Ingatlanpiac A Hitelválság Után – Mire Számíthatunk?

Az amerikai másodlagos jelzáloghitel-piac bedőlésével indult hitelpiaci válság természetesen hatással van az egyre inkább globalizálódó ingatlanpiacra is. A hitelpiaci krízis megnehezítette a banki finanszírozást, ami több piaci szereplőt nehéz helyzetbe hozott, és érezhetően megtörte az ingatlanfejlesztések korábban tapasztalt elsöprő növekedési ütemét. A Euromoney által 2005-ben a régió legjobb ingatlanfejlesztőjének választott HB Reavis Csoport alábbi elemzése azt vizsgálja, hogy milyen konkrét hatásokat okozott az ingatlanpiacon a hitelválság, illetve kísérletet tesz a jövőre vonatkozó forgatókönyvek felvázolására.

A 2007 második felében kialakult globális hitelpiaci válság elsődlegesen a finanszírozás drágulásán keresztül fejti ki hatását az üzleti célú ingatlanpiacra, azonban további hatásai is megfigyelhetőek: számos korábban a bankok által elfogadott projekt került parkoló pályára, illetve végleges elutasításra. A likviditás szűkülése, a banki hitelezés szigorodása kapcsán a szakma számos képviselője egy korszak lezárultáról beszél az ingatlanpiacon.

A hitelpiaci krízis előtt rekord mennyiségű tőke áramlott az ingatlanszektorba, s a bankok szívesen hiteleztek magas tőkeáttétellel (magas hitelaránnyal) ingatlanbefektetéseket és különböző célú fejlesztéseket. A kedvező piaci környezet és a hatalmas likviditás hatására nagyon sok befektető versenyzett viszonylag kevés termékért (irodaházért, bevásárlóközpontért, logisztikai parkért, stb.), ami természetszerűleg áremelkedést eredményezett. A keresleti nyomás sok esetben átlagos adottságú ingatlanok vételárát is korábban nem tapasztalt magasságokba segítette, azaz a piac több esetben is elszakadt a fundamentumoktól. Mindezek eredményeként az ingatlanok tranzakciós hozamai a befektetők számára folyamatosan csökkentek mind az Egyesült Államokban, mind Nyugat-Európában, mind pedig a kelet-közép-európai régióban.

Egy korszak vége

A túlkeresletes ingatlanpiaci szárnyalást a világgazdaságot megrázó hitelpiaci válság torpantotta meg, és talán vetett is véget neki. A finanszírozási lehetőségek szűkülésével és a hitelköltségek növekedésével mind a befektetők, mind a fejlesztők egy jelentős része visszavonta a korábbi feltételek mellett kiszámított vételi ajánlatait, és jónéhányan akár teljesen ki is vonultak az ingatlanpiacról hosszabb, rövidebb időre. A keresleti oldal jelentős mértékben meggyengült az elmúlt hónapok során.

Az ingatlanpiac első repedéseit a „földrengés epicentrumában", az Egyesült Államokban észlelték. A Moody's adatai szerint 2007 szeptemberében az üzleti célú ingatlanok értéke 1.2%-ot csökkent az azt megelőző hónaphoz képest. A csökkenés egy hatalmas boom végét jelezte, hiszen az USA-ban 2000 óta az üzleti célú ingatlanok értéke megduplázódott.

Európában először a legérettebb és legtranszparensebb ingatlanpiacra, az Egyesült Királyságra gyűrűzött be a pénzügyi válság. Az Egyesült Királyságban 2007 utolsó negyedévében az ingatlanbefektetések összege 5.5 milliárd fontra esett vissza az azt megelőző 15 milliárdhoz képest, ami különösen annak fényében érdekes, hogy az év negyedik negyedéve hagyományosan a legerősebb a piacon. A befektetési kereslet csökkenése az árazásban is megmutatkozott; a Property Data szerint a tranzakciós hozamok Londonban a negyedik negyedévben 4.93 százalékról 5.52 százalékra emelkedtek, azaz számottevően csökkent az ingatlanok értéke.

Bár a visszaesés Angliában volt a legdrasztikusabb, egész Európát tekintve is feltűnő a lassulás. 2007 negyedik negyedévében az egész kontinensen mért 47.2 milliárd eurós befektetési összvolumen több mint 30 százalékkal kevesebb mint a megelőző év azonos időszakában. Az összesített európai ingatlanbefektetések az egész 2007-es évet nézve alapvetően stagnálást mutattak, hiszen míg 2006-ban 230 milliárd euró áramlott az európai ingatlanszektorba, addig 2007-ben 236 milliárd eurót tett ki ez az összeg. A korábbi boom hangulatnak megfelelően rendkívűl erős első félévnek köszönhetően tehát csökkenés nem következett be 2007-ben, a trend azonban mindenképpen csökkenő.

A kelet-közép-európai régióban hasonló folyamatok zajlottak le, hiszen a korábbi évek száguldása megállt, s 2007-ben szinte ugyanannyi – 12.5 milliárd eurónyi – ingatlanbefektetés történt mint 2006-ban. A korábbi években a befektetett összegek folyamatosan dinamikus emelkedést produkáltak, a 2002-es 2.2 milliárd eurós szintről 2005-re 5.8 miilliárd, míg 2006-ra 12.6 milliárd euróra nőtt a régióban ingatlanra elköltött összeg.

Mindemellett a magyar ingatlanbefektetési piac a globális lassulás ellenére hatalmas rekorddal zárta a 2007-es évet, hiszen az 1.9 milliárd eurós összbefektetés több mint két és félszerese a 2006-os tranzakcióknak. Hozzá kell tenni ugyanakkor, hogy a nagy növekedést részben az is okozta, hogy a hazai piacot jól ismerő szereplők véleménye szerint 2006-ban sok nem transzparens tranzakció bonyolítottak le a piaci szereplők, melyeket így értelemszerűen nem jelentek meg a statisztikákban sem. A másik fontos tényező, hogy a 2007-ben realizált tranzakciók nagy részének tárgyalási folyamata korábbi időszakban kezdődött, így azokat még nem is érinthette az időközben kialakult piaci helyzet.

Letisztulás az ingatlanpiacon

A keresleti oldal megritkulásával a túlkeresletből fakadó piaci anomáliákat a hitelválság tulajdonképpen korrigálta, az elmaradt adásvételek és az árazás (értékelés) újragondolása elsősorban nem a prémium kategóriás ingatlanokat érintette, hanem az átlagos adottságú (elhelyezkedésű, bérleti összetételű, stb.) termékeket. Az elmúlt néhány hónapban újra sokkal inkább előtérbe kerültek az irodaházak, bevásárlóközpontok, avagy építési telkek fundamentumai (alapvető adottságaik). A hitelezési nehezülés tehát bizonyos tekintetben normális mederbe terelte vissza az ingatlanpiacot az azt megelőző túlfűtött helyzetéből.

Magyarország: hogyan tovább?

A legfőbb kérdés a jelenlegi helyzetben az, hogy a megváltozott befektetői környezet hogyan hat a magyarországi kereskedelmi ingatlanpiacra, mire számíthatunk 2008-ban. Radnóty Zoltán, a HB Reavis Hungary ügyvezetője szerint alapvetően két forgatókönyv képzelhető el.

Az optimista szcenárió szerint bár a válság a befektetési piacra kétségkívül hatással van, finanszírozási költségek kétségtelenül emelkednek és vélhetően emelkedni is fognak, azonban a hazai üzleti célú ingatlanszektor alapvetően „egészségesnek" mondható, nem küzd különösebb fundamentális problémával. A budapesti irodapiacon soha nem látott fejlesztési aktivitást tapasztalhatunk, 2007-ben kb. 280 ezer négyzetméternyi új irodaterületet adtak át a beruházók, s mindezt úgy, hogy az előzetes piaci várakozások ellenére nem emelkedett meg a piac kihasználatlansági mutatója, hanem alacsonyan, 11-12 százalék körül maradt. A fejlesztők optimizmusa pedig egyelőre nem csökken és 2008-ban szintén közel 300 ezer négyzetméternyi A-kategóriás irodaház átadására számíthatunk.

A HB Reavis ügyvezetője szerint azonban jóval valószínűbb egy ennél pesszimistább forgatókönyv bekövetkezése. A válság ugyanis először az érett piacokon (mint az Egyesült Királyság) éreztette hatását, s az olyan kisebb likviditású fejlődő piacokon, mint például Magyarország ezek a negatív hatások lassabban gyűrűznek be. Az alacsony likviditásnak egy másik hatása is fontos a jelenlegi piaci helyzet megítélésekor: Magyarországon a tranzakciók – részben a transzparencia hiányában – lassabban köttetnek meg mint Nyugat-Európában, ezért a 2007 év végi befektetések még a pénzügyi válságot megelőző piaci környezetet reprezentálják.

A finanszírozási költségek megemelkedése mindenképpen érintik majd a kereskedelmi ingatlanok fejlesztőit, és egyidejűleg hatással lesznek a pénzügyi befektetők – akik a fejlesztőktől az elkészült terméket megvásárolják – hozamelvárásaira is.

A fejlesztők kettős szorításba kerülhetnek: növekedő finanszírozási költségek az egyik oldalon, míg csökkenő értékesítési ár a másikon. Egy ilyen környezetben szokványos piaci logika szerint a fejlesztői aktivitás lecsökken; a szektor szereplői vélhetően kevésbé bátran vágnak majd bele egy-egy kockázatosabbnak ítélt projektbe, ez pedig végeredményben a telkek keresletére, s így árazására is csökkentő hatással lesz.

A HB Reavis Group Kelet-Közép-Európa egyik legjelentősebb ingatlanfejlesztője, amely a közelmúltban Magyarországon is megkezdte működését. 1993-as megalakulása óta eddig összesen 770 millió euró értékben fejlesztett ingatlanokat – elsősorban Szlovákiában és Csehországban, jelenleg közel félmilliárd euró értékű a folyamatban lévő projektjeinek értéke.

A jelenlegi portfolió összesen 353 ezer négyzetméternyi üzleti célú ingatlant (elsősorban iroda- és logisztikai- épületeket, illetve bevásárló- és szórakoztató központokat) tartalmaz, a cég lakóingatlan-fejlesztésekkel és szállodafejlesztéssel nem foglalkozik. A szlovák magánszemélyek tulajdonában lévő cégcsoport Magyarországon kívül a közelmúltban Romániában, Horvátországban, Ukrajnában és Lengyelországban is megkezdte piaci terjeszkedését.

A HB Reavis a hazai irodai szegmensben elsősorban A, illetve A+ kategóriás nagyméretű irodaparkokat kíván felépíteni, bevásárlóközpontok fejlesztésével pedig budapesti és vidéki célpontokat egyaránt megcéloz.