Egyik szemük sír a másik nevet? – Ingatlanos vállalkozások az adótörvények elfogadása után

Amennyiben a jelenleg elfogadott adótörvények rendelkezéseit abból a szempontból tekintjük át, hogy melyik gazdasági ágazatra irányul a legtöbb speciális módosítás, akkor nem kell sokáig töprengenünk: ez az ingatlan szektor.

Amennyiben a jelenleg elfogadott adótörvények rendelkezéseit abból a szempontból tekintjük át, hogy melyik gazdasági ágazatra irányul a legtöbb speciális módosítás, akkor nem kell sokáig töprengenünk: ez az ingatlan szektor.

Ingatlanadó: NEM, vagy IGEN, vagy NEMIGEN?

Nem csak a magánszemélyek, de azon vállalkozások, amelyek lakóingatlan tulajdonosai, is az adó alanyává válnak. Az azonban már korántsem egyértelmű, hogy a lakóingatlan alatt nemcsak a lakást, lakóházat kell érteni, idetartozik többek között az ingatlan-nyilvántartásban kastélyként, villaként udvarházként, üdülőként, hétvégi házként, sőt a csónakházként is nyilvántartott ingatlan. A jogszabályok szószerinti értelmezése alapján komoly hátrányt szenvedhetnek például azon vállalkozások, amelyeknek kastélyszállója az ingatlan nyilvántartásban kastélyként van bejegyezve.

További kellemetlen meglepetést okozhat a lakóingatlant fejlesztő vállalkozásoknak, hogy a használatbavételi engedélyt kapott, de nem értékesített lakóingatlanok után adófizetési kötelezettségük keletkezik. „A vállalkozásoknak érdemes lesz odafigyelniük, hogy a használatbavételi engedélyük mikor emelkedik jogerőre – emelte ki Hegedüs Sándor, az RSM DTM Hungary adócsoport vezetője – , tekintettel arra, hogy az adókötelezettség a tárgyév – így legelőször 2010. – január 1.-jén már jogerős használatbavételi engedéllyel rendelkező lakóingatlanok után keletkezik!"

Ingatlan tranzakciók adózása a társasági adó törvényben – nyitva hagyott kiskapu?

A szabályozás igyekezett magyarországi társasági adóalapot kreálni az ingatlanos projekt cégek részesedéseinek értékesítéséből származó árfolyamnyereségből is. Adóalannyá válik a külföldi személy, amennyiben ingatlannal rendelkező társaságban meglévő részesedését értékesíti. Ingatlannal rendelkező társaság az az adózó (illetve annak kapcsolt vállalkozása), amelynek beszámolójában a kimutatott eszközök piaci értékéből az ingatlanok 75 százaléknál nagyobb részarányt képviselnek. Kivétel ez alól, ha a külföldi illetőségű tag olyan államban bír illetőséggel, melynek Magyarországgal a kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezménye van.

Amennyiben az ingatlannal rendelkező projekttársaságot egy magyar holding társaság értékesítette, akkor az elért árfolyamnyereség – főszabály szerint – adóköteles volt Magyarországon, de 2007 óta az ún. bejelentett társaság konstrukciójával ezt is mentesíteni lehetett a társasági adó alól.

Újjászabott illetékszabályok – sok-e a 200 millió forint?

Az ingatlanos vállalkozások számára a legjelentősebb változás, hogy visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetni az ingatlannal rendelkező társaság 75 százalékot meghaladó részesedésének megszerzéséért. Korábban az ingatlanos társaságok értékesítésével meg lehetett kerülni a nem lakásnak minősülő ingatlanok értékesítéséhez kapcsolódó 10 százalékos visszterhes vagyonátruházási illetéket. Az illeték alapja az új szabály szerint a megszerzett társaság tulajdonában lévő ingatlanok piaci értéke. Értékhatár azonban nincs, így egy termelő vállalat, vagy egy logisztikai cég 75 százalékot meghaladó részesedéseinek megszerzése – amennyiben az gyárépülettel, raktárral, vagy irodával rendelkezik -, illetékfizetési kötelezettséget eredményez. Mindkét esetben az érintett ingatlan értékét figyelembe véve 1 milliárd forintig 4, azon felül 2 százalékban határozzák meg az illeték mértékét, ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint összegig.

Míg korábban a magas illetékkulcs miatt az óvatos vásárlónak, aki társasággal együtt vette meg az ingatlant, érdemes volt jogi és pénzügyi átvilágítást végezni, addig ez most feleslegessé válhat, hiszen nem a társaságok, hanem csak az ingatlanok kerülnek értékesítésre.

Minden jó, ha vége jó?

Az ingatlanok pénzügyi lízingbe adásával foglalkozó társaságok számára könnyebbség, hogy a kedvezményes 2 százalékos illeték alkalmazhatóságához már elég, ha az árbevétel fele pénzügyi lízingből származik. További kedvező fordulat, hogy a törvény hatálybalépésétől 2012. december 31-ig visszlízing keretében történő ingatlanszerzés illetékmentes lesz, könnyítendő a finanszírozási nehézséggel küszködő vállalkozások forráshoz jutását.

A lakóház építésére alkalmas telektulajdon megszerzése továbbra is illetékmentes, csupán vállalni kell, hogy a következő 6 évben lakóházat építenek rajta, azonban ez csak azokra az esetekre vonatkozik, amikor a telek megszerzését 2004. október 1. és 2009. május 31. között jelentették be illetékkiszabásra. Kiterjesztették a forgalmazással és ingatlanok pénzügyi lízingbe adásával foglalkozó társaságok kedvezményes illetékkulcs alkalmazásához nyitva álló határidejét is, két évről négy évre, azokban az esetekben, amikor a szerzés 2006. október 1. és 2009. május 31. között kerültek bejelentésre illetékkiszabás céljából.