Lakáshitelek, irány Svájc?- Ingatlanhitelek refinanszírozása

  A magya lakosság lakáscélú hitelállományainak változása 2000 01. -2008.01.

A hitelközvetítők szerepe és az általuk nyújtott szolgáltatás értéke a bankok élesedő hitelpiaci versenyével párhuzamosan nő. „Sikerült úgy alakítanunk működési folyamatainkat, hogy hitelközvetítői tanácsadási szolgáltatásunk az ügyfelek számára díjmentes" – emeli ki Bánfalvi László, az Otthon Centrum Hitel Center vezetője. Magyarországon azonban nem minden hitelközvetítő kínálja térítésmentesen szolgáltatását. Ami az ügyfél számára hátrányos lehet, hiszen a nemzetközi tapasztalatoknak megfelelően érdemes hitelállományunkat 2-3 évente felülvizsgálni az új banki ajánlatok tükrében, mert időről-időre találhatunk a meglévő kondícióinknál előnyösebb feltételeket.

  A magya lakosság lakáscélú hitelállományainak változása 2000 01. -2008.01.

A hitelközvetítők szerepe és az általuk nyújtott szolgáltatás értéke a bankok élesedő hitelpiaci versenyével párhuzamosan nő. „Sikerült úgy alakítanunk működési folyamatainkat, hogy hitelközvetítői tanácsadási szolgáltatásunk az ügyfelek számára díjmentes" – emeli ki Bánfalvi László, az Otthon Centrum Hitel Center vezetője. Magyarországon azonban nem minden hitelközvetítő kínálja térítésmentesen szolgáltatását. Ami az ügyfél számára hátrányos lehet, hiszen a nemzetközi tapasztalatoknak megfelelően érdemes hitelállományunkat 2-3 évente felülvizsgálni az új banki ajánlatok tükrében, mert időről-időre találhatunk a meglévő kondícióinknál előnyösebb feltételeket.

A hitelközvetítők szerepe és az általuk nyújtott szolgáltatás értéke a bankok egyre élesedő hitelpiaci versenyével párhuzamosan nő. A hitelközvetítők létjogosultságát legjobban akkor tudjuk átérezni, ha magunk is hitelt szeretnénk felvenni. A banki hitelajánlatok, akciós kamatok között első pillantásra eligazodni, és a legmegfelelőbbet kiválasztani nem könnyű.

Sikerült úgy alakítanunk működési folyamatainkat, hogy hitelközvetítői tanácsadási szolgáltatásunk az ügyfelek számára díjmentes – emeli ki Bánfalvi László az Otthon Centrum Hitel Centerét működtető HC Központ Kft ügyvezető igazgatója. Magyarországon azonban nem minden hitelközvetítő kínálja térítésmentesen szolgáltatását, találkozhatunk a piacon, sikerdíj alapon dolgozó hitelközvetítőkkel is.

Lássuk a számokat – mikor érdemes kiváltani korábbi hitelünket?

A hitelközvetítő szolgáltatási értéke nem csak új hitelek felvétele esetében realizálható, de meglévő hitelek kiváltása esetén is. A köztudatba még nem épült be teljesen a jelzáloghitelek refinanszírozásának lehetősége, pedig a banki verseny nemcsak az új hitelek kihelyezéséért folyik, jelenthet a meglévő hitelkondícióknál kedvezőbb feltételeket az ügyfelek számára. Az Egyesült Királyságban ez már bevett gyakorlat, 2006-ban az összes jelzáloghitel kihelyezés 60, 2008. első hónapjában 50 százaléka refinanszírozásból származott. A hitelkiváltáskor a meglévő törlesztőrészlet és az új, kedvezőbb törlesztőrészlet különbségét kell szembeállítani a hitelkiváltás egyszeri díjaival, s ennek alapján kiszámítható az az időtartam ami alatt a refinanszírozás megtérül. Ráadásul a hitelközvetítők segítségével jóval egyszerűbb lesz az ügyintézés is. Azoknak, akik még a 2002. előtti időszak piaci kamatozású, kétszámjegyű kamat mellett felvett hiteleiket törlesztik, feltétlenül érdemes felkeresniük egy hitelközvetítőt.

 Egy konkrét példában egy állami kamattámogatás mellett igénybe vett forinthitelt állítunk szembe egy deviza hitellel. Feltételezzük, hogy egy 15 millió forintos, 20 éves futamidejű forint hitellel rendelkezünk, amelynek 4 év után a hátralévő tőketartozása 13 millió forint. Ez a forint hitel, jelenlegi kondíciók mellett kalkulálva havi 111.000 forint havi terhet jelent. Ha ezt a hitelt szeretnénk kiváltani, akkor a hátralévő 13 millió forintra az Otthon Centrum Hitel Center legkedvezőbb deviza alapú hitel ajánlata 16 évre 96.000 forintos törlesztőrészletet kínál. Ez havi 15.000 forintos megtakarítást jelent. Ráadásul az ajánlat most egyéves akciós időszakot is biztosít, ami havi 82.000 Ft-os törlesztőrészletet jelent. Az átváltás költségei – egyrészt a kb. 220.000 Ft-os előtörlesztési díj, másrészt a kb. 220.000 Ft-os deviza hitel induló költségei – a 29.000 forintos akciós törlesztőrészlet különbséggel már másfél év alatt megtérülnek.

„Érdemes hitelállományunkat 2-3 évente felülvizsgálni az új banki ajánlatok tükrében, mert időről-időre találhatunk a meglévő kondícióinknál előnyösebb feltételeket"- emelte ki Bánfalvi László.

Hitelközvetítők hazai fejlődési pályája

A magyar háztartások szabadfelhasználású jelzáloghitel állománya 2005 jan- 2008 janMagyarországon az 1990-es évek végén kezdett megjelenni a hitelközvetítési szolgáltatás. A szegmens fejlődése szorosan összefügg a jelzálogpiac fejlődésével, fellendülése a lakáscélú állami támogatásokról szóló, 2001. évi kormányrendelethez kapcsolható. Napjainkban csaknem 7000 hitelközvetítő cég dolgozik Magyarországon, s az egyéni vállalkozók száma is legalább ennyire tehető. Az Otthon Centrum Hitel Center becslése szerint jelenleg a banki lakossági jelzálog kihelyezések csaknem fele a közvetítőkön keresztül bonyolódik, ami közelít a nyugat-európai szinthez.

Ugyanakkor némi konszolidáció is megfigyelhető már a piacon, a kisebb közvetítők lemorzsolódnak, vagy betagozódnak a nagy hálózatokat működtető cégek alá. A lemorzsolódás legfőbb oka a volumengazdaságosság, azaz a kisebb cégek nem tudják elérni a kritikus méretet. A közvetítői szolgáltatások esetében mindig kulcskérdés a hozzáadott érték, mely elsősorban az ajánlatok egy helyen történő gyors, szakszerű összevetésében ölt testet. A közvetett, de pénzben is kifejezhető szolgáltatási érték a kezdeti költségek, törlesztő részletek közötti különbség, amit a hitelközvetítő a legjobb ajánlat megtalálásával az ügyfélnek megtakaríthat. Egy jelzáloghitel esetén az Otthon Centrum Hitel Center számításai szerint ez a megtakarítás a teljes futamidő alatt elérheti akár a 2 millió forintot is.

A bankok szempontjából is előnyös a hitelközvetítők működése, hiszen termékeiket nemcsak saját kirendeltségeikben kínálhatják, hanem az akár országos hálózattal rendelkező közvetítőkön keresztül, s így több potenciális ügyfelet képesek elérni. A hitelkérelmek előkészítve, a bank által megkívánt tartalomnak megfelelően összeállítva érkeznek a közvetítőktől, ami a bankok számára is egyszerűbb ügyintézést jelent.

Kitekintés a nemzetközi piacra

A hitelközvetítők külföldön is főleg a banki verseny éleződésével nyertek teret. Minél fejlettebb, kiélezettebb jelzálogpiacot találunk egy országban, annál erősebb a hitelközvetítői jelenlét. Nézzük elsőként az egyik legfejlettebb, de jelenleg mély válságban lévő jelzáloghitel piacot, az USA ingatlanhitel-piacát. Az USA-ban* 2004-ben – jóval a válság előtt -, a lakossági hitelkihelyezések 68 százaléka hitelközvetítőkön keresztül zajlott, ez a szám 2007-re 58 százalékra csökkent, de a hitelközvetítők piacrészesedése így is magasnak mondható. A közvetítő cégek száma a 11.000 milliárd dolláros piacon 50.000 fölé tehető. A hitelközvetítők működését tagállamonként eltérő rendeletek szabályozzák.

Az Egyesült Királyságban az egyik leginnovatívabb jelzáloghitel-piac található. A bankok és pénzügyi szolgáltatók termékkínálata nagyon diverzifikált. Az egyik legnagyobb hitelközvetítői szövetség becslése szerint az Egyesült Királyságban a közvetítők piacrészesedése a benyújtott hitelkérelmek alapján eléri az 50 százalékot.

* a Wholesale Access Mortgage Research & Consulting, Inc. felmérése szerint

Az Otthon Centrum a Hitel Center szolgáltatást 2000. augusztusában alakította ki, s mára minden jelentős bank és pénzintézet termékkörének ismerete alapján díjmentes szolgáltatást biztosít ügyfeleinek. Jelenleg az ország 108 pontján, 30 bank és pénzintézet koncentrált hitelkínálata érhető el kínálatában. Az Otthon Centrum Hitel Centere 2006-ban 24 milliárd, 2007-ben 43 milliárd forint hitelt közvetített ki.

A társaság az új és használt ingatlan vásárlásához, építéséhez, korszerűsítéséhez, ingatlanbővítésekhez és felújításokhoz kapcsolódó hiteleket, valamint személyi és gépjárműhiteleket közvetít, magyar és külföldi állampolgároknak, társaságoknak. Lehetőség van továbbá lakáslízing termékek igénylésére is. Az ügyfelek számára kidolgozott, testre szabott konstrukciókkal jelentős megtakarítások érhetők el a kibővült finanszírozási termékskála kínálatából.

Jelzáloghitelezés Magyarországon

Magyarországon az 1990-es évek végén kezdett megjelenni a hitelközvetítési szolgáltatás. A szegmens fejlődése szorosan összefügg a jelzálogpiac fejlődésével, melynek fellendülése a lakáscélú állami támogatásokról szóló, 12/2001. számú (I. 31.) kormányrendelethez kapcsolható. Kezdetben az állami kamattámogatásos hitelek jelentették a húzó erőt, majd 2003-2004-ben az állami támogatás feltételeinek szigorodásával a devizahitelek vették át a főszerepet. 2004 és 2006 között a devizahitel állomány csaknem megtízszereződött (1. ábra). Fellendülésének hátterében a 2003. végén tapasztalható 11%-os HUF/CHF kamatrés állt, mely csökkent ugyan, de a kamatrés így is 5% fölött maradt, s a deviza hitelek napjainkig is dominálják a jelzáloghitel-piacot. Emellett a szabad felhasználású jelzáloghitelek gyors felfutása is a banki verseny éleződését mutatja (2. ábra).

Az ábra pontos értelmezéséhez tudnunk kell, hogy a hitelállomány növekedése két ellentétes irányú hatás, az új hitelek kihelyezésének és a meglévő hitelállomány törlesztésének eredője. A forint alapú hitelállomány jóval idősebb, tehát a tőketörlesztés részaránya az annuitásból eredően magasabb, illetve e hiteleknél jelentős szerepe van a futamidő lejárata előtti hitelkiváltásnak. Így lehetséges, hogy a növekmény negatív irányú. A devizahitelek esetében az állomány frissebb, a tőketörlesztés részaránya jóval alacsonyabb, többek között a futamidő kezdetén gyakran csak kamatfizetéssel járó konstrukciók miatt. A deviza alapú hitelnövekményeket ráadásul az árfolyamváltozás is befolyásolja, mivel a bankok MNB árfolyamon, forintban tartják nyilván deviza alapú hitelállományukat.