Befektetési célú ingatlanvásárlásnál nem szabad figyelmen kívül hagyni a tranzakció adóvonzatát. Vajon van-e a lakáspiacon érezhető hatása az idén bevezetett adómódosításoknak?

 

Befektetési célú ingatlanvásárlásnál nem szabad figyelmen kívül hagyni a tranzakció adóvonzatát. Vajon van-e a lakáspiacon érezhető hatása az idén bevezetett adómódosításoknak?

5 év türelem – a befektetési célú vásárlásoknál?

Az adózást tekintve, alapjában nincs jelentősége annak, hogy új, újszerű, vagy használt ingatlan az adásvétel tárgya. A szabályok változása miatt azonban már a vásárlásnál érdemes odafigyelni arra, hogy az ingatlan eladásánál kalkulálni kell majd a jövedelem 25%-ának megfizetésével, pláne, ha azt jó áron sikerül megvásárolni, és várhatóan nagy lesz az értéknövekedés öt éven belül. A befektetési célú vásárlás esetében adózási szempontból érdemes kivárni az ötéves időszak végét az értékesítéssel. Mivel az értékesítés időpontjaként az adás-vételi szerződés földhivatalhoz való beérkezését veszik alapul, mindig ezt az időpontot kell figyelembe venni az ingatlanszerzés dátumaként.

Időnként előfordul, hogy nem végleges adásvételi szerződés születik, hanem előszerződés. Az előszerződést – szemben a végleges szerződéssel, ahol 30 nap áll rendelkezésre a földhivatalhoz történő benyújtásra – nem kell a földhivatalhoz beadni. Nem árt azonban az óvatosság, mivel a szerződés nem kerül a földhivatalhoz benyújtásra, így ekkor még a vevő tulajdonjoga sem kerül bejegyzésre. Egyébiránt bármikor, bármilyen körülmények között köthető előszerződés, leggyakrabban az új építésű ingatlanoknál alkalmazzák ezt a módszert, amíg az épület használatbavételi engedélye nincs meg.

A fizetendő adóból minden költség, amely az ingatlan megszerzéséhez köthető – hirdetések, ügyvédi munkadíj, közvetítői díj – levonható az értéknövekményből, csökkentve az adóalapot. Ezen kívül levonhatók olyan értéknövelő beruházások költségei a kiállított számlák alapján (!), amelyek az ingatlan bővítésére, korszerűsítésére, szigetelésére, műszaki, gépészeti felújítására vonatkoznak.

Az ingatlanértékesítésből származó jövedelem* után fizetendő adó, százalékban

Lakóingatlan vételének éve

2008-ban történő eladás esetén

2007

100%

2006

90%

2005

60%

2004

30%

2003

0%

* A jövedelem = eladáskori érték – szerzéskori érték – számlával igazolható ráfordítások

Így például levonható a külső nyílászáró csere, a külső homlokzatszigetelés, fűtéskorszerűsítés, a tetőtér beépítés, emeletráépítés, stb. Ezzel szemben az esztétikai felújítások, pl. festés, mázolás, burkolat csere, medenceépítés, kertrendezés költségei még akkor sem vonhatók le, ha mindezeket a ráfordításokat számlával tudjuk igazolni.

„"Az adószabályok változását a befektetési és magánvásárlásoknál egyaránt figyelembe veszik, különösen az újszerű ingatlanok értékesítése esetén, hiszen az 5 éven belüli eladás adózási szempontból kedvezőtlen az eladó számára, így az újszerű lakások körében várható a kínálat csökkenése. " összegezte a tapasztalatokat Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója.

Befektető külföldiek

Az Önkormányzati és Területfejlesztési Minisztérium legfrissebb, tavalyi évre vonatkozó adatközléséből kiderül, hogy magánszemélyként 2007-ben is az előző évekkel megegyező számú, 1800 ingatlant vásároltak meg Budapesten külföldiek. A statisztika azonban torz, hiszen nem mutatja a cégen keresztüli vásárlást, illetve azon uniós állampolgárok ingatlanszerzését, akik csatlakozásunk óta engedély nélkül vásárolhatnak ingatlant hazánkban. Budapest részaránya a hazánkra irányuló külföldi érdeklődésben folyamatosan nő, tavaly már 39%-ot ért el. A leginkább pedig az írek és a spanyolok kötődnek a fővároshoz.

Ez utóbbit megerősíti Moskovits Pál is, az Otthon Centrum Project Consulting vezetője. „Bár összességében mérséklődik a befektetési célú vásárlási kedv, a spanyol érdeklődők száma és részaránya nő. Ők gyakran klasszikus, régi építésű lakásokat keresnek, és nem gondolnak bele, hogy az új építésű jobb befektetés, hiszen kisebb az induló részlet, jó választás esetén nagy az értéknövekedés a projekt megvalósítása alatt is, nincsenek technikai problémák az épületben, ezért a bérbeadás, üzemeltetés egyszerűbb, kockázatmentesebb. Mivel a piac egyre szegmentáltabb, a jó befektetési lehetőségek kiválasztásakor evidens számukra a helyi piacot jól ismerő szakértőkhöz fordulni."

Sok nyugati befektető azután is visszatér a magyar piacra, miután szerencsét próbált más, környező országban. Nálunk stabilabb, kiegyensúlyozottabb az ügymenet (ingatlan-nyilvántartás, vásárlás, újraértékesítés, üzemeltetés, adózás), valamint a bérleti piac működése is. Az árak hosszú évek óta tartó stabil növekedése várhatóan nem szakad meg a következő években sem (ellentétben pl. Lengyelországgal, ahol most a magyarországinál jóval jelentősebb korábbi áremelkedések megtorpantak. Eleve alacsonyabbak ma a lakásárak Budapesten, mint például Bukarestben, Prágában, vagy a nagyobb lengyel és egyes szlovák városokban. Emellett a banki verseny is egyre kedvezőbb hitellehetőségekkel csábít.