A pénz Budán, az áru Pesten – Bevásárlóközpontok a Duna két partján
5 perc olvasás
Ma már nem elég egy frekventált helyszínt választani egy bevásárlóközpont fejlesztéséhez, a fejlesztőnek alaposabban meg kell vizsgálnia a vonzáskörzet vásárlási szokásait és vásárlóerejét.
Ma már nem elég egy frekventált helyszínt választani egy bevásárlóközpont fejlesztéséhez, a fejlesztőnek alaposabban meg kell vizsgálnia a vonzáskörzet vásárlási szokásait és vásárlóerejét.
A fővárosban a pesti oldalon jóval több kiskereskedelmi terület található a bevásárlóközpontokban, mint Budán. Ugyanakkor a Duna nyugati partján, illetve a hozzá kapcsolódó agglomerációban magasabb a vásárlóerő. Ez azt jelenti, hogy jelentős potenciál van még a budai bevásárlóközpont fejlesztésekben.
Az idén átadni tervezett és a ténylegesen átadásra került kiskereskedelmi területek arányából jól látható, hogy nagyon sok ingatlanfejlesztő kockázatosnak tartja bevásárlóközpontok építését. „A bérlők nagyon visszafogták, vagy teljesen leállították bolthálózat bővítési stratégiájukat, mivel a kereslet jelentősen visszaesett." – mondta el Varga Ágnes a GVA Robertson kiskereskedelmi részlegének vezetője. A kereslet visszaesése, ahogy az a már működő házak példáján is látható területenként eltérő. Ezért is nagyon fontos egy fejlesztő számára, hogy felmérje a kiskereskedelmi projektje vonzáskörzetében a vásárlóerőt és a vásárlási szokásokat.
A GfK Általános Vásárlóerő Index felmérése a magyarországi háztartások rendelkezésre álló teljes jövedelmét térképezi fel településenként. Ebben a rangsorban, két budai agglomerációhoz tartozó települést találunk az első öt között; Budaörsöt az első helyen, Törökbálintot a harmadikon. A Gfk egy másik felmérésében kitér a kiskereskedelmi vásárlóerőre is, ami településenként azt mutatja meg, hogy a lakosok mekkora összeget költenek el személyenként a kereskedelemben. A kiskereskedelmi vásárlóerőt mérő rangsorban Telki áll a második helyen, Budaörs és Százhalombatta a negyedik-ötödik a magyarországi települések között. Az összevont adóalapot vizsgálva pedig az látható, hogy a budai kerületek kivétel nélkül a budapesti átlag fölött vannak; a legnagyobb egy adófizetőre jutó összevont adóalap a II. kerületben a legmagasabb. Ezt követi a XII. és I. kerület, majd ötödik helyen a XI. és hetedik helyen a III. kerület.
„Ezekből az adatokból egyértelműen kiderül, hogy a budai oldalon magasabb a vásárlóerő, illetve a szabadon elkölthető jövedelem. Ennek ellenére Pesten található több bevásárlóközpont mind számban, mind bérbeadható terület nagyságában, amire magyarázatul szolgál a pesti oldal nagyobb mérete, illetve a nagyobb népsűrűség. Viszont a szabadon elkölthető jövedelem csökkenése az alacsonyabb vásárlóerővel rendelkező területeken fájdalmasabb és jobban visszaveti a keresletet." – hangsúlyozta Varga Ágnes.
A budai oldalon van még potenciál a bevásárlóközpont fejlesztések számára, és a jelen gazdasági körülmények között ezt a potenciált ki is kell használnia az ingatlanfejlesztőknek. Talán nem véletlen, hogy az idén egyetlen tervszerűen átadásra került bevásárlóközpont Budapesten az Allee, ami a budai oldalon található.
Pesten jelenleg tizennégy nagyobb bevásárlóközpont működik, összesen több mint 400.000 négyzetméternyi kiskereskedelmi területtel. Ez összesen 2.243 üzlethelyiséget jelent. Budán tizenkettő bevásárlóközpont üzemel, de csak mintegy 250.000 négyzetméternyi bérbeadható területtel. Az üzlethelyiségek számában is jelentős a budai oldal lemaradása, a tizenkettő házban összesen 731 bolt működik. A tervezett átadásokban még nagyobb Pest előnye; Budán csak az Allee 46.000 négyzetmétere szerepel, míg Pesten 9 bevásárlóközpont több mint 230.000 négyzetméternyi területe. Az Allee megnyitotta kapuit, de a pesti oldalon nem valósultak meg a tervek. „Az ingatlanpiac mindig késéssel reagál a gazdasági élet változásaira." – tette hozzá Varga Ágnes. – „A pesti oldal túlsúlya a tervezett átadásokban még a válság előtti időszakban elindított fejlesztésekből adódik, de egyértelmű, hogy egy felső, illetve felső-középkategóriás bevásárlóközpont megfelelő keresletet találna a budai oldalon."
A Duna két partja közötti különbség kialakulásában az is szerepet játszott, hogy a budai oldalon jóval kevesebb a bevásárlóközpontok építésére alkalmas terület. A telekárak nem térnek el szignifikánsan egymástól Budán és Pesten, az árakat inkább a telek frekventáltsága határozza meg. A pesti túlsúlyt az is okozhatja, hogy az ingatlanfejlesztők korábban kevesebb figyelmet fordítottak a vonzáskörzet keresletének és vásárlóerejének feltérképezésére, mivel a gazdasági körülmények nem tették ezt szükségessé.
A kereslet alapos felmérését a bérlők is ösztönzik, mivel egy új üzlet megnyitásáról szóló döntés egyik legfontosabb alapja a kereslet alakulása, és a piaci információk. A bérlők kevésbé tekintik kockázatosnak egy új egység megnyitását olyan területen, ahol magasabb a vásárlóerő, és biztosabb a kereslet. A budai oldalon jelenleg nem áll rendelkezésre ehhez elegendő és megfelelő színvonalú kiskereskedelmi terület.
