A SZIT-szabályozás vonzóbbá teheti a befektetők számára az ingatlanpiacot

Az Országgyűlés elfogadta az egyes adótörvények és más kapcsolódó törvények módosításáról szóló T/15428/25. számú törvényjavaslatot, amely jelentős mértékben érinti a szabályozott ingatlanbefektetési társaságok („SZIT") jogi szabályozását is. A SZIT feltételrendszer ezzel igazodott az ingatlancégek működési sajátosságaihoz, valamint a kapcsolódó társasági jogi és számviteli szabályokhoz. A várakozások szerint az ingatlan befektetők, fejlesztők egyre nagyobb számban döntenek majd a tőzsdei bevezetés és a SZIT státusz megszerzése mellett. Az ingatlanpiaci felfutásban részesedni kívánó kisbefektetők számára pedig új lehetőségként jelenik meg: a SZIT jól kiegészítheti a befektetési portfóliójukat az ingatlanalapok mellett.

A gyakorlati tapasztalatok azt mutatták, hogy a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokra vonatkozó jogszabályi környezet nem volt eléggé kedvező ahhoz, hogy a jelentős ingatlan portfólióval rendelkező részvénytársaságok ebben a formában folytassák gazdasági működésüket. Az elfogadott módosító javaslat egyértelmű célja volt tehát, hogy a szabályozott ingatlanbefektetési formát elérhetővé, vonzóvá tegye a befektetők és a jelentős tőkeerővel rendelkező vállalatok számára.

„Az elfogadott törvényjavaslat értelmében a jogalkotó számos ponton egyértelművé tette, illetve a kapcsolódó számviteli, társasági jogi szabályokhoz igazította a szabályozott ingatlanbefektetési társaságok létesítésére és működésére vonatkozó jogszabályi követelményeket, megkönnyítve ezzel a kedvezményes adózási státusz eléréséhez szükséges feltételek teljesítését és fenntartását. Ugyancsak előnyös konstrukció, hogy az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes, más állam területén székhellyel rendelkező szabályozott ingatlanbefektetési társaságokra is alkalmazhatóak a magyar szabályok, így a kedvező magyar adózási környezetből ezek az ingatlanbefektetési társaságok is profitálhatnak, ösztönözve ezáltal a magyarországi ingatlanpiaci tevékenységüket." – mondta el dr. Erdős Gábor, a Deloitte Legal irodavezető ügyvédje.

A törvénymódosítás nem változtat a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokra eddig is vonatkozó rendkívül kedvező adózási szabályokon, így a részvénytársaságoknak ezt a formáját főszabály szerint továbbra is megilleti a társasági adó és helyi iparűzési adó alóli mentesség, valamint ingatlanszerzéseiket kedvezményes, 2%-os illeték terheli csak. Kapcsolt felektől történő ingatlanszerzés esetén természetesen továbbra is alkalmazható a vonatkozó illetékmentességi jogcím is.

Mindemellett az elfogadott törvényjavaslat számos módosítással igyekszik az élethez igazítani a szabályozott ingatlanbefektetési társasági formában való működés feltételeit. A törvénymódosítás megengedi például a SZIT-ek esetében a dolgozói részvények kibocsátását, valamint – a megfelelő tőzsdei likviditás biztosítása érdekében – eltörli a részvények minimum névértékére vonatkozó rendelkezést. A biztosító és hitelintézet részvényesek szabályozott ingatlanbefektetési társaságban fennálló részesedésének (vagy szavazati jogának) együttesen számított jelenlegi 10%-os maximuma a továbbiakban már csak a közvetlen részesedésekre (és szavazati jogokra) vonatkozik az elfogadott javaslat alapján. A SZIT-ek tevékenységi körei bővülhetnek az épületüzemeltetési tevékenységgel, igazodva az ingatlancégek működési sajátosságaihoz.

Emellett fontos még megemlíteni, hogy a SZIT-ek induló tőkéjére vonatkozó 5 milliárd forintos küszöbértéket a konszolidált éves beszámoló készítésére kötelezett társaságok esetében a konszolidált mérleg alapján kell számítani. Módosultak a közkézhányad részesedési korlát szabályai is, eltérő szabályozás vonatkozik a kizárólag szabályozott piacra bevezetett részvénnyel rendelkező társaságokra. Esetükben a SZIT feltételeknek megfelel az, ha a teljes jegyzet tőke névértékéhez viszonyítottan legalább 25%-ot tesz ki azon részvények mértéke, amelyek tulajdonosai kisrészvényesek, azaz egyenként közvetve vagy közvetlenül a teljes jegyzett tőke össznévértékének legfeljebb 5%-át tulajdonolják.

A jogalkotó racionalizálta továbbá a SZIT-nél vezető állású személyek képzettségével szemben támasztott követelményeket és a korábbi szakirány meghatározások eltörlésével, a kizárólag felsőfokú végzettség megkövetelésével szélesebb teret enged a megfelelő személyek kiválasztásának a bizalmi pozíciókban.

A számviteli összhang megteremtése érdekében tett módosítások eredményeként a SZIT ingatlanjainak értékelésénél figyelembe vételre került az IFRS átértékelési modell vagy valósérték-modell elveinek alkalmazhatósága is mind a SZIT, mind a SZIE és a projekttársaságok esetében is. Továbbá a SZIT idegen tőke mértékére, illetve a portfolió diverzifikációra előírt korlát a konszolidált beszámoló készítésére kötelezett társaságokra kizárólag a konszolidált számok alapján vizsgálandó. Ez utóbbi mutatószám előírt mértéke is kedvezően módosult, miszerint a SZIT portfóliójában egyetlen ingatlan értéke sem haladhatja meg a mérlegfőösszegének a harminc százalékát.

A jogalkotó a SZIT-ek létrehozatalának és működésének számos feltételét tehát egyszerűsíteni próbálta, amely törekvése a gyakorlatba átültetve tényleges könnyebbséget jelenthet a befektetők számára.

„A szabályozott ingatlanbefektetési társasági státusz megszerzése természetesen azoknak a társaságoknak teremthet rendkívül kedvező üzleti pozíciót, amelyek jelentős ingatlan portfólióval rendelkeznek, illetve a tőzsdei tőkebevonással tervezik bővíteni ingatlanportfoliójukat. A tőzsdei működés a piaci erőforrások hatékony bevonásának lehetőségével, a szabályozott működés és az ingatlanalapokhoz hasonlóan kedvező adópozíció pedig a komoly jövedelem-megtakarítás bizonyosságával teheti rendkívül vonzóvá ezt a befektetési formát az ingatlanpiaci szereplők számára." – tette hozzá dr. Kóka Gábor, a Deloitte Adó- és jogi osztályának partnere.

Várható tehát, hogy a szabályozott ingatlanbefektetési forma egyre inkább elterjed és bekerül majd a köztudatba. A várakozások szerint e befektetési forma fentiekben említett, vitathatatlan előnyei miatt a befektetők egyre nagyobb számban dönthetnek majd a SZIT formában történő működés, illetve a SZIT-be történő befektetés mellett.