfalvi László.  A példánkban szereplő esetben 10 éves futamidő esetén a teljes visszafizetés 14,8 M Ft, 20 év esetén már 20,4 M Ft, a 30 éves futamidő végén pedig 26 millió forintot fizetett vissza az ügyfél a banknak.

A hitelbírálat időtartama is megnőtt a válság hatására. Az Otthon Centrum Hitel Center tapasztalatai szerint a korábbi 4-5 hetes átfutási idő további két héttel nőtt. Egyrészt amiatt hogy azok a hitelintézetek, akiknél még elérhető kedvező kamatozású CHF alapú hitel, túlterheltek, másrészt a kockázatkerülőbb hitelezési politika miatt körültekintőbbek lettek a bankok adósminősítési folyamatai. Alaposabban vizsgálják az ügyfél rendszeres havi kiadásait, hogy megállapíthassák a terhelhető jövedelem nagyságát. A jövedelemigazolás módja nem változott, de a hitelkiváltás esetén a korábban jellemző 3 havi bakszámla kivonat helyett már 6 hónapos időszak bemutatását kérik a bankok. „A hitelkiváltás aránya visszaesett. – mutat rá Bánfalvi László.

Kamatok, díjak

Az önerő emelkedése mellett a másik, ügyfél oldalon tapasztalható szembetűnő következmény a kamatok emelkedése. A hitelek drágulása főleg a forrásköltségek növekedésének tudható be, amelyek a forint esetében a jegybanki alapkamat emelés, a devizák esetében pedig a bankközi piacon a bizonytalanság miatt megnövekedett kockázati felárak növelése miatt következtek be. A svájci frank esetében ez ráadásul forráshiánnyal is társul. A bankközi piacon elérhető kamatok határozzák meg a CHF alapú jelzáloghitelek kamatát az ügyfelek oldalán, ezért fordulhat elő az, hogy míg a svájci alapkamat 1%-on áll, addig Magyarországon a CHF hitelek kamata 10% körül alakul. Amíg a válságot megelőző időszakban a CHF alapú hitelek átlagos kamata 6% körül alakult és a legtöbb ajánlat 4,5%-7,5% között mozgott, addig jelenleg a CHF alapú hitelek csak néhány hitelintézetnél elérhetőek, a fent említett 10% körüli kamat mellett. Az EUR alapú hitelek a válság előtti időszakban 7-7,5 százalékos átlagos kamatszint körül mozogtak, jelenleg ez 8,5-10 százalékot jelent. A jegybanki kamatemelés előtt a forinthitelek kamata 11,5 százalék körül alakult, a kamatemelés hatására 16,5-18 százalékra emelkedett az átlagos kamatszint, melyet az alábbi táblázat is szemléltet.

*2008. december 11-től

Forrás: Otthon Centrum Hitel Center

*A táblázatban az elemzés időpontjában elérhető kamatok és kezelési költségek láthatók (2008.11.30.).

A válság kirobbanása jelentős forintgyengülést is hozott, ami nehéz helyzetbe hozta a devizahitellel rendelkező ügyfeleket. Erre megoldást a devizahitelek forintra váltása jelenthetne – ez az elképzelés politikai támogatást is kapott – de a jelenlegi piaci viszonyok mellett a forint árfolyamának valószínűtlenül nagyot kell esnie (350 Ft-os euró árfolyam), hogy kifizetődő legyen az átváltás. Az egyszeri díjak esetében nem hozott jelentős változást a válság, e díjak már korábban, az év első felében megemelkedtek, s az előtörlesztési díjtételek sem változtak.

Támogatott forint hitelek

A piaci kamatozású forinthitelek ugyan még most sem képesek felvenni a versenyt a deviza alapú hitelekkel, de az állami kamattámogatású hitelek versenyképes megoldást jelenthetnek. A jogszabályi feltételeknek megfelelő ügyfelek maximum 15 millió forint támogatott forint hitelt vehetnek fel új építésű lakás vásárlása esetén. Összehasonlításként, egy 20 éves futamidejű, 10 millió forintos hitel esetében az állami kamattámogatásos konstrukcióban 5,45%-os kamat és 2%-os kezelési költség mellett ez 85.000 forintos havi terhet jelent. Ugyanezen összeg, ugyanilyen futamidőre a EUR alapon 9,45%-os kamattal és 2,04%-os kezelési költséggel viszont 111.000 Ft-os havi törlesztést.

Minél szélesebb egy hitelközvetítő banki ajánlatokból álló portfoliója, annál biztosabban tudja a jelenlegi bizonytalan pénzügyi helyzetben az ügyfél számára legalkalmasabb hitelt megtalálni.