Ingatlanlízing: Vonzóbb Lehet A Bankhitelnél

Bérlet vagy vásárlás? Alighanem több hazai kis- és középvállalkozásban is megfogalmazódott már hasonló dilemma, hiszen a bérleti díjat többen ablakon kidobott pénznek tekintik, míg vásárlás esetén azonnal a vállalkozás saját tulajdonát képezheti az ingatlan, még ha hitellel terhelten is. Ám ha a vétel mellett voksol a társaság, akkor mindjárt újabb válaszút elé kerülhet: a finanszírozás bankhitelből vagy lízingből történjen?

Ez utóbbi lehetőség egyelőre csak a pénzügyekben legjáratosabb kis- és középvállalkozások körében terjedt el, hiszen amint a számok mutatják, az ingatlanlízing aránya nagyon alacsonynak tekinthető a hazai kkv körben. Kiss Zoltán, a Hypo Alpe-Adria Leasing Zrt elnök-vezérigazgatója hozzáteszi, ebben az is szerepet játszik, hogy a hazai lízingtársaságok egy része csak az utóbbi pár évben kezdte célszegmensnek tekinteni a kkv-szektort, s indította el 10-250 millió forint értékű ingatlanokat célzó konstrukcióját.

Alacsony önerő, hosszú futamidő

Ha az ingatlanfinanszírozás kerül szóba, akkor a hazai kkv-k számára alighanem a jelzáloghitel konstrukció ugrik be elsőként, jóllehet a lízingelhető ingatlanok palettáján az iroda, a raktárcsarnok, avagy az ipari ingatlan éppúgy helyet kaphat. Felvetődik a kérdés: mikor lehet kedvezőbb a lízing, mint a hitel? Alacsony önerő, hosszú futamidő – a banki ingatlanfedezetes hitelek feltételeihez képest alighanem ez az egyik legfontosabb érv a lízing mellett, amely a jellemzően forráshiányos ügyfélkör részére jelent számottevő költségteher csökkenést és magasabb forrásbevonási alternatívát.

Lízing esetében már 10-30 százalékos önerővel hozzá tud jutni a kiszemelt ingatlanhoz az ügyfél, ami komoly előnyt jelent a jelzáloghitelhez képest; ráadásul a hazai piacon olyan konstrukcióra is akad példa, ahol a jól gazdálkodó cég esetében a finanszírozás akár az ingatlan 100 százaléka is lehet, azaz nem kérnek önerőt. Ami pedig a futamidőt illeti, 15-25 éves időtáv is elérhető a vállalkozások számára. S vonzó elem lehet a lízing esetén a gyors elbírálás is, tehát az érdeklődő a teljes – előírt – dokumentáció benyújtását követően 5-10 napon belül választ kap kérelmére.

Az eddigi tapasztalatok szerint mindenesetre az igényelt finanszírozási összeg igen tág határok között mozog a kkv-szektorban, hiszen 30 millió forintos ipari épületre éppúgy van példa, mint 300 milliósra.

A kamatokat illetően a hitel avagy a lízing oldalára billen-e a mérleg nyelve? Hagyományosan a lízinget valamivel drágább konstrukciónak tartja a piac, pedig ma már teljesen versenyképes a hitellel. Az eszköz oldali megközelítés lehetővé teszi, hogy amennyiben megfelelő minőségű a biztosítéki háttér és az üzleti terv is értékelhető, akkor kimondottan rugalmas feltételekkel és gyorsan létrejöhet finanszírozás. Kiss Zoltán azt is kiemeli, hogy a kamatok és egyéb díjak mellett a hitelfinanszírozásnál gyakran olyan rejtett költségek is megjelennek, mint a kötelező számlavezetés egy adott banknál. Ilyen rejtett tételek a lízingnél nincsenek. Emellett az alacsonyabb önerőelvárás és a hosszabb futamidő lehetősége további előnye ennek a konstrukciónak.

A teljes képhez az is hozzátartozik, hogy a kamat mértéke érdemben függ a cég adósminősítésétől is, hiszen egy jó bonitással rendelkező vállalkozás esetében a lízingfinanszírozás feltételei is jobbak, bár azzal, hogy az ingatlan a futamidő végéig a finanszírozó tulajdonában marad, eleve alacsonyabb a kockázat a lízing esetén. A kockázatok értékelésére várhatóan hatással lehet a jelzálogpiaci válság miatt részben óvatosabbá váló banki finanszírozói attitűd is, melynek kockázatviselési hajlandóságát némiképp visszavethetik a nemzetközi tapasztalatok. Így a finanszírozói oldal is nyitottabbá válhat a lízingkihelyezések irányába.

A tapasztalatok szerint a vállalkozások leggyakrabban a zárt végű pénzügyi lízinget veszik igénybe, amely főbb tartalmi elemeit tekintve megfelel egy hitelből történő vásárlásnak: a cég könyveiben szerepel az ingatlan, elszámolható az értékcsökkenés és a finanszírozási költségek, az áfá-t beszerzéskor egy összegben visszaigényelheti, a futamidő végén pedig mindenképp az ingatlan birtokosává válik. Lehetőség van nyílt végű lízingre is, amikor a futamidő végén a kkv maga döntheti el, hogy ő vagy valaki más vásárolja meg (vevőkijelölési jog) az utolsó részlet kifizetése után az addig lízingelt ingatlant.

Kezdő vállalkozásoknak is lehetőség

Ha a tulajdon elvi hiánya el is bizonytalanít egyes vállalkozásokat, gyakran a lízing jelentheti az elsődleges – ha nem is az egyetlen – külső forrásbevonási lehetőséget. A konstrukciónál ugyanis azon társaságok is „labdába rúghatnak", amelyeknek a bankok szemében nem bizonyítottak még eleget. Több lízingcég a vállalkozások gazdálkodásával kapcsolatban csak minimális előírásokat fogalmaz meg – például ne legyen lejárt köztartozása -, szemben a banki jelzáloghitelek esetén előírt feltételekkel. Bár ez utóbbi konstrukció is azon vállalkozások körében keresett termék, amelyek még nem rendelkeznek értékelhető üzleti múlttal (kezdő vállalkozás), vagy banki minősítés szempontjából gyenge mutatókkal bírnak, éppen ezért leginkább csak fedezet alapon finanszírozhatóak, avagy üzleti terv benyújtása nélkül, gyors és egyszerű hitelbírálat mellett szeretnének kölcsönt igényelni; ám az ingatlanfedezet önmagában itt nem elegendő. A bankok ennél a terméknél is csak a stabil működésű cégeket hitelezik; így a rövid ideje életre hívott, vagy évek óta veszteséges, a hitel tényleges célját megjelölni képtelen vállalkozások nem, vagy csak nagyon komoly fedezettség esetén, a megszokottnál rosszabb feltételekkel juthatnak jelzáloghitelhez.

A lízing esetén is akadnak egyes piaci szereplők, akik a finanszírozási igény elbírálásához a hitelnél megszokott dokumentációt kérik be, ami a teljes cégadatot, üzleti tervet, valamint az ingatlanra vonatkozó értékbecslést jelenti, miközben arra is kíváncsiak, hogy az ügyfél a tervezett ingatlan-beruházással milyen üzleti elképzeléseket valósít meg. A többség azonban elsősorban az ingatlant veszi górcső alá, annak értékét és forgalomképességét vizsgálja. Igaz, e tényezők miatt többen is kieshetnek a rostán, hiszen ha nem likvid az ingatlan, avagy nem tiszta a háttere, úgy a finanszírozási kérelem nem kap zöld utat. Az ingatlannal kapcsolatban ugyanis a legtöbb lízingcégnél elvárás, hogy könnyen értékesíteni lehessen, így a preferált körbe Budapest, Pest megye, a megyeszékhelyek, a kisebb városok központja, avagy kiemelt lokáció tartozik. Ez a tényező, tehát az ingatlan elhelyezkedése, minősége, az értékbecslő által megállapított menekülési ár – a vállalkozás adósminősítésével együtt – az önerő nagyságát is befolyásolja. Az persze több lízingcégnél előnynek számít, ha a kkv-k a korábban bérelt telephelyet vásárolnák meg, hiszen így a lízingcég már egy működő cég meglévő feltételeit tudja megvizsgálni.

A hitelnél „enyhébb" elbírálást indokolja, hogy kockázat szempontjából lényegesen kedvezőbb a lízing a finanszírozó tulajdonosi pozíciója miatt. A lízingelt épület ugyanis a futamidő alatt végig a lízingcég tulajdonában marad, így kisebb az ügyfél fizetésképtelenségének kockázata egy klasszikus hitelügylethez képest. Egy felszámolási eljárásban ugyanis sokkal nehezebben érvényesítheti érdekeit a hitelező (még első ranghelyi jelzálogjog esetében is), mint a bejegyzett tulajdonos.

Az ingatlanlízing előnye:

(zárt végű pénzügyi lízing)

– A futamidő végén az ingatlan automatikusan a lízingbevevő tulajdonába kerül
– A finanszírozás eszközfedezetű, gyors hitelbírálattal, néhány hetes átfutási idővel, az ingatlanhitelekhez képest kisebb önerővel akár 15-25 éves időtartamra
– Az ingatlan áfa tartalmát (tárgyi eszköz beszerzéshez kapcsolódóan) a lízingbe vevő vissza tudja igényelni
– A lízingbe vevő – mivel az ingatlan az ő könyveiben van nyilvántartva – el tudja számolni az ingatlan értékcsökkenését és a finanszírozás költségeit is le tudja írni (kamat, kezelési költség)

Az operatív lízing abban az esetben javasolt finanszírozási forma, ha a futamidő alatt az ingatlan használata a cél, illetve a díjfizetéshez tartozó jövőbeni kötelezettségek kimutatása akadályba ütközik. Operatív lízing esetén a bérleti díj teljes egésze költségként elszámolható, s míg a pénzügyi lízingnél a teljes vételár áfa-ja a futamidő elején fizetendő, addig az operatív lízingnél az ügyfél a havi díjak arányában fizeti meg az áfa-t.

Zárt végű pénzügyi lízing: a futamidő végeztével a lízingtárgy az ügyfél tulajdonába megy át. A zárt végű megoldás hátránya, hogy a vállalkozásnak a futamidő elején meg kell fizetnie az eszköz teljes vételárára vetített áfát.

A nyílt végű variánsnál az áfát részletekben kell befizetni. Itt az ügyfél a futamidő végén ráér eldönteni, hogy megvásárolja-e az adott gépet, berendezést.