Decemberi hajrá a lakáspiacon?

Mint az elmúlt években többször, idén is olyan helyzet adódik a lakáspiacon, hogy sokaknak érdemes elgondolkodni, hogy még idén belevágjanak-e a tranzakcióba, vagy halasszák azt jövőre. A sietséget a 2008. január 1.-jétől bevezetett adómódosítások indokolhatják.

Mint az elmúlt években többször, idén is olyan helyzet adódik a lakáspiacon, hogy sokaknak érdemes elgondolkodni, hogy még idén belevágjanak-e a tranzakcióba, vagy halasszák azt jövőre. A sietséget a 2008. január 1.-jétől bevezetett adómódosítások indokolhatják.

Ezek közül az eladókat érinti, hogy lakóingatlan vásárlásakor megszűnne a lakásszerzési kedvezmény (azaz az eladott lakás árából egy másik vásárlására fordított összeg utáni adókedvezmény). Az Otthon Centrum előrejelzése szerint nagy hajrá azok körében várható, akiknek egyértelmű pénzmegtakarítást jelent, ha még idén eladják lakásukat. Nézzük, kik azok, akiknek még decemberben alá kellene írniuk az adásvételi szerződést, hogy csökkentsék adóköteles jövedelmüket!

Azok, akik 2004-nél nem korábban vásárolt lakóingatlanukat szeretnék értékesíteni, és az eladásból származó bevételükből legkésőbb az értékesítés után öt évvel másik lakóingatlant szándékoznak vásárolni, alapesetben jobban megéri még 2007-ben értékesíteniük, hiszen a 2008-tól megszűnő lakásszerzési kedvezményt az eladásból származó jövedelem kiszámításakor a másik lakóingatlan vásárlásából érvényesíthetik. Azaz az eladásból még idén származó jövedelem csökkenthető nemcsak az annak a megszerzésére fordított kiadásokkal, hanem egy másik ingatlan vételének kiadásaival is.  

Fontos, hogy az eladásra szánt lakás értékesítésének időpontja az adózás szempontjából az a nap, amikor a szerződést a földhivatalhoz benyújtották, tehát ennek kell 2007. december 31.-ig, pontosabban az utolsó földhivatali fogadónapig megtörténnie. Ha ez sikerül, akkor az adókedvezményhez azt kell tudni igazolni, hogy az eladott ingatlanhoz kapcsolódó jövedelemszerzés időpontját megelőző egy éven belül, vagy az azt követő öt éven belül lakáscélú felhasználásra fordítottuk az összeget. (Hogy miként lehet már előtte? Például, hogy a jövedelemből az egy éven belül felvett lakáshitelünket törlesztjük le egy összegben.)

Nézzük például egy 10 millió Ft-ért 2005-ben megvásárolt lakás tulajdonosának esetét, aki 2008-ban lakáscserét tervez. Megfontolandó, hogy a most 12 millió forintért értékesíthető lakását még idén eladva, a 2 millió forintos különbözetet egy jövő évi vásárlásban még érvényesíteni tudja. A 2008. évi értékesítés ugyanakkor azt jelentené, hogy a 2 millió forintos érték-különbözetet figyelembe kell vennie szja bevallásában; az adókötelessé válik, függetlenül a következő ingatlan vételárának nagyságától, melyre már csak az értékesítésből befolyt vételár adózás után fennmaradó részét tudja fordítani.

Bár az utóbbi években egyre kevésbé volt automatikus a naptári évhez kötődő áremelés újépítésű lakások esetében, a fent említettek körében az idei használt lakás eladás után célszerű lehet a részben annak árából megvásárolandó új lakásra ugyancsak még 2007-ben szerződni. Az árak alakításánál a fejlesztők manapság azonban sokkal inkább alkalmazkodnak a vevői igényekhez és az egyes projektek építési fázisaihoz. A legjellemzőbb áremelési időszakok általában a bevezető időszakot követően az építkezés kezdete, majd az alapozás befejezésével a földből kiemelkedő stádium elérése, illetve ezt követően a szerkezetkész közeli állapot elérése, valamint az átadást megelőző időszak. Célszerű tehát ezt is figyelembe venni az új lakás kiválasztásakor.

Az új projekteket kizárólagosan értékesítő Otthon Centrum Project Consulting tapasztalatai szerint az év vége alapjában egy erős forgalommal jellemezhető időszak. A nyári hónapok után szeptember az „ébredező" hónap, amikor mindenki visszatér a nyaralásból, elindítja gyermekeit az iskolába, és újra el tud kezdeni a mindennapi dolgokkal foglalkozni, melyek között szerepelhet a lakáscsere, vagy új lakás vásárlása. Ezt követően, az október és november hónapok egyre erősödnek eladási számok tekintetében, és bár a december – az ünnepek miatti rövidsége miatt – eladott számokban kevesebbet mutat ugyan, arányaiban hozhatja az év végi fellendülést; jellemzően azon évek végén, amikor jogszabályi változás következik be januártól.